Ипотека земель сельско-хозяйственного назначения

     В силу п. 8 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласия участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

     Согласно  п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

     Из  приведенных выше положений законов удачными следует признать формулировки Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которые, по существу, полностью соответствуют друг другу. Принципиально такая же позиция (право аренды можно обременять ипотекой без согласия собственника, если договором аренды не установлено иное) закреплена и в Земельном кодексе РФ: особенностью формулировки ЗК РФ является учет специфики особых экономических зон, а также необходимость уведомлять собственника об обременении права аренды ипотекой. Норма ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступает в противоречие с упомянутыми выше нормами Земельного кодекса РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

     В-третьих, действующее законодательство позволяет обременять ипотекой долю в праве общей собственности. Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Нужно пояснить, что в случае неисполнения основного обязательства (например, невозврата кредита) взыскание обращается именно на долю в праве, и приобретатель доли становится сособственником, как бы занимая правовое положение прежнего собственника.⁴

     Однако  из правила, предусмотренного п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для сельскохозяйственных угодий сделано неоправданное исключение. Статьей 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничены возможности по распоряжению долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения («земельными долями»). Так, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Таким образом, участник долевой собственности не имеет права заложить принадлежащую ему долю в праве. Это может оказывать особенно сильное негативное влияние на развитие ипотечного кредитования, учитывая, что существенная часть сельскохозяйственных угодий в России находится именно в общей собственности. Эта норма лишает сособственников земельных участков, в совокупности составляющих 89,5% площади всех земель сельскохозяйственного назначения в России, возможности воспользоваться услугами ипотечного кредитования.

     Либерализация оборота долей в праве собственности («земельных долей») не будет вредить существующим арендным и прочим отношениям. Как известно, смена собственника земельного участка в целом либо изменение состава сособственников (когда несколько земельных долей перешли от одного лица к другому) не влияет на арендные отношения. Существующий договор аренды земельного участка не прекращается в связи с продажей земельного участка, равно как и в связи с обременением его ипотекой. Как срок договора аренды, так и его условия сохраняются прежними. Единственное изменение заключается в перемене стороны договора. Если до продажи земельного участка арендодателем являлась одна организация, то после продажи арендодателем будет уже являться другая, и именно последняя будет получать арендные платежи.⁵

     Следует отметить также, что содержащаяся в  п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правовая норма может практически парализовать земельный рынок во многих случаях, так как этой нормой количество потенциальных покупателей существенно ограничивается. Нужно иметь в виду, что большинство сельскохозяйственных организаций, которые фактически используют такую землю, юридически не являются «сельскохозяйственными организациями, использующими земельные участки, находящиеся в долевой собственности», так как они в большинстве своем не имеют ни действительных договоров аренды, соответствующих нормам ГК РФ, ни иных правовых оснований по использованию этих земель.

     В связи с вышеуказанными соображениями  полагаем, что должна быть разрешена  не только ипотека земельных участков, но и ипотека долей в праве  общей собственности. Если бы гражданам  такая возможность была предоставлена, то можно было бы ожидать, что сособственники земельных долей стали бы использовать такие ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий (что соответствует целям приоритетного национального проекта «Доступное и комфортно жилье - гражданам России»), для общего улучшения условий жизни и для развития личных подсобных хозяйств.

     Снятие существующих ограничений на оборот «земельных долей» (в том числе на обременение ипотекой), установленных ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», позволит постепенно создать множество потенциальных объектов для обременения ипотекой (и, следовательно, множество потенциальных возможностей привлечь ипотечные кредиты). Для достижения этой цели предлагается внести поправки в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 2 ст. 62) и в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 1 ст. 12). При этом нельзя забывать, что отмены существующих ограничений на обременение ипотекой земельных долей недостаточно для их вовлечения в систему ипотечного кредитования. Нужно, чтобы права на все земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности, были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.

2.2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Потенциальные 
залогодержатели

     По  договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

     Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

     Ипотека может быть установлена в обеспечение  обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.⁶

     В соответствии со статьей 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, если соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

     Если  земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

     Залог прав аренды на земельный участок, находящийся  в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

     При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

     Ипотека земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением предусмотренных законодательством случаев (в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения таких случаев не предусмотрено).

     Кроме того, не допускается ипотека части  земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

     Если  иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

     Если  соответствующий земельный участок  взят в аренду, возникает ипотека  в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

     Залогодержателем  по данному залогу является банк или  иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

     Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

     Данное  требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

     Оценка  земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

2.3. Надежность залогового обеспечения

     Предмет залога должен быть надежным. Безвозмездное  изъятие государством земельных участков в случае неиспользования или ненадлежащего использования земельного участка для залогодержателя равносильно уничтожению предмета залога, так как залогодержатель при этом теряет возможность получить возмещение кредита из его стоимости. Поэтому возможность безвозмездного изъятия государством земельных участков в случае их неиспользования или использования с нарушением законодательства должна быть исключена.⁷

     Необходимо  изменить редакцию подп. 3 п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ, согласно которому фонд перераспределения земель формируется, в частности, за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд при принудительном изъятии земельного участка. В сочетании со ст. 44 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этот пункт позволяет сделать вывод, что земельный участок в результате изъятия не выставляется на торги, как это предусмотрено ст. 286 ГК РФ, поскольку в случае выставления земельного участка на торги он достается покупателю, предложившему наивысшую цену. Таким образом, подп. 3 п. 2 ст. 80 Земельного кодекса РФ противоречит ст. 286 ГК РФ. Одновременно следует конкретизировать соответствующие правовые нормы ГК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

     Норма подп. 3 п. 2 ст. 80 Земельного кодекса  РФ существенно снижает привлекательность  земельного участка как предмета залога. Кроме того, реализация на торгах предмета залога лицу, которое его намерено использовать, - более рациональное решение, чем зачисление земельного участка в фонд перераспределения. Мы считаем правильным, если собственнику будет выплачиваться стоимость его земельного участка за вычетом расходов на его реализацию и за вычетом суммы реального ущерба, который он нанес земле и иным объектам окружающей природной среды. Такой подход будет справедливым, а наказание правонарушителю - соразмерным причиненному им ущербу. Если из стоимости земельного участка причитались платежи третьим лицам (залог), то эти лица получают удовлетворение требований из средств, полученных на торгах.

     Залогодержатель должен быть уверен в надежности записи в реестре прав на недвижимое имущество. Однако согласно действующему законодательству сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Это существенный риск для потенциального залогодержателя, так как он будет вынужден проверять, соблюдена ли процедура уведомления. В случае нарушения преимущественного права покупки лицо, чье право нарушено, должно иметь возможность в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.