Юрисцикционные документы

      На  практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

      В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого  найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

      В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал тат кого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

      Если  наймодатель отказался от продления  договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в  течение года со дня истечения  срока договора с нанимателем  заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

      Само  название договора как "коммерческого" предполагает его возмездный характер. В договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст.682 ГК).

      Нанимателями  по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. В этом можно увидеть черты нового, более демократического характера правового регулирования. Закон не устанавливает никаких требований к характеру взаимоотношений нанимателя и граждан, проживающих с ним.

      При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

      Вселение  допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме  жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Все эти условия имеют  исключительно важное значение в  обеспечении законности заключаемой  сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

      Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или  какие-либо коммерческие заведения, что  вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади.

      Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст.293 ГК).

      Главный вопрос, который волнует стороны  в этом договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного квадратного общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п.

      При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения  обе стороны особо беспокоит  вопрос о налогах. Стремясь снизить  размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, - и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

      Даже  при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник  должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, теле-радио-аппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения. 
 

     4. Перечислите достоинства  и недостатки перечислений  как приёма юридической  техники 

     Перечень - систематизированный список документов, предметов, объектов, составленный в целях распространения на них определенных норм или требований.

     В юридической форме важно все, в том числе и порядок расположения составных частей перечисления: объектов, лиц, органов, обстоятельств, условий применения и т. д.

     В одних случаях такой порядок  имеет прямое нормативное значение. Строгое юридическое соподчинение составных элементов перечня имеет регулирующее значение для осуществления соответствующих нормативных предписаний.

     В других случаях такой жесткой, имеющей  юридическое значение последовательности перечисления не бывает. Однако и здесь перечисления не могут быть произвольными.

     Трудно  предложить какие-то общие и единые критерии последовательности перечислений. Обычно это бывает важность компонентов (от более важного к менее важному), степень их обобщенности (от более общего к менее общему), их логической последовательности (одно логически вытекает из другого). Могут быть и другие критерии, в частности, хронология, если перечисляются явления, признаки, расположенные в определенной временной последовательности, алфавит (например, перечисление имен и фамилий, единиц административно-территориального деления) и т. д. В каждом случае правотворческий орган сам избирает соответствующий способ перечисления.

     По  степени полноты все перечисления в правовом акте можно разделить на два основных вида:

     1) исчерпывающие (полные), не допускающие расширительного толкования;

     2) примерные (неполные), предусматривающие возможность добавления явлений, объектов, признаков, указанных в акте.

     Очевидно, что использование того или иного  вида перечисления определяется содержанием  регулируемого вопроса, характером устанавливаемых правил. Исчерпывающий перечень не всегда оправдывает себя, поэтому довольно часто обоснованно применяются примерные перечисления. В то же время необходимость точности и четкости формулирования нормативных предписаний требует, чтобы примерные перечни формулировались лишь там, где правотворческий орган сознательно намерен использовать такой перечень, чтобы это вытекало из логики самого нормативного материала, а не являлось результатом недоработок и спешки в правотворческой работе.

     Важно, чтобы перечни там, где это  возможно и целесообразно, были максимально полными и исчерпывающими, не допускающими распространительного толкования. Любой перечень не должен оставлять сомнения, является он исчерпывающим или примерным. Перечисления, которые оканчиваются выражениями типа «и т. д.», «и т. п.», «и подобные...», «а также другие...» и т. д., требуют весьма осторожного отношения, поскольку они таят в себе опасность произвольных расширений и недоразумений.

     Перечисления  могут формулироваться в правовом акте различным способом:

     - сплошным текстом через запятые;

     - помещением каждого компонента  с абзаца;

     - обозначением каждого компонента определенной арабской цифрой или буквой.

     Первый  вариант уплотняет текст правового  акта. Однако перечисления по наиболее важным, принципиальным вопросам лучше помещать с абзаца и соответствующим образом нумеровать. Это придает большую значимость таким нормативным положениям, делает их более четкими, облегчает цитирование, учет, отмену и изменение.

     В правотворческой практике органов государственной власти субъектов РФ еще нет единой, устоявшейся практики внешнего обозначения отдельных компонентов перечислений.

     Представляется, что там, где перечисления обширны, целесообразно использовать цифры, а не буквы, ввиду ограниченности (конечности) любого алфавита.

     Перечисления  с помощью абзацев, где каждый компонент перечня начинается с красной строки, представляется также не вполне удачным, поскольку затрудняет ссылки на них в других правовых актах, иных служебных документах.

     Цифровые  обозначения перечисления в правовом акте следует унифицировать. Чтобы не путать нумерацию пунктов и перечисления внутри пункта, целесообразно пункты обозначать арабскими цифрами с точкой, а перечисления - арабскими цифрами с одной скобкой.

     При перечислении условий, которые должны быть выполнены, не допускается использование  союза «или». При перечислении условий, из которых достаточно выполнения лишь одного, не допускается использование союза «и».

5. Как вы определите  понятие «язык  права»? 

      Языком  принято называть совокупность или  систему каких-либо знаков, с помощью  которых люди мыслят, познают бытие  и закрепляют знания, обмениваются информацией, общаются и взаимодействуют. Язык - одно из эффективных средств  накопления и передачи социального опыта, довольно и увидеть осуществления исторической преемственности поколений, воспроизводства материальной и духовной культуры.

      В современном обществе существуют различные  языки: математические, технические, языки  естественных и гуманитарных наук; языки жестов, мимики и др. Важнейшим из языков человеческой жизнедеятельности является вербальный (словесный) язык. Это система слов, словосочетаний и других форм внутренней и внешней (интонационно-звуковой) речи. Слова и совокупности слов составляют главные единицы речи как способности человека выражать свои мысли себе и другим людям каким-либо вербальным языком.

      Язык  права - система вербальных и других знаков, наделенных конкретным объемом, содержанием, смыслом и значениями в зависимости от отражаемых элементов и признаков права, правовых принципов, норм и законов. Многие слова и словосочетания в языке права многозначны. Поэтому важно в разговорной речи и в языках правовых наук уточнять (пояснять) смысл и значение тех или иных слов и словосочетаний.

      В языке права исторически сформировалась особая иерархия вербальных форм. Во-первых, существуют слова и словосочетания разговорного правового языка, а также более точного и систематизированного — языка правовых наук, норм, принципов и юридических законов. Во-вторых, сложилась своя терминология в сферах и областях права. Можно указать на философско-правовую, социально-правовую, материально-правовую, политико-правовую, духовно-правовую, военно-правовую сферы языка права. Существует терминология общей теории права, видовых правовых наук и теорий: язык естественного, частного, семейного, экологического, финансового права и др. Важнейшими элементами языка права в Российской Федерации выступает терминология конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства.