Правовая охрана земель

Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли7 (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, Земельный кодекс, как и Гражданский, в качестве основной характеристики земельного участка называет наличие границ, уточняя лишь, что земельный участок является частью поверхности земли и включает в себя почвенный слой. Что же касается определения границ участка, на необходимость которого, как мы выяснили, указывает законодательство, то оно осуществляется уполномоченными органами по ведению государственного земельного кадастра на основании соответствующего федерального закона и подзаконных нормативно-правовых актов.

 

1.3. Государственные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на  земельные участки.

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество складываются основанные на властном подчинении отношения. Носителем властных функций выступает государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До вступления в силу 31 января 1998 г. Закона о государственной регистрации прав в отечественной практике сложился порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним в зависимости от вида имущества в различных государственных органах. Подобная практика привела к ведомственному, а оттого зачастую противоречивому нормотворчеству. Из-за отсутствия единого органа по регистрации прав на недвижимое имущество не было единой государственной политики в данной области и надлежащего контроля.

Бюро технической инвентаризации - технический учет (в соответствии с инструкцией 1968 г.) объектов недвижимости (преимущественно в отношении жилого фонда) и выдача регистрационных удостоверений.

Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различного уровня - передача имущества государственных и муниципальных предприятий при приватизации частным предприятиям и выдача им документов, подтверждающих право собственности на имущество, перешедшее в процессе приватизации или иным образом; выдача свидетельств о собственности, которые документально дополняли возникновение права вследствие купли-продажи, плана приватизации, постановлений органов местной власти или субъектов Федерации, федеральных органов.

Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству различного уровня - выдача (в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"8) собственнику земельного участка свидетельства на право собственности на землю, подлежащее регистрации в поземельной книге; ведение (в соответствии с Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость") государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.

Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 установлено, что правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены этим постановлением, применяются на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения Закона о гос. регистрации прав.

В настоящее время, в соответствии со ст.131 ГК РФ государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения осуществляется учреждениями юстиции.

Такие учреждения создавались субъектами Федерации поэтапно. Последний установленный для этого срок был установлен - 1 января 2000 г. Впредь до образования таких учреждений субъекты Федерации могли использовать для государственной регистрации орган (организацию), которые пока еще осуществляют регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

__________________

8 Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1 ноября 1993 г., №44, ст. 4191.

Учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должны действовать на основе Положения, разработанного в соответствии с Примерным положением об учреждениях юстиции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г.

В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учреждение юстиции является государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом Российской Федерации. При этом Правительство Российской Федерации рекомендует органам государственной власти субъектов Российской Федерации создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта Российской Федерации, с филиалами, действующими в границах административно-территориальных единиц.

Система государственной регистрации прав построена таким образом, чтобы обеспечить установление единообразной практики ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также реализацию единой методики проведения государственной регистрации прав как на территории конкретного субъекта Российской Федерации, так и на всей территории Российской Федерации.

Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуществляется государственная регистрация прав, определяется учреждением юстиции по согласованию с органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

 

Глава 2. Развитие института государственной регистрации прав на земельные участки  в России.

2.1. Институт укрепления прав на земельные участки в России до 1917 года.

Важной чертой государственной регистрации прав на земельные участки, безусловно, можно считать участие публичной власти при совершении гражданско-правовых сделок. Такое участие проявляется в форме ведения соответствующих реестров, книг и т. д., содержащих определенную информацию о земельных участках, правах на нее и о правообладателях. К настоящему времени практически во всех экономически развитых государствах мира публичные образования таким образом контролируют рынок недвижимости в порядке, установленном национальным законодательством. Такой интерес государства к обороту земли вызван особым экономическим и, как следствие, правовым статусом этого имущества в современном мире.

В современном понимании отличия недвижимых вещей, каковыми являются в первую очередь земельные участки, от движимых весьма велики. Этим обусловлен и различный подход к правовому регулированию отношений, возникающих по поводу движимого и недвижимого имущества. Необходимость государственной регистрации прав, обременении и сделок с недвижимостью является проявлением особого отношения к недвижимым вещам в современном обществе. Однако такой пристальный публичный интерес к рынку земли и другой недвижимости появился не сразу. Это связано, в частности, с тем, что недвижимое имущество не всегда представляло такую значительную ценность в качестве объекта субъективных прав, как теперь, равно, как и правовые титулы, зарождались и развивались постепенно, меняя свое содержание под воздействием различных факторов. Возникновение же понимания отличий между движимым и недвижимым имуществом и развитие особого подхода к недвижимости обусловили появление института государственной регистрации прав на недвижимость. Таким образом, представляется важным рассмотреть процесс формирования и обособления категории недвижимых вещей, развитие субъективных прав па них, поскольку возникновение института государственной регистрации является следствием именно этого процесса. Также мы рассмотрим и вопросы возникновения и становления института государственной регистрации прав на землю и иную недвижимость.

Современное понимание недвижимости возникло не сразу, оно развивалось на протяжении длительного периода времени. Причем на ранних этапах этого развития интересы субъектов права были направлены в большей степени на движимые вещи, нежели на недвижимые. Это во многом связано с естественными отличиями этих двух категорий вещей. Для того, чтобы земля стала предметом личного обладания, то есть объектом субъективного права, необходимо обособление конкретного земельного участка из всей массы земель, составляющих «источник производительной силы» и «общее вместилище предметов обладания». Также для установления и существования субъективного права в отношении земельного участка необходимо признание этого права со стороны других лиц и обеспечение необходимой защиты права. При этом очевидно, что выполнение последнего условия во многом связано с уровнем общественного развития. Это говорит в пользу того, что историю зарождения и развития прав на недвижимость целесообразно рассматривать во взаимосвязи с развитием общественным.

Здесь, как представляется, важно уточнить, что при рассмотрении истории зарождения и развития прав на землю, речь в первую очередь будет идти о праве собственности, которое является основным и наиболее полным субъективным правом на вещи. Другие же виды прав носят ограничительный характер по отношению к праву собственности, и, соответственно, возможность их существования в обществе находится в зависимости от существования права собственности.

Представляется, что из всех вещей, которые теперь принято именовать недвижимыми, именно земля имеет наиболее длительную историю как объект субъективных прав. Земельные участки и другие природные объекты (например, леса, водоемы) - единственная недвижимость, которая была создана самой природой, без приложения человеческих рук. Различные же сооружения, создаваемые человеком на земле и используемые, прежде всего, для жилища и хранения каких-либо вещей, по началу не были недвижимыми в силу своих свойств. Такие сооружения были, как правило, временными. Они не имели неразрывной физической связи с землей, которая в современном понимании является важным признаком для отнесения имущества к недвижимому.

Причиной тому был, прежде всего, кочевой образ жизни многих народов на ранних ступенях развития. Кочевникам не к чему было возводить сколько-нибудь капитальные постройки, так как их длительная эксплуатация на одном месте была не нужна, а перенос их на другую территорию практически не возможен. Кроме того, и возможности по их постройке были на тот момент весьма ограничены.

Таким образом, единственной недвижимостью, которая могла бы представлять интерес с точки зрения установления субъективных прав, была земля и другие природные объекты.

Кочевой образ жизни предопределил и отношение к земле. Неудивительно, что, ведя его, воспринимать территорию, на которой временно находишься, как свою собственную, вряд ли возможно. На этом этапе общественного развития гораздо быстрее происходит формирование субъективных прав на движимые вещи, которые, в отличие от недвижимых, можно взять с собой на новое место.

При оседлом образе жизни, земля становится уже не только территорией пребывания, но и средством производства. Один и тот же ее участок используется в течение значительного времени. Занятие земледелием также стимулирует изменение субъективного отношения к земле, как к имуществу.

На данном этапе формируется общинная собственность на землю. Это обусловлено тем, что земля обрабатывалась общиной, и, следовательно, именно община обладала правом на занимаемый ею земельный участок.

Следует отметить, что находясь в общинной собственности, которая по существу являлась коллективной, земля, как следствие, была объектом и общественного (публичного) интереса и контроля. Такой интерес, тем не менее, имел очень мало общего с тем контролем оборота недвижимости, который осуществляется в наши дни государством посредством государственной регистрации. В самом общем смысле отличие состоит в том, что нынешняя система характеризуется наличием индивидуальной собственности, а задача публичной власти состоит, прежде всего, в обеспечении надежности и законности оборота недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Зарождение и становление системы регистрации прав на земельные участки.

Общие правила  государственной  регистрации земельных  участков и прав на земельные участки состоят в следующем.  Земельные участки регистрируются в  государственном земельном кадастре. Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения  земельного  участка и включает внесение в государственный реестр: 

- сведений о  лице,  приобретающем  право на земельный участок; 

- описания земельного участка (категория земель, цель использования,  виды угодий, площадь, доля в общем владении,  границы, кадастровый номер и другие характеристики); 

-  сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании; 

- сведений о совершенных  сделках и иных действиях по  распоряжению  земельным участком; 

- сведений о наложении  запрета на совершение сделок с земельным участком; 

- решений  уполномоченных органов  о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных или муниципальных нужд; 

- иных сведений, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Государственная регистрация  сделок  с  земельным участком осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом  сделки.  Государственная регистрация прав на земельный участок проводится в десятидневный срок  с  момента  поступления  в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах.  О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок  выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе или совершается запись о государственной регистрации с указанием даты и номера регистрационной записи на  документе,  представленном  для государственной регистрации.  При государственной регистрации сделки  с  земельным  участком,  не влекущей за собой отчуждения земельного участка,  соответствующая запись  о  совершении  сделки  с  земельным участком вносится в государственный реестр.  При совершении сделки  с  земельным  участком, влекущей за собой отчуждение земельного участка,  документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в  орган государственной  регистрации прав на земельный участок.

Порядок государственной регистрации прав  на  земельные участки  и  связанную  с ними недвижимость определяется федеральными законами о государственном  земельном  кадастре и о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.  Основаниями для  отказа  в  государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются: