Самовольная постройка. Понятие, правовые последствия

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июля 2003 г. (Определение N 18-Впр03-05), был сделан однозначный вывод о том, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (п. 4).

    При этом право собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как это строение изначально было создано в нарушение требований действующего законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации объекта недвижимости у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют.

Основанием для государственной регистрации права собственности может являться в данном случае только судебный акт о легализации самовольно возведенного объекта недвижимости (признании на него права собственности).

 

3. Порядок и проблемы легализации самовольной постройки.

 

Порядок признания права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления представляется более оправданным и обоснованным, особенно в случаях, если застройщиком и собственником земельного участка является одно лицо. В данном случае возможен и более предпочтительным будет административный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

       ГК РФ допускает два случая приобретения права собственности на самовольную постройку, причем только в судебном порядке. В этом смысле самовольная постройка является едва ли не единственным объектом, вовлекаемым в гражданский оборот на основании судебного решения, которое является одновременно и правоустанавливающим документом. В обоих случаях самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело, то есть при наличии первого признака самовольности.

    Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом в двух случаях:

1. за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;
2. за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, то есть за титульным землевладельцем.

     Для того чтобы ввести самовольную постройку в хозяйственный оборот, заинтересованное лицо должно признать на него право собственности.

Признать право собственности на самовольную постройку возможно только в исковом производстве, поскольку в заявлении граждан о признании права собственности на самовольную постройку речь идет об имуществе, которое имеет денежную оценку, а значит, указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства. Эта же позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02.

 

Иск о признании права собственности может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. Хотя разрешение на строительство восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической либо строительно-технической экспертизы и заключения органа архитектуры и градостроительства доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, доказать, что не нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц, и тем самым устранить признаки самовольности строения. Только после подтверждения права на земельный участок, подтверждения, что нет нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушаются охраняемые права и интересы третьих лиц, у суда есть основания удовлетворить иск и признать право собственности на самовольную постройку.

Если же обратиться в суд за признанием права собственности на самовольно возведенное строение не в исковом производстве, а в порядке особого производства в соответствии со ст. 262 ГПК РФ для установления юридического факта владения строением на праве личной собственности, то признать право собственности за лицом будет невозможно, так как в этом случае подлежат восстановлению правоустанавливающие документы о принадлежности строения, которые на самовольное строение отсутствуют изначально.

На первый взгляд процесс признания права собственности на самовольную постройку достаточно прост и понятен. Но в нем существуют своеобразные «подводные камни», о которых необходимо рассказать отдельно.

     Существенным является вопрос, связанный с наличием у истца прав на земельный участок. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

      То есть если лицо осуществило строительство указанного объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащем ему на одном из указанных прав, то собственность на строение за ним будет признана (этот вывод делается исходя из общеправовых норм, иные обстоятельства конкретного дела могут препятствовать данному признанию. Единообразная судебная практика по данной категории дел отсутствует. Решение принимается с учетом обстоятельств каждого рассматриваемого дела и основывается на имеющихся в материалах дела доказательствах).

     Но если земельный участок принадлежал ему, например, на праве аренды, то право собственности на возведенную на этом участке постройку признано не будет.

      Данное положение было фактически установлено Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», в соответствии с которым из ст. 222 ГК РФ был исключен первый абзац п. 3.

      В результате этого возможность признания права собственности на самовольную постройку имеется только у тех лиц, которые обладают вышеперечисленными правами на земельный участок, в пределах которого она была создана.

      В настоящее время фактически сформировалась единая судебная практика по данному вопросу. В качестве примера позиции арбитражных судов можно привести мнение Второго арбитражного апелляционного суда, содержащееся в Обзоре судебной практики по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ. В нем указано, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившим на земельном участке, предоставленном по договору аренды.

 

 

4. Правовые последствия возведения самовольных строений.

 

    При исследовании правовой природы существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, следует рассматривать, во-первых, нарушения, возникшие при несоблюдении утвержденной градостроительной документации, во-вторых, нарушения, которые могут привести к возникновению угрозы жизни, здоровью, имуществу граждан и юридических лиц, а также нарушения, вследствие которых может быть причинен вред окружающей среде.

   Кроме того, самовольная постройка, созданная на земельном участке, принадлежащем государству или муниципальному образованию, может быть передана в собственность данного публично-правового образования при условии, что самовольный застройщик не возражает против данной передачи и ему будет компенсирована стоимость материала, из которого создан объект самовольного строительства. Кодекс РФ об административных правонарушениях в ст. 9.5 устанавливает административную ответственность за нарушение порядка строительства в виде штрафа. Ст. 9.5. Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию.

     Строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда.)

Ответственность за несоблюдение организационно-правового порядка при строительстве объекта недвижимости возлагается на застройщика, а также на юридические и должностные лица, участвующие в подготовке и организации строительства, разработке и согласовании проектной документации, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.

    Ответственность за последствия несоблюдения строительных норм и правил при ведении строительно-монтажных работ, использование некачественных строительных материалов, изделий и конструкций, отступление от утвержденной проектной документации несет застройщик, если иное не предусмотрено договорами, в соответствии с законодательством РФ.

   Правовым последствием  самовольной постройки является  то, что лицо не приобретает  право собственности на нее. Сама  же постройка не считается  недвижимостью и не подлежит  государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение  самовольной постройкой, ничтожны  как противозаконные на основании  ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться  последствия, указанные в ст. 169 ГК (см. коммент.). Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.

Так же, как и ГК 1964 (ст. 109), п. 2 коммент. статьи последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Законе "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" ст. 25 устанавливает в п. 3, что "лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного облика без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние".

    Неправомерно зарегистрированная учреждением юстиции постройка может быть продана третьему лицу. В этом случае предыдущая запись о государственной регистрации в ЕГРП уже погашена и у постройки имеется новый владелец. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит вторичный (производный) характер по отношению к основаниям приобретения права собственности. В основе приобретения права от предыдущего собственника лежит сделка. Естественно, отчуждать имущество по сделке вправе только сам собственник либо уполномоченное им лицо. Однако совершение сделок с самовольной постройкой прямо запрещено, и действующее законодательство не предусматривает возникновения права собственности на вещь на основании сделки, не соответствующей закону. Сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на спорную вещь не является достаточным доказательством законности владения этой вещью. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть оценена судом в совокупности с иными обстоятельствами, в частности, с законностью сделки, на основании которой произошла смена собственника.

     Если конкретная  постройка по закону признается  самовольной, с неизбежностью встает  вопрос о правовых последствиях  такого факта. Правовые последствия самовольной постройки можно рассматривать в двух аспектах: вопросы приобретения права собственности и вопросы ответственности.

     Анализируя данную норму, можно отметить, что фактически она устанавливает запрет на сохранение самовольной постройки, осуществленной без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Так, например, несоблюдение каких-либо строительных нормативов почти всегда может создать угрозу жизни и здоровью граждан или иным образом нарушить их законные интересы.

     

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

      Подводя итог нашему исследованию, можно сформулировать следующие выводы. Во-первых, институт самовольной постройки не возник стихийно, он имеет свою историю. Изначально он возник, как "суперфиций", затем - как "право застройки", а в настоящее время классифицируется, как "самовольная постройка". Данный институт всегда занимал важное место в гражданском праве, регулируя при этом общественные отношения в области земельного и строительного права.

      Основополагающим правилом юридической техники при создании законов является наличие механизма реализации нормы.

    Рассмотрев правовое регулирование прихожу к выводу, что признавать право собственности может орган местного самоуправления.

Одним из спорных вопросов при признании права собственности на самовольную постройку после изменений, внесенных Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", который вступил в силу с 1 сентября 2006 г., стал момент определения правоотношений, к которым должна применяться новая норма.

Подводя итог, необходимо сказать, что признание права собственности на самовольную постройку возможно только в строго определенных законом случаях и только если такая постройка является самовольной с точки зрения прав на использование земельного участка.

     Необходимо помнить, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Использование земельного участка не по целевому назначению на основании ст. ст. 45, 46 ЗК РФ и ст. ст. 284, 285 ГК РФ является основанием для прекращения прав на земельный участок и его принудительного изъятия.

Список используемых источников.