Правовые вопросы относительно правового режима закладной

Далее Закон об ипотеке устанавливает, что в случае возникновения ситуации, когда условия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют положениям договора об ипотеке и (или) обеспеченному ипотекой обязательству, законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной (процедура аннулирования закладной и выдачи новой закладной будет описана при обсуждении возможности внесения в закладную изменений по соглашению сторон), если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Указанное положение прибегает к использованию термина "законный владелец закладной", который и ранее в ряде случаев использовался в Законе об ипотеке. Таким образом, право требовать внесения изменений в закладную принадлежит не только приобретателю закладной, который не знал и не должен был знать об указанных выше несоответствиях, но и первоначальному залогодержателю - законному владельцу закладной, а также законному владельцу закладной, который не являлся первоначальным залогодержателем и знал или должен был знать об указанных несоответствиях.

Так как закладная  находится в хозяйственном господстве владельца (держателя) закладной, Закон  об ипотеке совершенно верно выражает право должника вносить в закладную  отметки о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, через корреспондирующую обязанность владельца (держателя) закладной обеспечить должнику возможность реализовать такое предоставленное ему право.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Порядок государственной  регистрации договора закладной

_{2.1  Государственная  регистрация закладной}

 

Лицом, составляющим закладную, является либо залогодатель (если он также  и должник по основному обязательству), либо залогодатель и должник (если это  разные лица).

Государственная регистрация  внесения в закладную имени ее нового законного владельца не является обязательной, поскольку закладная является ценной бумагой и обладает свойством публичной достоверности.

Однако данное свойство закладной не заменяет собой требований, предусмотренных ст.131 ГК РФ и нормами  Закона о регистрации, поскольку  закладная удостоверяет права на недвижимость.

В соответствии с нормами  Закона об ипотеке легитимация в  качестве законного владельца закладной  основана только на правильности совершения передаточных надписей - их последовательности и непрерывности. Владелец закладной не считается законным, если он знал или должен был знать о том, что закладная ранее выбыла из владения кого-либо из предыдущих владельцев помимо их воли, например в результате хищения.

На практике нередки  случаи, когда закладные, представленные в орган, осуществляющий государственную регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Закладная удостоверяет право залогодержателя (законного  владельца закладной) как при  заключении договора об ипотеке, так  и при возникновении ипотеки  в силу закона. При государственной регистрации ипотеки в силу закона орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит в закладную следующие сведения:

- наименование права,  в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации права (подп.10 п.1 ст.14 и п.3 ст.22 Закона об ипотеке);

- сведения о государственной  регистрации ипотеки, предусмотренные  п.2 ст.22 Закона об ипотеки, а именно: полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, дату, место и номер государственной регистрации ипотеки (подп.13 п.1 ст.14 и п.3 ст.22 Закона об ипотеке);

- дату выдачи закладной  первоначальному залогодержателю  (подп.14 п.1 ст.14 Закона об ипотеке).

В соответствии с п.2 ст.22 Закона об ипотеке сведения о государственной  регистрации права и государственной  регистрации ипотеки, предусмотренные  подп.10 и 13 п.1 ст.14 Закона об ипотеке, должны быть внесены органом, осуществляющим государственную регистрацию, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию.

Внесение в закладную  сведений о государственной регистрации  договора купли-продажи или иного  договора, являющегося основанием для возникновения права собственности залогодателя при выдаче закладной при ипотеке в силу закона, Законом об ипотеке не предусмотрено (Приложение 2) .

Прикрепление к закладной  дополнительных листов, не содержащих юридически значимой информации, при выдаче закладной первоначальному залогодержателю является нарушением требований ст.14 Закона об ипотеке. Таким образом, пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию, должны быть только те листы закладной, которые заполнены и содержат юридически значимую информацию на момент выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Главное управление Федеральной  регистрационной службы по Московской области (далее - ГУ ФРС по МО) рекомендовало  государственным регистраторам ГУ ФРС по МО и его территориальных отделов следующее:

- вносить в закладную  сведения, предусмотренные Законом  об ипотеке, скрепляя каждую  из записей подписью государственного  регистратора и печатью органа, осуществляющего государственную  регистрацию (сведения о государственной регистрации права, о государственной регистрации ипотеки и дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю);

- в графах (разделах), не предусмотренных действующим законодательством для заполнения государственным регистратором, ставить прочерк (сведения о государственной регистрации договора купли-продажи, о времени государственной регистрации);

- нумеровать и скреплять (сшивать) листы закладной, включая последний лист, содержащий дату выдачи закладной (полагаем возможным размещать на последнем листе, содержащем дату выдачи закладной, графы для передаточных надписей и отметок о смене владельца закладной);

- на сшивке закладной указывать: "закладная составлена на ___ листах". Указанная надпись скрепляется печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию.

Данные сведения рекомендовано  вносить при осуществлении государственной  регистрации закладной.

 

_{2.2 Передача  прав по закладной}

 

Одной из важных особенностей института ценных бумаг является способ передачи прав по тем или иным ценным бумагам. В том числе и по способу передачи ценные бумаги делятся на три общепринятых вида ценных бумаг - предъявительские, ордерные и именные.

Закон об ипотеке, как  было указано выше, наделяет закладную  статусом именной ценной бумаги. При этом ст.146 ГК РФ устанавливает, что права по именным ценным бумагам передаются в порядке, установленном для уступки права требования (цессии), и, соответственно, такая передача прав подчиняется правилам, предусмотренным в главе 24 ГК РФ. Закон об ипотеке также закрепил определенные нормы направленные на регулирование передачи прав по закладной как именной ценной бумаге.

Прежде всего, по Закону об ипотеке передача прав по закладной  осуществляется в порядке, установленном  ст.48 данного Закона. Возникает вопрос: имел ли в виду законодатель, что передача прав по закладной подчиняется исключительно правилам ст.48 Закона об ипотеке, либо же общие нормы ГК РФ о передаче прав по именным ценным бумагам также будут применимы к передаче прав по закладной?

Закон об ипотеке устанавливает, что передаточная надпись, сделанная и подписанная предыдущим владельцем закладной, то есть либо первоначальным залогодержателем, указанным в реквизитах закладной, либо иным владельцем закладной, указанным в последней передаточной надписи из ряда непрерывных передаточных надписей на закладной, должна точно и полно указывать имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной. Закон об ипотеке не требует обязательного скрепления передаточной надписи печатью в случае, если передача прав по закладной осуществляется юридическим лицом, однако, скрепление передаточной надписи печатью юридического лица является рекомендательным, в связи со сложившейся у нас в стране практикой. Также лицо, подписывающее передаточную надпись от имени владельца закладной, передающего свои права по ней, должно быть должным образом уполномочено на такое подписание владельцем закладной.

При этом передаточные надписи  на закладной не могут быть бланковыми. Если бланковая передаточная надпись  сделана на закладной, она считается ничтожной в силу прямого указания ч.2 п.1 ст.48 Закона об ипотеке. Такое правило Закона об ипотеке вполне объяснимо. Во-первых, тем самым Закон об ипотеке еще раз подчеркивает, что закладная является именно именной ценной бумагой, а не ордерной, так как ст.146 ГК РФ предусматривает для ордерных ценных бумаг возможность их передачи с помощью бланкового индоссамента. .

Правила о цессии, содержащиеся в ГК РФ, устанавливают, что для  перехода к другому лицу прав кредитора  не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае с закладной такое согласие должника и залогодателя, безусловно, не требуется. Однако отсутствие нормы об этом в Законе об ипотеке и оговорка, содержащаяся в ГК РФ, наводит на мысль, что стороны могут предусмотреть в закладной, что для передачи прав по ней требуется согласие залогодателя и должника. Это, однако, с нашей точки зрения, будет противоречить сущности и предназначению закладной как ценной бумаги, призванной обеспечить оборотоспособность ипотечных прав.

Закон об ипотеке, предусматривает  право любого законного владельца  закладной потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию  ипотеки, зарегистрировать его в  Едином реестре в качестве залогодержателя  с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения. При этом Закон об ипотеке устанавливает обязанность органа, осуществляющего регистрацию законного владельца закладной (правильнее, наверно, говорить о регистрации не владельца закладной, а прав владельца закладной), произвести регистрацию в кратчайшие сроки в течение одного дня с момента обращения.

Для регистрации владелец закладной должен предъявить саму закладную, а также доказать наличие определенных в Законе об ипотеке оснований, а именно:

- совершенной в соответствии с Законом об ипотеке передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (п.4 ст.49 Закона об ипотеке); или

- документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица либо в порядке наследования; или

- решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Владелец закладной, в  соответствии со ст.18 Закона об ипотеке, также имеет возможность в  случае утраты закладной восстановить свои права по ней. Естественно, при этом необходимо привлечение как залогодателя, так и должника, если он является третьим лицом.

Заключение

 

Несмотря на отдельные недоработки в построении некоторых правовых конструкций  в закладной, этот "подинститут" ипотеки, а, следовательно, и гражданского права имеет большое будущее. И смысл закладной не только в том, что она представляет собой абсолютную новеллу в современном гражданском законодательстве, а сколько в ее практической направленности.

Во-первых, закладная  значительно облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Так, например, хотя закладная и составляется в обоснование договора об ипотеке, тем не менее ее самостоятельное значение очевидно. В силу ст. 49 Закона об ипотеке закладную можно заложить, продать и "перезаложить" при определенных условиях и распорядиться иным образом, в т.ч. и путем учинения специальной залоговой передаточной надписи на ней, согласно Закону об ипотеке (ст. 49).

Во-вторых, закладывая или продавая закладную (залогодатель, залогодержатель, третье лицо либо другой правообладатель), можно не изменять договор об ипотеке.

В-третьих, при  определенных условиях приоритет в  ипотечных отношениях отдается не договору об ипотеке, а закладной (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке).

В-четвертых, Закон об ипотеке предоставляет права участникам договора об ипотеке изменить предмет ипотеки (уменьшить и (или) увеличить его) либо изменить размер обеспечения путем составления соглашения (дополнения), но при этом можно не "переделывать" сам ипотечный договор.

В-пятых, Закон  об ипотеке допускает возможность  изменения содержания закладной  либо аннулирование закладной с  получением новой закладной.

В-шестых, допускается  приложение к закладной, минуя включение  каких-либо изменений (дополнений) в  ипотечный договор.

И, наконец, в-седьмых, если закладная утрачена, правомочное лицо вправе получить ее дубликат.

Таков далеко не полный перечень "достоинств" закладной.

Список использованных источников:

 

1. Александрова Н.В.  Секьюритизация ипотечных банковских  активов и ее роль в формировании вторичного ипотечного рынка в России : автореф. дис. … канд. экон. наук / Александрова Н.В. - Волгоград, 2008. – 26 с.

2. Изгарева И.Г. Опыт  функционирования вторичного рынка  ипотечного кредитования в США  // Экономика и финансы. - 2003. - № 1. - С. 22-25.  
3. Каримов Б.Н. Оборот закладных как финансовый инструмент: проблемы использования // Вестн. Татар. ин-та содействия бизнесу. - 2000. - № 3. - С. 40-47.

4. Осадченко И.В. Особенности  рефинансирования вторичного рынка  ипотечного кредитования // Финансы и кредит. – 2006. - № 28. - С. 27-32.