Характеристика земель сельскохозяйственных комерческих организаций

-некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы,

религиозные организации;

-казачьи общества; опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и

учебно-производственные подразделения научно-исследовательских  организаций, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля и

общеобразовательные учреждения;

-общины коренных малочисленных  народов  Севера,  Сибири  и  Дальнего

Востока Российской Федерации.

        Ранее  действующим   земельным   законодательством   сельскохозяйственным коммерческим организациям (предприятия), земельные  участки  предоставлялись на  таких  вещных  правах,  как  право  собственности,   право   бессрочного (постоянного) пользования, на праве аренды  или временного  пользования.  С введением нового Земельного кодекса в институте вещных  прав  нас  земельный участок   произошли   некоторые   изменения.    Так,    Земельные    участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование  лишь  государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям,  юридическим лицам  иной  организационно-правовой  формы,  земельный  участок  на   праве постоянного  (бессрочного) пользования не   предоставляется,   хотя   если указанное право возникло у юридического лица до введения в  действие  нового Земельного кодекса, то оно сохраняется

По своему содержанию право собственности  является наиболее полным  правом на  землю.  Согласно  ст.  36  Конституции  РФ,  владение,   пользование   и распоряжение землей  осуществляется  собственником  свободно,  если  это  не нарушает прав и законных интересов иных лиц, и не наносит ущерба  окружающей среде. В ст. 209 нового ГК РФ (часть 1) содержится  практически  аналогичное положение. Вместе с  тем  Кодекс  вносит  существенное  дополнение,  которое отсутствует в  Конституции:  владение,  пользование  и  распоряжение  землей осуществляется собственником свободно, но в той  мере,  в  какой  ее  оборот допускается законом (ст. 209 ГК РФ). Говорится, что земля может  отчуждаться или переходить от одного лица к другому  в  той  мере,  в  какой  ее  оборот

допускается законом о земле, т.е. земельным  законодательством.

Надо  отметить,  что  в  ГК  РФ  по  сравнению   с   прежним   земельным,

природоресурсным  законодательством в соответствии положением ст. 261,  право собственности  на  земельный  участок  распространяется  на  находящиеся   в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и  замкнутые  водоемы, на находящиеся на нем лес и растения.

          Земельные участки за исключением изъятых из оборота, могут быть

предоставлены сельскохозяйственным коммерческим организациям на правах аренды.  В соответствии с действующим законодательством арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, также арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (ст. 22 ЗК РФ).

         Земельные участки могут быть предоставлены сельскохозяйственным

коммерческим  организациям в безвозмездное срочное  пользование. Причем

Земельным кодексом РФ установлено, что земельные  участки из земель,

находящихся в государственной или муниципальной  собственности, могут быть предоставлены лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям на срок не более чем один год, а земельные участки из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, могут быть предоставлены на праве безвозмездного срочного пользования юридическим лицам иной организационно-правовой формы на основании договора. 
 
 
 
 
 
 
 

2.  Основания   возникновения    прав   на   землю    сельскохозяйственных коммерческих организаций. 

     В соответствии с  положениями  нового  Земельного  кодекса  РФ  права  на земельные участки  возникают  по  основаниям,  установленным  гражданским законодательством,  федеральными  законами  и  подлежат   государственной регистрации в  соответствии  с  Федеральным  Законом  «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

      В соответствии с законом основаниями возникновения права собственности на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций  как  юридического  лица могут являться:

- предоставление  земельных участков, находящихся  в  государственной  или

муниципальной    собственности    сельскохозяйственным    коммерческим

организациям  за  плату,  а  в  предусмотренных  ЗК  РФ,  федеральными

законами  и законами субъектов РФ случаях  – бесплатно;

-  право   собственности,   хозяйственного   ведения   или   оперативного

управления  на  здания,   строения   сооружения   сельскохозяйственных

коммерческих  организаций в соответствии с  принципом  единства  судьбы

земельных участков и  прочно  связанных  с  ними  объектов,  порождает

возникновение соответствующего права использования  земельного участка;

- купля-продажа  земельного участка;

-   приобретение   земельного   участка   из   земель,   находящихся   в

государственной или муниципальной собственности  на торгах,  конкурсах,

аукционах;

- продажа  земельных  участков  фонда   перераспределения  земель  местной

администрацией  на аукционе  или  по  конкурсу  (согласно  п.  5  Указа

Президента  РФ  от  27  декабря  1991  года  “О  неотложных  мерах  по

осуществлению земельной реформы”);

- передача  земельного участка или его  части, земельных  долей  (паев)  в

уставной   капитал    (складочный)    капитал    сельскохозяйственного

предприятия (п. 2 Указа Президента РФ  от  27  октября  1996  года  “О

регулировании  земельных  отношений  и  развитии  аграрной  реформы  в

России”);

-  выкуп  сельскохозяйственным предприятием  земельных  угодий  остающихся сверх причитающихся хозяйству бесплатно по среднерайонной норме.  Речь идет  о  тех  случаях,  когда  в  результате  реорганизации  колхозов, совхозов   и   других   сельскохозяйственных   предприятий,   согласно Положению, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 4  сентября 1992 года № 708 (“О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса”) площадь  земель,  выделенных гражданам, имеющим  право  на  получение  земельных  долей  бесплатно, окажется в своей совокупности меньше площади прежних земельных  угодий хозяйства. Последние вправе обратиться в районную администрацию (орган местного самоуправления) с  ходатайством  о  дополнительном  выделении оставшейся части земельных угодий  в  аренду  или  в  собственность  в порядке выкупа (п. 9, 12 Положения о реорганизации, колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий).

       Собственность  на  землю  может  возникнуть  и   в   результате   покупки

сельскохозяйственных  долей (паев) у граждан, и иных  лиц.  Возможен  переход права собственности на землю к организации как юридическому  лицу  в  случае передачи гражданином своего участка по наследству или в порядке дарения.

      Как было сказано выше, земельные  участки  предоставляются  в  постоянное (бессрочное) пользование лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным  казенным  предприятиям.  Земельные  участки  предоставляются  в бессрочное,  постоянное  пользование  на  основании  решения  исполнительных органов государственной власти  или  органов  местного  самоуправления,  при

этом земли остаются в государственной или муниципальной собственности.

       Содержание права бессрочного пользования землей, а также права  аренды  и права временного пользования, на  которых  сельскохозяйственные  организации тоже могут использовать участок, образуют правомочия владения и  пользования (аналогично правомочиям владения  и пользования при собственности).  Что касается  правомочия  распоряжения   землей,   то   ни   пользователь   (как постоянный, так и временный) ни арендатор им не обладают. Передача гражданам и юридическим лицам земельного  участка  во  временное пользование   оформляется   договором    временного    пользования    землей сельскохозяйственного назначения (форма  договора  утверждена  Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 года № 177).

Право  аренды  земельного   участка   сельскохозяйственных   коммерческих

организаций  возникает  на  основании  договора  аренды  в  соответствии   с

положениями гражданского и земельного законодательства РФ. Вопрос  аренды  и арендных отношений надо рассмотреть  особо.  Сейчас  в  стране  значительное место занимают сельскохозяйственные коммерческие организации,  которые  были образованы на основе аренды  земель  сельскохозяйственного  назначения,  что вызвано рядом исторических причин.

      Аренда земельного участка - временное владение землей, нормы  пользования которого  установлены   федеральным   законодательством,   законодательством субъектов  Российской  Федерации   и   договором   между   собственником   и арендатором. Таково академическое определение этого понятия.

        Аграрная реформа начала 90-х годов сделала ставку на предоставление земли в собственность производителям, а не в аренду.  Ведь  приватизация  земли  и означает ее передачу в собственность крупным и малым (семейным)  коллективам производителей,   и   лишь   хозяйствам,   претендующим   на   землю   сверх установленных  норм,  она  может  продаваться   или   сдаваться   в   аренду государственными органами.

         Считается также, что истинный хозяин  должен  быть  собственником,  а  не арендатором, ведь  именно  собственник  заинтересован  в  стойком  улучшении земель, тогда как арендаторы (особенно  краткосрочные)  способны  растратить тот уровень плодородия, который окажется на предоставленных им землях.

        Земельные участки могут быть переданы в аренду исключительно  по  решению собственника уполномоченного им лица. Согласно второй части ГК РФ,  если  арендодатель  является  собственником земельного участка, он предоставляет арендатору право аренды или иное  право пользования  соответствующей  частью  участка.  Если  же   арендодатель   не является собственником земельного участка, то он по  общему  правилу  вправе

сдать свое здание, сооружение в аренду без  согласия  собственника  участка,

передав арендатору тот же титул на землю, что имеет сам.

        Каждый собственник, будь это частное лицо  или  государство,  в  договоре аренды земельного участка самостоятельно устанавливает нормы  пользования  и ограничения. Так, например, московские власти дают возможность арендаторам продавать права аренды, закладывать, завещать. В некоторых областях России возможна  и субаренда земельного участка.

        Аренда  земли  -  несомненный  шаг  вперед  по  сравнению  с   постоянным бессрочным пользованием. Последнее не гарантирует  прав  владения  участком, который может быть в любой  момент  изъят  (с  предоставлением  иного  -  по усмотрению властей). Аренда же большую часть прав определенно устанавливает и защищает.

        К  серьезным  недостаткам  аренды  относятся   неопределенность   размера арендной платы в будущем  и  отсутствие  гарантии,  что  на  следующий  срок договор будет заключен именно с этим, а не с иным арендатором.  Эти  вопросы уже рассматриваются нашим законодателем и вскоре,  я  надеюсь,  сфера  этого вопроса будет разрешена самым наилучшим путем.