Рынок земли

       Рисунок 2.2 – Дифференциальная рента [8, c.336] 

         Рисунок иллюстрирует механизм  получения дифференциальной ренты. Собственники лучшей земли за каждый акр будут получать ежемесячную дифференциальную ренту R , а собственники среднйе земли — ренту R₂. Дифференциальная рента с худшей земли будет равна нулю. Для упрощения на рис. предполагается, что количество худшей, средней и лучшей земли одинаково.

       Плодородие земли не является раз и навсегда данным. Оно быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию может добавиться искусственное. Современная земля является результатом длительного процесса вложения капитала и труда.

       Дополнительная  отдача от вложений капитала может повысить производительность труда, понизить или оставить ее на том же уровне. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к росту эффективности производства, говорят о повышающейся дополнительной отдаче. Тогда при перезаключении арендного договора возрастет и рента. Для лучших земель она поднимется до R'_1. В случае, если добавочные вложения капитала приведут к общему падению эффективности производства, говорят о снижающейся дополнительной отдаче. Рента с лучших земель соответственно снизится до R"_1. В случае, если добавочные вложения капитала не изменят уровень эффективности, дополнительная отдача будет постоянной. Рента с лучших земель останется на том же уровне R_1. 

       Следует отметить, что понятие «дифференциальная  рента» возникает в случае использования  любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными в каждом их виде.

       Таким образом, выделяют дифференциальную ренту I по местоположению. Она вызвана различным удалением обрабатываемых участков земли от рынков сбыта, железнодорожных станций, портов. Величина прибыли определяется экономией не только транспортных расходов, но и расходов, входящих в состав издержек производства: доставка семян, минеральных удобрений, машин, оборудования и др. и дифференциальную ренту II. В отличие от дифференциальной ренты I, она связана не с естественным плодородием и удачным расположением участка, а с дополнительными вложениями капитала в улучшение качества земли, что ведет к росту производительности труда на соответствующих участках арендуемых фермерами-предпринимателями со всеми теми последствиями, которые наблюдались при рассмотрении дифференциальной ренты I, то есть возникновении прибыли на участках, где были использованы дополнительные капиталовложения. Поскольку дифференциальная рента является результатом инициативных действий арендатора по инвестированию дополнительного количества капитала в сельское хозяйство, то и возникающая дифференциальная рента присваивается арендатором. Так как арендаторы нацелены на увеличение дифференциальной ренты, то они проводят мероприятия по улучшению земли. 

 
2.3 Рост цены земли 
 

     На  практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Например, рост цены на землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли.

     Среди факторов, обеспечивающих столь стремительный  рост на землю, стоит отметить следующие: во-первых, рост населения, а вместе с этим повышение уровня доходов населения, во-вторых, неразвитость фондового рынка в Украине и, наконец, кредиты, становящиеся все более доступными.

       Таким образом, с ростом доходов  растет необходимость размещения  свободных средств, направление  вложений в недвижимость которых  явно превалирует над банковскими депозитами. Кроме того, одним из важнейших факторов остается повышение спроса на жилье и землю в удаленных от бизнес-центра районах: жить в городе становится не престижным, и все большее количество покупателей обращают своё внимание на покупку жилья вдали от загазованного и напряженного в плане движения центра города. Многие люди сегодня предпочитают иметь две квартиры или дома: одну в центре города и вторую — в более привлекательном в плане отдыха и релаксации районе. Но так как количество земель ограничено и большинство пригодных земель уже являются чьей-то собственностью, то следовательно с ростом спроса на землю растут и цены на землю. 
            Также, рост населения требует увеличения земли для сельского хозяйства, то есть земля является главным средством производства сельскохозяйственной продукции и поэтому часто оговаривается, чтобы земля использовалась для сельского хозяйства, а не на другие цели. Следовательно, население увеличивает спрос на землю, что и приводит к повышению цены земли. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. ФОРМИРОВАНИЕ  РЫНКА ЗЕМЛИ НА УКРАИНЕ

             Рынок земли и  недвижимости является неотъемлемым сектором рыночной экономики. В условиях административно-командной экономики существовали лишь отдельные (легальные и полулегальные) элементы рыночного оборота этих объектов. Так, кооперативные квартиры, частные дома и дачи могли покупаться и продаваться. Государственное жилье обменивалось «по договоренности», что означало скрытую форму эквивалентной продажи с учетом конкретных особенностей недвижимости (размера площади, технического состояния, местоположение и т.п.). Однако большая часть объектов недвижимости (земля, здания, сооружения) не имели свойств товара и капитала, а следовательно, не были привлечены к процессам товарного обмена.

       Становление рынка земли началось в условиях трансформационных преобразований государственной собственности  в процессе разгосударствления и  приватизации. Земля начинает приобретать свойство товара. Однако она последней втягивается в орбиту рыночных отношений, что искажает много процессов на рынке недвижимости.

       Поскольку земля является фундаментальным  каркасом рынка недвижимости, отсутствие рынка земли разрушает всю  его структуру. Владелец объекта недвижимости, который не владеет правом собственности на землю, теряет опору в любых операционных действиях, связанных с недвижимостью. Так, человек, продавая свое жилье, получает ренту по местоположению, не будучи ее владельцем. А государство в условиях отсутствия рынка земли дает возможность, по сути, распоряжаться ею без соответствующего экономического и правового механизма.

       Поэтому, инвестирование огромных капиталов  даже в очень перспективные области  производства остается рискованным, пока не определено, чьей собственностью является земля, на которой они расположены.

       Объективная логика формирования рынка земли  предусматривает осуществление  трех основных взаимосвязанных процессов: существование разных форм собственности  на землю, преобразование земли на товар  и обеспечение ее капитализации.

       Особенности развития этих процессов рассматривают в условиях трансформационной экономики Украины. С 1992 г. в Украине начался процесс приватизации земельных участков гражданами Украины для индивидуального жилого, дачного и гаражного строительства, личного подсобного и фермерского хозяйствования и других нужд. Состоянием на 1 января 2000 г. в нашей стране насчитывалось 22 млн. собственников земли и землепользователей, из них 10,7 млн. граждан Украины уже приватизировали свои земельные участки площадью 3,2 млн га. С 1993 г. земельные участки продаются для осуществления предпринимательской деятельности, прежде всего для строительства автозаправочных станций и участков, на которые расположенные объекты незавершенного строительства. За этот период было продано 143 земельные участка на общую сумму больше чем 16 млн. грн.

       Реформирование  земельных отношений начинается с появлением разных форм земельной собственности, которая не означает исключительной монополии каждой из них. В большей части стран с развитым земельным рынком нет абсолютного права частной собственности на землю. Поэтому главная задача реформирования земельных отношений заключается в том, чтобы подобрать адекватные сегодняшним условиям экономического и социального развития комбинации пользования и владения землей, при которых будет достигнут баланс интересов разных собственников. Становление разнообразных форм земельной собственности в Украине началось с принятием ряда нормативно-законодательных документов. Тем не менее они не смогли отобразить всей сложности процессов земельных преобразований и потому имели ограниченный характер, во многом искажали реальные рыночные процессы. Это проявилось в том, что, во-первых, переход права владения или пользование в основном не предусматривает конкуренцию приобретателей этих прав. Во-вторых, земля преимущественно передается безвозмездно, а не продается по рыночной стоимости. В-третьих, владение и продажа земли осуществляются только при ее целевом использовании. При таких условиях нельзя говорить о становлении товарной формы земли, а следовательно, и о рыночных принципах ее присвоения.

       С 1999 г. происходят реальные рыночные преобразования форм собственности на земле населенных пунктов и несельскохозяйственного назначение, которые составляют 200 тыс. га.

       Особое  значение для становления рынка  имеют городские земли. Они занимают всего

2 % общей  площади территории Украины, но  на них сконцентрировано около 2/3 население, больше чем 75 % основных промышленно-производственных фондов, около 95 % финансово-кредитных и научно-исследовательских учреждений. Основной импульс рыночных преобразований выходит из этого сегмента. Именно здесь впервые начали внедряться платные и конкурентные способы продажи земельных участков на аукционах. Начиная с 1994 г. в Украине на шести земельных аукционах были проданы долгосрочная аренда 21 земельного участка (на 50 лет с правом удлинения еще на 50 лет) для коммерческого и жилищного строительства, право частной собственности на два земельных участка. Общая сумма прибыли от продажи разных полномочий превысила 600 тыс. долл. Аукционы перестали проводиться с 1997 г. А уже с 1998 г. за содействие проекта УКРэлс («Продажа земли предприятиям Украины») началась продажа земельных участков несельскохозяйственного назначения. Только за один год было заключено 265 договоров купли-продажи земельных участков общей площадью 882 339 м². Средняя цена 1 м² составляла 8 грн. 66 коп. Это были первые ростки, которые дали возможность сформировать общее представление о процессах рыночного ценообразования на рынке земли.

       В процессе рыночного оборота земля приобретает форму не только товара, а и капитала. Сначала формируется ипотечно-кредитная форма земле-капитала, а потом - форма фиктивного капитала. Однако поскольку земля входит в состав любого объекта недвижимости, отношения залога недвижимости является скрытой формой ипотечного займа. Ведь владелец доходной недвижимости закладывает ее с учетом земельной ренты.

       Дальнейшее  развитие рынка земли в Украине  связанный с такими факторами:

       - созданием эффективной системы изучения спроса и предложения, введением специальных форм менеджмента и маркетинга;

       - обеспечением юридической защиты прав участников рынка земли;

       - формированием механизма согласования частных, общественных и государственных

интересов в процессе функционирования рынка  земли;

       - усовершенствованием экономических, юридических способов регулирования рынка земли, созданием надежной информационной системы, которая обеспечивает его эффективное функционирование;

       - разработкой механизмов конкурентных способов приобретения права собственности и права аренды земельных участков через земельные аукционы, конкурсы на право застройки, осуществление инвестиционных проектов и т.п.;

       -внедрением организационно-правовых процедур предоставления концессий для строительства - определением особенностей реализации права собственности на землю в свободных экономических зонах и на территориях приоритетного инвестиционного развития;

       - созданием надежной правовой базы, которая регулирует все действия и операции с землей. Действующее законодательство имеет важные недостатки, которые приводят к серьезным нарушениям и злоупотреблениям при проведении операций с землей. Нужный комплекс нормативных документов, которые дали бы возможность урегулировать такие операции, как оценка, регистрация, ипотека и т.п.;

       - усовершенствованием системы налогообложения земли. Необходимая надежная методика оценки земли в зависимости от ее экономических параметров.

       Земля может быть объектом рыночных отношений  в качестве средства производства (в сельскохозяйственном секторе) и в качестве пространственного базиса размещения всех других условий жизнедеятельности людей(см.таблицу А.1). Поэтому рынок земли имеет особую структурную организацию, которая содержит рынок сельскохозяйственных земель и рынок несельскохозяйственных земель. Несельскохозяйственные земли распределяются на земле жилой застройки, промышленности, транспорта и связи, технической инфраструктуры, коммерческого использования, общественного назначения, рекреационного использования. Для функционирования земельных отношений важное значение имеет характер обустройства земли. Физические объекты, размещенные на земле, по техническим и строительным характеристикам разделяют на здания и сооружения. В зависимости от функциональных свойств они выделяются в самостоятельные объекты рыночного оборота и формируют рынок жилой недвижимости и рынок нежилой недвижимости. В первом случае недвижимость удовлетворяет потребности людей в проживании (жилье), отдыха и развлечениях (дачные дома, спортивные сооружения). На этот рынок в большей степени влияют законы рынка потребительских товаров. Во втором случае недвижимость существует в форме промышленных, сельскохозяйственных, транспортных зданий и сооружений, автозаправочных станций, мастерских, ресторанов, офисов, торговых помещений и обслуживает производство благ и услуг. В этом случае процессы на рынке недвижимости регулируются закономерностями рынка факторов производства