Социальный найм

При определении  общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального  найма гражданину, имеющему в собственности  жилое помещение, учитывается площадь  жилого помещения, находящегося у него в собственности.

Часть 8 ст. 57 Кодекса  закрепила правило, согласно которому при предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального  найма учитываются действия и  сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений  или к их отчуждению. Указанные  сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения  по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. Данное положение  направлено на то, чтобы выявить  случаи намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий с целью  получения социального жилья, о  которых говорилось выше.

Статья 58 Кодекса  содержит положения, направленные на то, чтобы обеспечить учет законных интересов  граждан при предоставлении жилых  помещений по договорам социального  найма.

Для случая, когда  предоставляется жилое помещение  по договору социального найма, заселение  одной комнаты лицами разного  пола, за исключением супругов, допускается  только с их согласия (ч. 1 ст. 58 Кодекса). По сравнению со ст. 41 ЖК 1983 г. данное положение претерпело изменения: ЖК 1983 г. вообще запрещал заселение одной  комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.

Жилое помещение  по договору социального найма может  быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем  в два раза, если такое жилое  помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утверждаемом Правительством РФ (ч. 2 ст. 58 Кодекса)*(16). Упоминавшимся выше ФЗ от 29.12.2004 г. "О  внесении изменений в законодательные  акты Российской Федерации в связи  с расширением полномочий органов  государственной власти субъектов  Российской Федерации по предметам  совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением  перечня вопросов местного значения муниципальных образований" (ст. 5) в ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 г. "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" внесены изменения, соответствующие  правилам ч. 2 ст. 58 Кодекса.

Предоставление  освободившихся жилых помещений  в коммунальной квартире регулирует ст. 59 Кодекса. В ней определяется своеобразная очередность требований, касающихся улучшения жилищных условий, которые могут быть предъявлены  лицами, проживающими в коммунальной квартире, где по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько  комнат). При этом ч. 1 и 2 ст. 59 Кодекса  исходят из необходимости предоставления такого освободившегося жилого помещения  прежде всего наименее социально  защищенным гражданам.

В первую очередь  подлежат удовлетворению требования тех  претендентов на освободившуюся жилую  площадь, которые на дату освобождения соответствующего жилого помещения  фактически признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (об этом см. ст. 49, 51 Кодекса). Обратим внимание, что  в данном случае речь идет не о любых категориях граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным законодательством, а лишь о тех лицах, которые одновременно признаны малоимущими. Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 49 Кодекса малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанным гражданам освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма.

Во вторую очередь (если в коммунальной квартире нет  граждан, которым освободившееся жилое  помещение предоставляется в  первую очередь) соответствующее жилое  помещение предоставляется гражданам, которые фактически не признаны, но могут быть признаны малоимущими  по основаниям и в порядке, установленным  законодательством, при обязательном условии, что на каждого члена  семьи таких граждан приходится меньший размер общей площади  жилого помещения, чем норма предоставления жилой площади, установленная в  данной местности (о норме предоставления см. 50 Кодекса). Претендентам второй очереди, обратившимся с соответствующим  заявлением, освободившееся жилое помещение  предоставляется по договору социального  найма.

В третью очередь (если в коммунальной квартире нет  граждан, которым освободившееся жилое  помещение предоставляется в  первую и во вторую очереди) указанное  жилое помещение может быть продано  гражданам, на одного члена семьи  которых приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем установленная в данной местности  норма предоставления. Для этого  случая Кодекс не требует, чтобы покупатель по договору купли-продажи жилого помещения  был признан малоимущим и (или) нуждающимся в жилом помещении. Необходимо только заявление, выражающее намерение потенциального покупателя приобрести освободившееся жилое помещение на основании возмездного договора.

Если в коммунальной квартире нет граждан, которые могли  бы претендовать на освободившееся жилое  помещение в такой квартире в  порядке очередности, о которой  говорилось выше, то освободившееся помещение  предоставляется по договору социального  найма не проживающим в данной квартире гражданам, состоящим на учете  в качестве нуждающихся в жилых  помещениях по правилам ст. 52 Кодекса.