Отсутствие правоустанавливающего
характера такой регистрации
изначально было предусмотрено
ч. 2 ст. 551 ГК РФ. В ней, в частности,
указано, что «исполнение договора продажи
недвижимости сторонами до государственной
регистрации перехода права собственности
не является основанием для изменения
их отношений с третьими лицами». Иными
словами, общий для сделок с недвижимостью
правовой режим предполагает их законность,
действительность в качестве юридического
факта. Переход права, его принадлежность
новому правообладателю требует государственной
регистрации, т.е. в правовую систему России
де-факто возвращается процедура укрепления
прав, известная еще дореволюционному
законодательству.
2. Прежде чем подойти к рассмотрению
собственно юридической и технической
природы регистрации, необходимо выяснить,
что же представляет собой регистрационное
действие в более широком аспекте этого
явления. Объективация права во вне, демонстрация
его свойств, не только внутренних ( т.е.
конкретного содержания, качества прикрепленности
его к определенному лицу), но и противостоящих
личности внешних механизмов, не всегда
приемлемых для одной личности, но необходимых
для безопасности общества в целом и отдельных
наиболее значимых его составляющих. Надличностный
характер регистрации нельзя ограничить
традиционными ссылками на общественную,
социальную и экономическую значимость
недвижимых объектов.
Если рассмотреть содержание
современного Закона о госрегистрации
и подзаконных актов ( в том числе многочисленных
инструкций и разъяснений региональных
регистрационных палат) в части, касающейся
содержания регистрационных действий,
и выяснить что подлежит регистрации (служит
для нее основанием), то можно заключить
следующее: регистратор, внося запись
о вещном праве в государственный реестр,
опирается на заключенные договоры и иные
аналогичные документы, которые сами по
себе носят правоустанавливающий характер.
Регистрация же как юридически значимое
действие играет подтверждающую роль.
В некоторых случаях момент
возникновения права проявляется
ярче. При наследовании регистрационному
действию предшествует нотариальное
оформление свидетельства о праве
на наследство. Нотариальный орган
в этом случае совершает действие от имени
государства. То обстоятельство, что во
всех этих примерах вышеуказанные органы
выступают от имени государства или муниципального
образования, свидетельствует не только
об особой практической значимости оформляемых
ими документов, но и о сфере их действия.
Для всех них характерна общеобязательность
и публичный характер. В Конституции РФ
(ст. 9) определен правовой статус земли
и природных ресурсов: они « используются
и охраняются как основа жизнедеятельности
народов, проживающих на соответствующей
территории». Таким образом, объекты, так
или иначе связанные с землей, приобрели
особый публично-правовой статус. Для
более подробного рассмотрения существа
публичного акта будет целесообразным
обратиться к устоявшейся терминологии.
Публичный- буквально «осуществляемый
в присутствии публики, открытый, общественный».
Публичность права иначе можно определить
как придание структуре вещного или обязательственного
отношения качества общественной значимости
и автономности от воли частных лиц. Наиболее
рельефно публичность регистрационных
действий проявляется во впервые включенном
в российское законодательство принципе
открытости информации о зарегистрированных
правах. Особенно показательно в этом
смысле то, что законодатель не устанавливает
даже в порядке исключения юридической
возможности для правообладателей сделать
информацию о своих правах недоступной
для заинтересованных лиц. При этом, к
сожалению, не учитываются публично-правовые
интересы другого рода: обеспечение общественной
безопасности и предупреждение возможных
правонарушений в сфере оборота недвижимого
имущества. Последнее было бы необходимо
для защиты прав наиболее слабых в социальном
отношении лиц, например престарелых одиноких
граждан, инвалидов и т.д. Несомненно, такого
рода информация должна быть открытой
для правоохранительных, налоговых и иных
подобных органов. Однако ее открытость
для всех желающих нежелательна опять
же с точки зрения общественных, публичных
интересов, несмотря на то, что наличие
свободного доступа к информации об объектах
недвижимости и правах на нее способствует
более активному использованию его в обороте
(например, при залоге). В этом смысле, безусловно,
прав Б. Гонгало, который утверждает: «
Система нынешних регистрационных отношений
сформировалась благодаря развитию залоговых
обязательств». Строго говоря , о залоговой
«составляющей» систем регистрации прав
на недвижимость, или сделок с ней, или
того и другого одновременно, высказываются
практически все авторы от дореволюционных
российских цивилистов до исследователей
новейшего времени, а также некоторые
специалисты европейского (континентального)
права. Возвращаясь к вопросу о соотношении
частноправового и публично-правового
начал в регистрации, нельзя не отметить
следующее. Акт государственной регистрации
дополняет правоотношения по поводу недвижимого
имущества, возникшие до него на основании
других юридических фактов. С юридической
точки зрения специфика недвижимого имущества
как объекта проявляется в правах и обязанностях,
возникающих в отношении его. В рассматриваемом
случае обязательственное право уже существует
к моменту регистрации, но для сторон в
сделке. В этом случае оно носит частноправовой
характер. Качество обязательности для
третьих лиц оно приобретает лишь после
внесения сведений о нем в Государственный
реестр прав и последующей выдачи свидетельства
о регистрации права. Как считает А. Эрдлевский,
регистрация необходима для вступления
в силу самой сделки.
3. Введение в законодательство системы
регистрации породил множество вопросов
технико-юридического характера. В традиционную
конструкцию гражданско-правовых договоров
был включен новый элемент- «признание
и подтверждение государством прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
Данная формулировка предполагает, что
права на недвижимость и сделки с ней уже
существуют на момент их государственной
регистрации. Последняя лишь конституирует,
укрепляет их- не случайно в связи с этим
в цивилистическую литературу возвращается
само понятие «укрепление прав». Показателен
в этом отношении тот факт, что в ряде случаев
в законодательстве момент возникновения
вещных прав на недвижимое имущество связывается
не с моментом государственной регистрации,
а с наступлением иных, прямо предусмотренных
законом обстоятельств. Так, право собственности
на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного
кооператива возникает с момента полной
выплаты членом кооператива паевого взноса.
Логично было бы предположить, что аналогичное
правило будет действовать и в отношении
тех вещных прав на недвижимое имущество,
которые возникли до момента совершения
регистрации и регистрация которых носит,
скорее, правоподтверждающий , чем правоустанавливающий
характер. К ним могут быть отнесены права,
возникшие до момента вступления в силу
Закона о регистрации; права, появившиеся
в промежуток времени с момента вступления
этого Закона в силу до момента создания
в соответствующем субъекте РФ департамента
по регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, а также права на недвижимое
имущество, появившиеся в силу судебных
решений или нотариально оформленных
договоров. В последнем случае законодатель
допускает, что для осуществления государственной
регистрации достаточно волеизъявления
одной из сторон по договору. Однако
в этом случае нормативно прописана
лишь ситуация, когда регистрируется договор,
для которого нотариальное оформление
не является обязательным по закону, однако
стороны предпочли его оформить именно
нотариально. Случаи регистрации договоров,
в то же время требующих и обязательного
нотариального оформления, законодателем
не предусмотрены. В литературе существует
мнение, что в отношении этой категории
договоров должны применяться те же правила,
что и в отношении не требующих нотариального
оформления договоров, но удостоверенных
именно таким образом.
Глава III Проблемные аспекты, связанные
с оформлением сделок с недвижимым имуществом
Специфика правового режима
недвижимого имущества заключается
в том, что возникновение, переход,
ограничение или прекращение права
собственности и других вещных прав ( ипотека,
сервитут), а также и некоторых обязательственных
( аренда, доверительное управление) прав
на него происходят в особом порядке,
требующем соблюдения письменной формы
и обязательной государственной регистрации,
за исключением прав на воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты, регистрация которых осуществляется
в специальных государственных реестрах,
ведущихся по каждому виду объектов ( например,
источники повышенной опасности регистрируются
в различных инспекциях с целю возложения
на их собственников гражданско-правовой
ответственности в случае нанесения ими
имущественного или морального вреда).
В соответствии со ст. 425 ГК
РФ договор вступает в силу
и становится обязательным для сторон
с момента его заключения. Договор, подлежащий
государственной регистрации, считается
заключенным с момента его регистрации,
если иное не установлено законом ( ст.
433 ГК РФ). Важно учитывать, что необходимость
осуществления регистрации связана не
с соблюдением формы сделки с недвижимостью,
а с определением момента перехода права
собственности на нее от продавца к покупателю
( ст. 132, 223 ГК РФ). Разъяснения по данному
вопросу содержаться также в Информационном
письме ВАС РФ от 13.11.1997г. № 21 « Обзор практики
разрешения споров, возникающих по договорам
купли-продажи недвижимости» (п.3)., в п.
14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25. 02.1998г.
№ 8 « О некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с защитой прав собственности
и других вещных пав». Здесь возникает
вопрос: какова роль государственной регистрации
– правоустанавливающая или правоподтверждающая?
Как отмечает О.Ю. Скворцов, « поскольку
возникновение ( изменение, переход, обременение,
прекращение) права на недвижимую вещь
поставлено в зависимость ка минимум от
двух юридических фактов- сделки и государственной
регистрации- в данном случае можно говорить
о сложном фактическом составе перехода
права, в котором государственная регистрация
выполняет функции особого юридического
факта». Следовательно, « действительность
права и сделки с недвижимостью обуславливаются
не только волеизъявлением сторон по поводу
объекта недвижимости, оформленным в виде
договора, но и актом признания и подтверждения
со стороны государства в лице уполномоченных
органов, осуществляющих регистрацию
права или сделки» (п. 1 с. 2 Закона о регистрации).Как
юридический акт государства, признающий
и подтверждающий свершившиеся юридические
факты, государственная регистрация сделки
по смыслу ст.158, 160, 163, 165, 434 ГК РФ не относится
к ее форме. Сделки совершаются в надлежащей
форме до государственной регистрации
без участия регистрирующего органа государства,
который не может вмешиваться в осуществление
сторонами гражданских прав по своему
усмотрению и нарушать принцип свободы
договора. При несоблюдении требования
закона о государственной регистрации
сделки, согласно буквальному толкованию
п. 1 ст. 165 ГК РФ, такая сделка является
ничтожной только в тех исключительных
случаях, когда это прямо установлено
законом. Придание совершенному в надлежащей
форме договору при отсутствии государственной
регистрации статуса «незаключенного»
является особым правовым последствием,
которое не следует путать с ничтожностью
сделки. Само по себе отсутствие государственной
регистрации сделки с недвижимостью, при
ее соответствии иным требованиям закона,
не является основанием для признания
такой сделки недействительной. Но имеет
место и иная точка зрения о том, что сделка,
подлежащая государственной регистрации,
но не зарегистрированная в установленном
порядке, ничтожна, что приводит к смешению
понятий незаключенного и недействительного
договоров.
Из изложенного следует, что
совершение в надлежащей форме
сделки, требующей государственной
регистрации без осуществления
последней, порождает определенные правовые
последствия, а именно право сторон осуществить
ее государственную регистрацию, и их
обязанность- не уклоняться от ее государственной
регистрации. Между сторонами возникает
обязательственное правоотношение, содержанием
которого является осуществление государственной
регистрации совершенного в надлежащей
форме договора.
По поводу правовой природы
государственной регистрации Конституционным
Судом РФ сформулирована правовая
позиция, состоящая в том, что
государственная регистрация призвана
лишь удостоверить со стороны государства
юридическую силу соответствующих правоустанавливающих
документов. Тем самым государственная
регистрация создает гарантии надлежащего
выполнения сторонами обязательств и,
следовательно, способствует упрочению
гражданского оборота и его стабильности
в целом. Она не затрагивает самого содержания
указанного субъективного гражданского
права, не ограничивает свободу договоров,
юридическое равенство сторон, автономию
их воли и имущественную самостоятельность
и потому не может рассматриваться как
недопустимое произвольное вмешательство
государства в частные дела или как ограничение
прав человека и гражданина. Отсюда вывод,
что государственная регистрация является
и формой публичного контроля за действиями
частных лиц, осуществляющих свои субъективные
гражданские права в сфере частного права,
проявляет взаимозависимость этих двух
областей реализации прав. Это оказывает
стабилизирующее влияние на рынок недвижимости,
придает уверенности его участникам, резко
снижает возможности злоупотреблений
в сфере оборота недвижимого имущества.
В то же время право, возникшее
из сделки, действительно лишь
с момента его юридического
признания государственным органом,
осуществляющим регистрацию. Однако,
как справедливо отмечалось в юридической
литературе, несмотря на то, что в период
времени между совершением сделки и государственной
регистрацией перехода права приобретатель
недвижимого имущества еще не приобрел
вещного права на него, это обстоятельство
не означает отсутствия правовой связи,
обязательства между сторонами по сделке,
которое касается только контрагентов
по договору и не влияет на их взаимоотношения
с третьими лицами.
Обязательная государственная
регистрации предусмотрена статьями
558, 567, 251, 560,651,658,389,391,452,573 ГК РФ. Законодательство
не предусматривает обязательной государственной
регистрации иных сделок, и важно не путать
регистрацию сделки с регистрацией перехода
права или его обременения, производимой
в отношении любой сделки с недвижимым
имуществом и не оказывающей при ее отсутствии
влияния на признание сделки недействительной.
Так, регистрация перехода права собственности
на недвижимое имущество (ст. 551 ГК РФ)
не означает регистрации самого договора
купли-продажи, и, руководствуясь указаниями
ВАС РФ, договор считается заключенным
с момента его подписания согласно п. 1
ст. 443 ГК РФ, а не с момента государственной
регистрации. Для сторон договор вступает
в силу с момента его подписания. Роль
же государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимость
к покупателю заключается в том, что после
регистрации покупатель становится собственником
недвижимого имущества в глазах третьих
лиц. До такой регистрации заключенный
договор обязателен только для продавца
и покупателя, по которому у покупателя
возникает право требования от продавца
его исполнения- передачи ему проданного
объекта недвижимости, а если продавец
уклоняется от государственной регистрации
перехода права собственности либо сделки,
покупатель вправе требовать регистрации
в судебном порядке, а также требовать
возмещения убытков, понесенных в связи
с уклонением продавца от государственной
регистрации, а у продавца- право требовать
его оплаты ( нужно учитывать, что стороны
в договоре могут предусмотреть различные
варианты исполнения договора по отношению
к моменту государственной регистрации
перехода права, например оплата или фактическая
передача недвижимости- после акта регистрации).
На практике возникали проблемы, связанные
с распоряжением недвижимым имуществом
той или иной стороной договора до осуществления
регистрации перехода права собственности
на нее. Судебно-арбитражная практика
признает такие действия ( в частности
покупателя, ставшего владельцем имущества)
неправомерными, принимая во внимание,
прежде всего, интересы третьих лиц ( кредиторов
продавца), могущих обратить взыскание
на недвижимое имущество до момента прекращения
права собственности продавца, т.е. до
регистрации перехода права собственности
к покупателю. Что касается кредиторов
покупателя, они не вправе претендовать
на удовлетворение своих требований за
счет этого имущества. Определенным своеобразием
отличается и правовое положение продавца,
исполнившего обязательство перед покупателем
по передаче объекта недвижимости, до
момента регистрации перехода права собственности
к покупателю. В этом случае продавец сохраняет
право собственности на недвижимость
и, следовательно, обладает правомочиями
собственника, в частности, распоряжением.
Однако покупатель имеет статус титульного
владельца, т.к. владеет непроданным недвижимым
имуществом на законном основании. Следовательно,
в подобной ситуации ни одна из сторон
не может распорядиться соответствующим
объектом недвижимости. Данное обстоятельство
подтверждается и официальной позицией
ВАС РФ. Следовательно, любая сделка по
распоряжению объектом недвижимости,
совершенная покупателем, недействительна
как противоречащая закону, а совершенная
продавцом- нарушающая условия договора
и влекущая ответственность за его неисполнение.
Особые правила установлены законодательством
в отношении договора купли-продажи предприятия,
когда момент передачи предприятия покупателю
не совпадает с моментом перехода к нему
права собственности на это предприятие,
который определяется датой государственной
регистрации права собственности. Однако,
не являясь собственником переданного
предприятия ( до регистрации), покупатель
получает право распоряжаться имуществом
предприятия в той мере, в какой это необходимо
для реализации целей приобретения. И,
соответственно, продавец, сохраняющий
право собственности на переданное предприятие
до момента государственной регистрации,
лишается такого права ( ст. 564 ГК РФ).
Нужно учитывать, что сам
факт регистрации перехода права
собственности на объект недвижимости
к покупателю не влияет на
обязательства сторон по договору продажи
недвижимости и не является основанием
для их прекращения. При разрешении споров
по требованиям продавцов о расторжении
договоров продажи недвижимости, по которым
осуществлена государственная регистрация
перехода к покупателю права собственности,
арбитражные суды учитывают, что если
покупатель недвижимости зарегистрировал
переход права собственности, но не оплатил
имущество, продавец на основании п. 3 ст.
486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости
и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ. В тех
случаях, когда законом или договором
предусмотрена возможность расторжения
договора с возвращением полученного
сторонами по сделке, регистрация перехода
права собственности на проданное имущество
не препятствует расторжению договора
по основаниям, предусмотренным ст. 450
ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой
покупателем имущества.
Несмотря на то, что судебная
практика по вопросам, связанным
с применением Закона о регистрации,
складывается в течении длительного
времени, многие нормы этого Закона
продолжают оставаться дискуссионными,
а вопросы их толкования- нерешенными.
Свидетельство этому- обилие споров и
отсутствие единообразия в арбитражно-судебной
практике. В частности, возникает немало
вопросов, касающихся выбора надлежащего
способа судебной защиты интересов стороны,
контрагент которой уклоняется от осуществления
государственной регистрации. Споры даже
возникают о том, в каком случае бездействие
ответчика следует квалифицировать как
уклонение от государственной регистрации
права. Имело ли оно место, если истец
не обращался в регистрирующий орган с
заявлением о регистрации договора и не
предъявлял к ответчику таких требований?
Одни правоприменители считали, что в
таком случае факт уклонения истцом не
доказан, другие считали, что достаточно
установления факта самого по себе бездействия
со стороны ответчика, а сами возражения
ответчика против иска расценивались
судами как его намерение уклонится от
регистрации договора. Во избежание подобных
негативных последствий сторонам следует
в договоре детально прописывать обязанности
( например, сообщать о перемене места
жительства) и порядок действий сторон
по осуществлению государственной регистрации,
а также указывать срок таких действий.
Поскольку действующим законодательством
не установлены какие-либо определенные
сроки осуществления государственной
регистрации, при установлении таких сроков
следует руководствоваться ст. 314 ГК РФ.
Как отмечает судья Д.С.Васильев: «Отсутствие
четкого определения формы судебной защиты
в нормах ст. 165, 551 ГК РФ привело к тому,
что в суды предъявляются иски под всевозможными
наименованиями: о принудительной регистрации,
о понуждении к государственной регистрации,
об обязании ответчика принять участие
в регистрации, об обязании учреждения
по регистрации зарегистрировать сделку
(переход права), о регистрации сделки
(перехода права). Причем каждый из перечисленных
видов исков в той или иной степени противоречит
законодательству и не совсем правильно
отражает суть регистрационного действия,
полномочия регистрирующих органов и
судов. Иск о государственной регистрации
права не может быть определен как исполнительный
иск, т.к. в случае вынесения судом решения
в соответствии с Законом о регистрации
«сделка (переход права) регистрируется
в соответствии с решением суда», что исключает
дальнейшее участие ответчика в регистрации
сделки (перехода права). Возложение на
учреждение по регистрации обязанности
зарегистрировать сделку (переход права)
также не является правильным, поскольку
такое действие является мерой государственного
принуждения к органу, не допустившему
правонарушения, и нарушает заявительный
характер регистрации. Что касается иска
о регистрации, то само судебное решение
непосредственно не является юридическим
фактом, с момента вступления в законную
силу которого сделка считается заключенной,
а право собственности- возникшим или
перешедшим. Таким юридическим фактом
является не решение суда, а государственная
регистрация сделки (перехода права). На
практике часто считают более правильным
предъявлять иск о признании права собственности
на объект недвижимости, что в дальнейшем
не вызовет вопросов при регистрации.
Но, с другой стороны, когда право (переход
права) основано на незарегистрированном
договоре об отчуждении недвижимого имущества,
предъявление иска о признании права собственности
не будет адекватным способом защиты,
т.к. право еще не возникло. Более верным
представляется предъявление иска о признании
права регистрации. Поэтому можно согласиться
с мнением Д.С. Васильева, предлагающего
использовать иск о государственной регистрации
права, содержанием которого является
требование к суду о признании сделок
( перехода прав) подлежащими государственной
регистрации на основании заявления одной
из сторон договора, а его предметом- признание
права стороны зарегистрировать договор
об отчуждении недвижимости независимо
от участия другой стороны.