Содержание 

     Введение

     В современных условиях потребность  в кредитных ресурсах очень высока и поэтому необходимы надежные правовые средства обеспечения их возвратности. Одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Эта форма обеспечения была широко распространена и в дореволюционной России. На современном этапе развития российской экономики, которая несет в себе черты, свойственные затянувшемуся переходному периоду к цивилизованному рынку и характеризуется неустойчивостью гражданского оборота, залог играет особую роль.

     Преимущества залога наиболее очевидны при такой его разновидности как ипотека - залог недвижимого имущества. Именно устойчивая к повышению цена и физическая устойчивость недвижимости позволяет получить долгосрочный кредит под низкие проценты и использовать само заложенное имущество как источник получения средств для погашения этого кредита. Эти возможности ипотеки в наибольшей степени отвечают потребностям производственного кредита. Как известно, необходимость в долгосрочных капиталовложениях особенно ощутима в настоящее время в сельском хозяйстве. А ведь именно в этой отрасли российской экономики сконцентрировано самое ценное имущество - земля.

     Земли сельскохозяйственного назначения определяются статьей 77 ЗК как земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

     Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земля здесь  выступает в качестве основного  средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота.

     В соответствии с  п.2 статьи 77 ЗК земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.

     Сельскохозяйственные  угодья в свою очередь состоят  из участков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения). Следует отметить, что к землям сельскохозяйственного назначения относятся также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального и коллективного садоводства, животноводства и огородничества.

     Цель  исследования заключается в полном и всестороннем изучении ипотеки  земель сельскохозяйственного назначения.

1. Ипотека как залог  с оставлением  заложенного имущества у залогодателя

     По  общему правилу, заложенное имущество  остается у залогодателя. Залогодержателю  имущество передается в том случае, если об этом прямо сказано в договоре. Кроме того, существует имущество, которое  не может быть передано залогодержателю - например, имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте. Однако из данного правила ст. 338 ГК РФ предусматривает одно исключение: если речь идет о залоге ценных бумаг, то обычно они передаются залогодержателю (либо в депозит нотариуса), если иное не предусмотрено договором.

     Понятие ипотеки в залоговом праве  имело различное содержание. Первоначально институт ипотеки возник в Древней Греции и означал залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя. Впоследствии сформировалось другое понятие ипотеки - как залога недвижимости. Это понимание характерно и для отечественного права последнего времени.¹

     Согласно  ст. 334 ГК РФ, ипотекой является залог  земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

     Определение недвижимости содержится в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, ГК РФ относит к недвижимому имуществу также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130), оговорив при этом, что законом к недвижимому может быть отнесено и иное имущество.

     ГК  РФ исходит из принципа «земля следует судьбе расположенного на нем строения». В силу этого ипотека здания или сооружения возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего передаваемый в залог объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340).

     В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01 июля 1996 г. отмечается, что если лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

     В ГК РФ предусмотрена и обратная возможность: залог земельного участка без  одновременного залога расположенных  на нем объектов. Согласно п. 4 ст. 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное. Таким образом, «автоматической» ипотеки строений при ипотеке только земельного участка не происходит.

     Новеллой, введенной ГК РФ в рассматриваемую  группу правоотношений, является конструкция сервитута, под которым понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274). При залоге земельного участка без одновременного залога расположенных на нем строений, если происходит обращение взыскания на заложенный участок, естественно, взыскание не обращается на находящиеся на нем строения и залогодатель сохраняет в их отношении все принадлежавшие ему ранее права.

     В таких случаях право пользования  сооружениями невозможно отделить от права пользования земельным участком (его частью), на котором они расположены. В связи с этим - в силу закона - возникает сервитут, т.е. залогодатель сохраняет ограниченное право пользования чужим земельным участком или его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

     Не  допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.²

     Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета. В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

     Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки организации оценщиков.

     Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

     При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя  обо всех известных ему к моменту  государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитутах) и других правах. Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменений условий договора об ипотеке.

     Имущество, заложенное по договору об ипотеке  может быть отчуждено залогодателем  лишь с согласия кредитора по обеспеченному  залогом обязательству, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Дополнительные требования устанавливаются в отношении формы договора об ипотеке.

     ГК  РФ подтверждает необходимость нотариального  удостоверения договора об ипотеке и его регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Порядок и условия регистрации договора об ипотеке определен Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и регистрация ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые устанавливают формы Единого государственного реестра и единый для РФ порядок их заполнения.

     Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

2. Особенности ипотеки земель сельскохозяйственного назначения

2.1. Предмет ипотеки

     В процессе приватизации сельскохозяйственных угодий в первой половине 1990-х гг. эти земли были переданы в собственность физических лиц - членов колхозов и совхозов, работников объектов социальной сферы и некоторых иных категорий граждан. Физические лица должны были распорядиться полученной землей - сдать ее в аренду, передать в уставный капитал сельскохозяйственной организации, выделить земельный участок в счет земельной доли и т.д. На процессы распоряжения собственниками землей большое влияние оказали региональные власти.

     Чем более широкий перечень имущества может служить предметом ипотеки, тем больше возможностей имеют участники рынка получить кредиты под обеспечение таким имуществом. В связи с этим важным является рассмотрение вопроса, какие виды прав могли бы в принципе служить предметом залога.³

     В первую очередь согласно ныне действующему законодательству РФ предметом залога могут служить сами земельные участки, т.е. залогом обременяется право собственности. Как видно из официальных данных Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в РФ, в подавляющем большинстве случаев сельскохозяйственные коммерческие организации не являются собственниками земельных участков и, следовательно, не могут их заложить. Таким образом, одной из причин низких объемов ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий можно считать то, что сельскохозяйственные коммерческие организации, как правило, не имеют в собственности сельскохозяйственных угодий.

     Сособственники  земельных участков, находящихся  в общей долевой собственности, также, очевидно, не могут воспользоваться благами ипотечного кредитования. Трудно представить себе такое обязательство, которое захотели бы обеспечить ипотекой земельного участка одновременно все его сособственники.

     Во-вторых, действующее законодательство позволяет обременять ипотекой право аренды земельных участков.

     В действующем законодательстве содержится множество не вполне соответствующих друг другу норм относительно залога права аренды.

     В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ залог  права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

     Согласно  п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.