Плата за жилое помещение и коммунальные услуги – как основная обязанность нанимателя жилого помещения

 

Содержание

 

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги – как основная обязанность нанимателя жилого помещения……………………………………3

2. Понятие переустройства» и «перепланировки» жилого помещения…..….…8

3. Список использованной литературы……………………….………….……..12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги – как основная обязанность нанимателя жилого помещения.

 

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

1) у нанимателя жилого  помещения по договору социального  найма с момента заключения  такого договора;

2) у арендатора жилого  помещения государственного или  муниципального жилищного фонда  с момента заключения соответствующего  договора аренды;

3) у нанимателя жилого  помещения по договору найма  жилого помещения государственного  или муниципального жилищного  фонда с момента заключения  такого договора;

4) у члена жилищного  кооператива с момента предоставления  жилого помещения жилищным кооперативом;

5) у собственника жилого  помещения с момента возникновения  права собственности на жилое  помещение;

6) у лица, принявшего от  застройщика (лица, обеспечивающего  строительство многоквартирного  дома) после выдачи ему разрешения  на ввод многоквартирного дома  в эксплуатацию помещения в  данном доме по передаточному  акту или иному документу о  передаче, с момента такой передачи.1

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и предоставляемые коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц только с момента возникновения права собственности на данное помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания использования жилого помещения, либо после предоставления его в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива.

Согласно положениям ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Частью 14 ст. 155 ЖК РФ установлена ответственность за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Оплата гражданами жилья и коммунальных услуг регулируется Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (в ред. от 06.05.2011) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (вместе с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам).

Ст. 153 ЖК РФ возлагает на граждан и юридических лиц обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у граждан и организаций возникает:

- из договоров социального найма, договоров найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и договоров аренды жилого помещения с момента заключения таких договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

- из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах с момента предоставления жилья члену кооператива;

- с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

- по решению суда с момента вступления его в законную силу.

Ч. 2 ст. 153 ЖК РФ устанавливает момент, с которого возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников жилых помещений и пользователей:

- для собственников — с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5);

- для нанимателей жилых помещений (п. 1 и 3) и арендаторов (п. 2) — с момента заключения соответствующего договора;

- для членов ЖСК (п. 4) — с момента предоставления им жилого помещения жилищным кооперативом.

Обязанность по оплате коммунальных услуг наступает с момента первого фактического подключения в установленном порядке к присоединенной сети. Расходы на содержание незаселенных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут соответственно органы государственной власти и местного самоуправления или управомоченные ими лица. До заселения жилья в жилищном фонде коммерческого использования такие расходы несет собственник жилого помещения.2

Перечень лиц, которые по тем или иным предусмотренным законодательством основаниям обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, установлен в п. 2 ст. 153 ЖК РФ. Однако оплачивать жилье и коммунальные услуги обязаны не только граждане, указанные в данной статье, но и: дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения и бывшие члены его семьи (ст. 69 ЖК РФ); дееспособные члены семьи собственника жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ст. 31 ЖК РФ); бывший член семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ).

В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входят:

1) плата за пользование  жилым помещением (плата за наем);

2) плата за содержание  и ремонт жилого помещения (текущий);

3) плата за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Указанная статья раскрывает виды работ и услуг, стоимость которых входит в оплату за жилое помещение, дан перечень коммунальных услуг.

Ст. 154 ЖК РФ включает три вида обязательных платежей:

1) для нанимателей жилого  помещения, занимаемого по договору  социального найма или договору  найма жилого помещения государственного  или муниципального жилищного фонда (ч. 1);

2) для собственников жилых  помещений в многоквартирном доме (ч. 2);

3) для собственников жилых  домов, т.е. домов индивидуальной  застройки (ч. 3).

При этом собственники помещений в многоквартирных домах и наниматели жилья обязаны нести расходы по оплате за жилое помещение и за коммунальные услуги, а собственники домов индивидуальной застройки, кроме того, несут расходы на их содержание и ремонт и оплачивают коммунальные услуги по договорам с лицами, которые осуществляют соответствующие виды деятельности.3

Размер обязательств по внесению оплаты за жилое помещение в части его содержания и ремонта определяется на основании положений ст. 156 ЖК РФ. Согласно этой статье плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Неиспользование помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение. В случае временного отсутствия граждан плата за те виды коммунальных услуг, которые рассчитываются по нормативам потребления, вносится с учетом перерасчета платежей за период такого отсутствия (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ). В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Согласно разделу VI названного Постановления при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. Перерасчет по отоплению при временном отсутствии граждан не производится. Однако если коммунальные услуги оплачиваются по приборам учета, то перерасчет при временном отсутствии потребителя не имеет смысла. Ч. 14 ст. 155 ЖК РФ установлена ответственность за несвоевременное или неполное внесение платежей за жилое помещение и коммунальные услуги в виде пени. Пеня определена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Понятие переустройства» и «перепланировки» жилого помещения.

 

Наряду с изменением правового режима помещений в ЖК впервые подробно регламентированы положения, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения (гл. 4). Так, в ЖК дается определение как переустройства, так и перепланировки жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, которое также требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК). Согласно ст. 26 ЖК переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (именуемым в ЖК органом, осуществляющим согласование) на основании принятого им решения.

В ч. 2 ст. 26 установлен перечень документов, которые собственник жилого помещения или управомоченное им лицо должны представлять в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения:

- заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки данного жилого помещения;

- его технический паспорт;

 согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель этого помещения);

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки, если переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления необходимых документов в этот орган. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ. При даче согласия соответствующим органом на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения выданный им документ является основанием для их проведения.5

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

- непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК документов;

- представления документов в ненадлежащий орган;

- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть оспорено в судебном порядке (ст. 27 ЖК).

Как предусматривает ст. 28 ЖК, завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Этот акт должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Статьей 29 ЖК подробно регламентируются последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными признаются указанные действия, проведенные при отсутствии документа, подтверждающего принятие соответствующим органом решения об их согласовании (ч. 6 ст. 26 ЖК), или с нарушением проекта, представленного вместе с заявлением в орган, осуществляющий согласование (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК).

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.6

Необходимо отметить, что в настоящее время законодатель занял более жесткую, чем ранее, позицию в отношении самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Если ранее допускалось последующее согласование такого переустройства или перепланировки с органом местного самоуправление и тем самым их «узаконение», то в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, только на основании решения суда.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, которые были установлены органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК, принимает решение:

- в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние;