Данный  вывод основывается на следующих  положениях гражданского законодательства.

     1. Договор – это сделка (ст. 153 ГК РФ), то есть действие, направленное на взаимное установление, изменение или прекращение прав и обязанностей его участников (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

     2. При выдаче такого «разрешения» орган опеки и попечительства в лице органа местного самоуправления в качестве самостоятельной стороны данной гражданско-правовой сделки не выступает и выступать не может, поскольку не имеет собственного интереса по поводу объекта сделки (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

     2.1. Ни в сделке со множественностью сторон (п. 2 ст. 420 ГК РФ, п. 3 ст. 154 ГК РФ).

     2.2. Ни в сделке со множественностью  лиц (п. 3 ст. 420 ГК РФ, п. 1 ст. 308 ГК  РФ).

     3. В качестве законного представителя  несовершеннолетнего орган опеки  и попечительства выступать не  может, поскольку непосредственная защита прав несовершеннолетних возложена законом исключительно на родителей, опекунов или попечителей (п. 1 ст. 64 и п. 1 ст. 145 Семейного кодекса РФ.

     Данная  функция органами опеки и попечительства может осуществляться лишь при их отсутствии (п. 1 ст. 121 и п. 1 ст. 145 СК РФ).

     4. Таким образом, выдача такого  разрешения характеризует собой  наличие правоотношения, субъектом которого, с одной стороны, выступает административный орган (местное самоуправление), с другой – попечитель или опекун (родитель). Содержанием правоотношения является порядок осуществления родителями (опекунами, попечителями) своих прав (п. 1 ст. 65 СК РФ, п. 2 ст. 31 ГК РФ).⁸

     Какой интерес, например, у администрации  Козловского района к квартире, собственником которой является мой несовершеннолетний сын? Никакого. Их интерес ограничивается правильностью и законностью моих действий как родителя, опекуна.

     Компетенция органа опеки и попечительства в  вопросе совершения сделки от имени  несовершеннолетнего ограничивается исключительно функциями надзора за действиями попечителя (опекуна) и не подлежит распространению на участников сделки. Оно ни к чему не обязывает иных лиц, имеющих какое-либо отношение к сделке (нотариусов или регистраторов).

     Таким образом, представляется не основанной на законе выдача «разрешения» на совершение сделки с возложением обязанности одновременного приобретения на имя несовершеннолетнего иного жилого помещения.

     Подобного рода «разрешения» приобретают характер несанкционированного возложения на опекуна или попечителя обязательств выполнения условий, выходящих за пределы рамок надзора.

     Логическое  исследование такого «разрешения» ставит, например, меня как юриста в тупик. Как определить характер данного обязательства? Должен ли я как нотариус требовать его обязательного исполнения? На каком основании? Имеет ли оно характер гражданско-правового, или следует признать его административным установлением? Каков характер ответственности за его неисполнение: административный, гражданско-правовой, уголовный? Кто будет нести эту ответственность? Я как нотариус? Или родитель? Или вместе?

     По  моему мнению, выдача административным органом разрешения гражданину на совершение гражданско-правовой сделки многими  совершенно незаслуженно приравнивается почему-то к понятию «одобрения-неодобрения сделки заинтересованным лицом». Однако речь не может идти об одобрении или неодобрении сделки как таковой, речь может идти исключительно об одобрении или неодобрении действия представителя несовершеннолетнего. А это, согласитесь, не одно и то же.

     Представительство осуществляется от имени несовершеннолетнего  и в его интересах. А не от имени  органа опеки и попечительства, и  не в интересах чиновников местного самоуправления.

     С моей точки зрения, правовое положение  такого «разрешения» на совершение сделки следует определить исключительно как исполнение функции защиты гражданских прав в административном порядке, выраженное законодателем в форме «иного способа, предусмотренного законом» (п. 2 ст. 11 ГК РФ).

     Отчасти подтверждением данному обстоятельству служит возможность обжалования отказа в выдаче такого разрешения в судебном порядке, установленном статьей 255 Гражданско-процессуального кодекса РФ, как решения, препятствующего осуществлению гражданином его прав и свобод.

     Но  административная защита по своему характеру не может возлагать обязанности на кого-либо. Она должна быть выражена в виде санкции, в виде одного из способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).

     Установление  данного факта влечет за собой  следующий вывод: исполнение или неисполнение опекуном или попечителем установленных органом местного самоуправления условий, отраженных в подобном «разрешении», само по себе не является существенным условием договора, влияющим на законность или незаконность его совершения.⁹

     Действия  органа опеки и попечительства в данном случае по содержанию фактически исчерпываются двумя способами:

     1) разрешить опекуну (попечителю) совершение  данной сделки;

     2) запретить опекуну (попечителю) совершение  данной сделки.

     Без включения в них каких-либо дополнительных условий, возлагающих обязанности на третьих лиц или препятствующих им в осуществлении своих прав.

     В случае если родитель (опекун, попечитель) своими действиями причинит вред имуществу несовершеннолетнего или иным способом нарушит его права, орган местного самоуправления может обжаловать его действия в установленном законом порядке. При наличии доказательств нарушения. При соблюдении сроков исковой давности. Данное условие должно быть доведено нотариусом или регистратором до покупателя в виде предупреждения его о возможных последствиях мошеннических действий продавца и отражено в соответствующем пункте договора.

     Априори же, прикрываясь юридическими основаниями, допускать фактическое злоупотребление своим правом в отношении родителей при распоряжении имуществом несовершеннолетних органы местного самоуправления, я считаю, не вправе.

§ 3. Лица, назначаемые опекунами и попечителями

     При назначении опекунов и попечителей  учитывается, что им оказывается большое доверие – наиболее полно обеспечить интересы и благополучие подопечных, их воспитание, заботу об их здоровье. В целях наиболее полного учета интересов подопечных закон устанавливает ряд общих требований к опекунам и попечителям. В первую очередь должны приниматься во внимание их нравственные и иные личные качества. Они должны быть способны к определенному самоограничению ради принимаемого под опеку или попечительство человека, который социально слабо защищен.¹⁰

     Важное  значение имеют также требования, относящиеся к правовому статусу  лица, которое выразило согласие принять на себя обязанности и заботы опекуна или попечителя. Согласно п. 2 ст. 35 ГК РФ опекунами и попечителями могут назначаться только совершеннолетние и дееспособные граждане. Следовательно, не могут быть назначены опекунами и попечителями граждане, которые приобрели полную дееспособность в связи со вступлением в брак до достижения 18 лет либо в порядке эмансипации, поскольку они хотя и признаются полностью дееспособными, но не относятся до достижения 18 лет к числу совершеннолетних. Равным образом не может быть опекуном или попечителем совершеннолетний гражданин, если его дееспособность ограничена судом по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ. По прямому указанию закона не могут быть назначены опекунами и попечителями граждане, лишенные родительских прав (п. 2 ст. 35 ГК РФ). Представляется, что это относится не только к случаям, когда опекун (попечитель) назначается к малолетнему либо несовершеннолетнему, но и к случаям, когда он назначается к лицу, признанному недееспособным вследствие психического расстройства.

     Повышенные  требования предъявляются к опекунам и попечителям детей. Семейный кодекс РФ устанавливает, что не назначаются опекунами и попечителями лица, больные хроническим алкоголизмом или наркоманией; лица, отстраненные от выполнения обязанностей опекунов (попечителей); лица, ограниченные в родительских правах; бывшие усыновители, если усыновление было отменено по их вине, а также лица, которые по состоянию здоровья (по перечню заболеваний, устанавливаемому Правительством РФ) не могут осуществлять обязанности по воспитанию ребенка (п. 3 ст. 146 и п. 1 ст. 127 Семейного кодекса РФ).

     При назначении опекуна и попечителя учитываются отношения между  ним и лицом, нуждающимся в  опеке и попечительстве, а если это возможно, то и желание подопечного. Опекунами и попечителями назначаются, как правило, лица, близкие подопечному, главным образом родственники. При их отсутствии опекун (попечитель) назначается по выбору органов опеки и попечительства.

     Опекуном  или попечителем гражданин может  быть назначен только с его согласия, т.е. эти отношения основаны на принципе добровольности. Никаких исключений из этого принципа закон не предусматривает. Однако в период, когда в РСФСР действовал Кодекс законов о браке, семье и опеке 1926 г., допускалось и принудительное возложение на гражданина обязанностей опекуна или попечителя (ст. 78 Кодекса). В литературе настойчиво предлагалось отказаться от этого правила и установить, что опекунами и попечителями можно назначать только тех лиц, которые изъявляют желание выполнять эту почетную обязанность и общественный долг.¹¹ В дальнейшем это предложение получило закрепление в законе – в ст. 126 Кодекса о браке и семье РСФСР 1969 г. Принцип добровольности принятия на себя обязанностей опекуна или попечителя в настоящее время содержится в ГК РФ (п. 3 ст. 35). На практике при назначении гражданина опекуном или попечителем требуется письменное согласие его супруга и совершеннолетних членов семьи, поскольку забота о подопечном осуществляется обычно всеми членами семьи, если обязанности опекуна или попечителя принял на себя семейный человек.

     Встречаются случаи, когда оказывается невозможным  в месячный срок, установленный законом, подобрать опекуна или попечителя для нуждающегося в опеке (попечительстве) лица. В такой ситуации функции опекуна (попечителя) временно выполняют органы опеки и попечительства.¹²

     Специально  регламентируется законом опека  и попечительство над лицами, находящимися или помешенными в соответствующие воспитательные, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения или другие аналогичные учреждения. К числу таких лиц относятся несовершеннолетние, воспитание и содержание которых полностью осуществляются указанными учреждениями, а также граждане, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными и помещенные в соответствующие учреждения. Опекуны и попечители таким лицам не назначаются, поскольку их функции осуществляют сами названные учреждения, причем они признаются опекунами и попечителями (п. 4 ст. 35 ГК РФ; п. 1 ст. 147 Семейного кодекса РФ). 

§ 4. Права и обязанности опекунов и попечителей

     Главной надо считать обязанность опекунов и попечителей заботиться о содержании своих подопечных, об обеспечении  их уходом и лечением, а в отношении  несовершеннолетних подопечных – также и об их обучении и воспитании. Эта общая обязанность конкретизируется применительно к разным сферам деятельности опекунов и попечителей. Важнейшее место среди них занимает сфера имущественных отношений.

     Опекун, являясь законным представителем подопечного, полностью заменяет его в имущественных отношениях и в соответствии с этим вправе совершать от имени подопечного все сделки, которые необходимы для обеспечения интересов подопечного и целей опеки. Попечитель имеет право давать или не давать согласие на совершение сделок подопечным. Однако права опекуна и попечителя в данной сфере существенно ограничены в интересах подопечных.¹³ Это выражается в том, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель давать согласие на совершение следующих сделок:

     – по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;

     – сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

     В целях предупреждения возможных  злоупотреблений опекуну, попечителю, их супругам и близким родственникам запрещено совершать сделки с подопечным. Исключение сделано для передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.

     Имущественные отношения в сфере опеки и  попечительства существенно усложняются в случае передачи части имущества подопечного в доверительное управление (ст. 38 ГК РФ). Необходимость использования гражданско-правового института доверительного управления возникает при следующих обстоятельствах: при наличии в собственности подопечного недвижимого и ценного движимого имущества (например, ценных бумаг) и потребности обеспечить постоянное управление им.

     Доверительное управление устанавливается на основании  договора, заключенного между органом опеки и попечительства и управляющим, который определяется этим органом. Передаваемое в доверительное управление имущество выделяется из имущества подопечного. При этом опекун (попечитель) сохраняет свои полномочия в отношении того имущества подопечного, которое не передано в доверительное управление. Имущество, переданное в доверительное управление, должно использоваться в интересах подопечного. Соблюдение управляющим этой обязанности контролируется органом опеки и попечительства как стороной в договоре о доверительном управлении. Доверительное управление имуществом подопечного прекращается по основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки и попечительства, например в связи с достижением несовершеннолетним 18 лет (см. п. 2 ст. 38, ст. 1024 ГК РФ¹⁴).