Правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения

   В соответствии с данным принципом, меры по ограничению размера общей площади земельных участков должны быть установлены лишь в отношении сельскохозяйственных угодий, т.е. наиболее ценной составной части земель сельскохозяйственного назначения, а не всех земель сельскохозяйственного назначения.

   Данные  ограничения могут действовать  лишь в пределах одного административно-территориального образования субъекта РФ, например административного района.

   Конкретные  правовые нормы, которые реализуют  рассматриваемый принцип, содержатся в ст.4, 5 и 11 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

   Третий  и четвертый принципы, направленные на установление преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже, а также доли в праве общей собственности на земельный участок при возмездном ее отчуждении, раскрыты в ст.8 и 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

   С точки зрения государственного регулирования  оборота земель сельскохозяйственного  назначения, эти принципы обеспечивают решение нескольких задач.

   Во-первых, позволяют государству в лице субъектов РФ или, в случаях, установленных  законом субъекта РФ, муниципальным  образованиям активно или пассивно участвовать на рынке земельных  участков и тем самым контролировать этот рынок.

   Во-вторых, активное или пассивное участие на рынке земельных участков позволяет наиболее оперативно получать информацию, т.е. вести мониторинг рынка земельных участков.

   Наконец, механизм реализации преимущественного  права покупки препятствует скрытию, занижению реально формирующихся цен на земельные участки.

   С другой стороны, механизм реализации преимущественного  права покупки затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает  срок их совершения. Особенно это касается оборота долей в праве общей  собственности на земельный участок при возмездном их отчуждении.

   Пятый принцип направлен на ограничение прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, зависимых от них юридических лиц. Этот принцип реализован в ст.2 и 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. ⁶

3. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

    Анализируя  особенности правового регулирования  сделок с земельными участками сельскохозяйственного  назначения, необходимо исходить из того, что эти особенности предопределены спецификой самого земельного участка как социально значимого объекта.

    Соответственно этому наиболее значимыми особенностями земельного участка сельскохозяйственного назначения (которые предопределяют особенности правового регулирования отношений по поводу рассматриваемого объекта) являются:

1) общенациональное  значение земель сельскохозяйственного  назначения;

2) существенная  значимость количественных и  особенно качественных (плодородие  почвы) характеристик земельного  участка;

3) необходимость  в надлежащем поддержании качественного  состояния земельного участка; 

4) необходимость  в обеспечении стабильности отношений  в земельной сфере; 5) необходимость  в рациональном использовании  земельного участка. Учитывая  данные особенности, можно прийти к определенным частным выводам.

    Так, учитывая существенную значимость качественных характеристик земельного участка  сельскохозяйственного назначения, а также необходимость в обеспечении  стабильности, приходим к выводу о  желательности расширения перечня существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения за счет указания на качественные характеристики продаваемого объекта.

    При исследовании данных вопросов обращает на себя внимание то, что некоторые субъекты Федерации предоставляют право преимущественной покупки земельного участка муниципальным образованиям, но не вместо, а наряду с собой. Представляется, что это дополнительные ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, что недопустимо с точки зрения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 1). Соответственно представляется необходимым ввести в федеральное законодательство четкое указание на запрет подобного установления в законодательстве субъекта Федерации (в частности, в п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

    Выявляя особенности правового регулирования, также обращаем внимание на специфику оснований к изменению или расторжению договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. В этом плане обосновывается необходимость дополнения перечня таких оснований применительно к рассматриваемому объекту. В качестве таковых мы рассматриваем случаи, когда: фактическая площадь земельного участка или его фактические качественные характеристики не соответствует указанным в договоре и данным государственного земельного кадастра.

    Для совершения сделок с земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, существуют разные подходы в зависимости от категорий земель, т.е. вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью, должен решаться в зависимости от категории земли. Для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, должны признаваться принадлежностью к земельному участку.⁷

Отметим условия купли-продажи земель сельскохозяйственного  назначения.

   Во-первых, к существенным условиям договора купли-продажи  относятся условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), который в  отношении недвижимости определяется путем указания в договоре купли-продажи  данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ). Очевидно, что приведенная норма не позволяла четко определить конкретный перечень сведений, относящихся к предмету договора купли-продажи недвижимости, отсутствие которых влекло признание договора незаключенным. На практике для определения сведений об объекте недвижимости, включаемых в число существенных условий договора, предлагали руководствоваться сведениями, включаемыми в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (месторасположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая, по кадастровому плану или по документам), назначение (абз. 3 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации)⁸. При этом авторы отмечали неисчерпывающий характер приведенного перечня. 
Причем Е.Ю. Валявина (автор комментария) справедливо отмечает главную трудность соблюдения требований ст. 554 ГК РФ - отсутствие исчерпывающего перечня требуемых данных в законодательстве.

   Во-вторых, к числу существенных условий  договора, помимо условия о предмете, п. 1 ст. 432 ГК РФ предписывает также относить условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, стороны могут в качестве существенного условия договора согласовать условие о форме безналичных расчетов между сторонами (например, аккредитив), о чем, как представляется, бессмысленно сообщать государственному или муниципальному органу. Поэтому в новой редакции п. 2 ст. 8 Закона указан конкретный перечень тех данных, которые должны содержаться в извещении: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом указывается, что срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может превышать девяносто дней.

   Отметим, что если ранее п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливал в случае нарушения требований ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве субъекта РФ или муниципального образования право указанных публично-правовых субъектов требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то новая редакция п. 4 ст. 8 именует все сделки по продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки ничтожными, в связи с чем указанные сделки не влекут правовых последствий с момента их совершения и являются недействительными независимо от решения суда (п. 1 ст. 166 и п. 1 ст. 167 ГК РФ). Но признание сделки недействительной повлечет за собой отсутствие каких-либо правовых последствий совершения данной сделки, в результате чего земельный участок вновь окажется в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу. Следовательно, он будет вынужден заново заключать договор купли-продажи с соблюдением всех процедур. В соответствии с гл. 9 ГК РФ признание сделок недействительными является следствием пороков воли, волеизъявления сторон, формы или содержания сделки. В случае, предусмотренном ст. 8 Закона, ничтожной объявляется сделка, в которой продавец нарушил требования о форме или порядке уведомления публично-правовых субъектов о возможности реализовать преимущественное право покупки. Между тем п. 1 ст. 166 ГК РФ не позволяет иным нормативным правовым актам, кроме Гражданского кодекса РФ, устанавливать основания для признания сделок недействительными. 
Но не идет ли речь о ст. 168 ГК РФ, согласно которой ничтожной признается сделка, противоречащая закону или иным правовым актам? Представляется, что нет. Дело в том, что извещение органов государственной власти субъекта РФ или муниципального образования о преимущественном праве покупки лежит за пределами совершения сделки, являясь лишь предложением это право реализовать (офертой). В этом случае сделка как правоотношение публичные интересы не нарушает, но эти интересы нарушаются тем, что соответствующим органам не было предоставлено право предварительного заключения этой сделки, тогда как сама сделка купли-продажи недвижимости опосредует лишь переход права собственности на земельный участок от абстрактного дееспособного продавца абстрактному дееспособному покупателю. Именно поэтому Гражданский кодекс РФ сделку, совершенную с нарушением права преимущественной покупки, признает действительной, но предусматривает возможность перевода на лицо, обладающее таким правом, прав и обязанностей по сделке (п. 3 ст. 250 ГК РФ), что также является аргументом в пользу того, что ГК РФ не приравнивает данную сделку к тем сделкам, которые недействительны в силу их противоречия закону. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Особенности аренды земель сельскохозяйственного  назначения.

     При рассмотрении законопроекта «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» во II чтении он был дополнен новой статьей 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».  

     В данной статье законодатель установил, что срок аренды не может превышать сорок девять лет, минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта Российской Федерации, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, допускается аренда земельного участка, находящегося в общей долевой собственности с множественностью лиц со стороны арендодателей и другие особенности аренды.

    Рассматривая  специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, существенным условием данного договора должен признаваться срок. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров (что необходимо для большей стабильности сельскохозяйственного производства) предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

    Необходимо  для обеспечения стабильного  пользования земельным участком установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может пересматриваться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет (а в настоящее время по общему правилу ст. 614 ГК этот срок составляет один год).

    Передача  земельного участка сельскохозяйственного  назначения в пользование возможна не только по договору аренды, но и ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо рассматривать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае к данным отношениям могут и должны применяться положения гл. 36 ГК РФ "Безвозмездное пользование". Для возникновения отношений безвозмездного срочного пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.⁹