Договор продажи недвижимого имущества

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Января 2010 в 16:16, Не определен

Описание работы

курсовая работа

Файлы: 1 файл

договор продажи недвижимого имущества.doc

— 205.50 Кб (Скачать файл)

          В  рамках  рассмотрения  проблемы  соотношения государственной      регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и      обязательств сторон,  вытекающих из договора продажи недвижимости,      необходимо  подчеркнуть,  что  сам факт регистрации перехода права      собственности  на  объект  недвижимости  к покупателю не влияет на      обязательства   сторон   по  договору  продажи  недвижимости  и не      является основанием их прекращения.34

    На  данное обстоятельство обращено внимание в Постановлении N 8      Пленума  Высшего  Арбитражного  Суда  Российской  Федерации от 25      февраля 1998  г.,  согласно  которому  при разрешении  споров  по      требованиям    продавцов    о    расторжении   договоров   продажи      недвижимости,  по которым осуществлена государственная регистрация      перехода  к  покупателю  права  собственности,  арбитражным  судам      следует    учитывать,    что    если    покупатель    недвижимости      зарегистрировал   переход   права  собственности,  но  не  оплатил      имущество,  продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе      требовать  оплаты недвижимости и уплаты процентов по статье 395 ГК      РФ.  В тех случаях,  когда  законом  или  договором  предусмотрена      возможность   расторжения   договора  с  возвращением  полученного      сторонами по договору,  регистрация перехода права собственности к      покупателю  на  проданное недвижимое  имущество не  препятствует      расторжению договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК      РФ,  в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.  В   этом  случае  продавец  вправе  требовать возвращения недвижимого      имущества и возмещения  покупателем убытков,  причиненных   как      расторжением   договора,  так и неисполнением или ненадлежащим      исполнением обязательств (п. 15).35

         Порядок государственной регистрации  перехода к покупателю прав  на недвижимое  имущество  на  основе договора продажи недвижимости      определен  Федеральным законом  "О государственной регистрации  прав      на  недвижимое  имущество  и сделок с ним" и не является предметом      нашего исследования.  Отметим лишь некоторые моменты,  связанные с      обеспечением   защиты   прав   и  законных   интересов  участников      отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.          В юридической литературе  широкое распространение получила      точка   зрения,    в   соответствии   с которой   неосуществление      государственной регистрации сделок с недвижимостью (применительно к продаже недвижимости, к их числу относится договор продажи жилых    помещений) влечет безусловную недействительность таких сделок.

              Например,  О.М.  Козырь  пишет:  "Статья  165 ГК устанавливает      самое    жесткое    из   возможных   последствий   неосуществления      государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу      закона подлежит такой  регистрации.   Такая  сделка  считается  ничтожной,  а  значит,  вообще  не порождает правовых последствий.

          Однако  для  случаев  недобросовестного  поведения одной из сторон,      выражающегося  в уклонении  от  регистрации,  суду  по  требованию      другой  стороны  предоставляется  возможность  вынести  решение  о      регистрации сделки в соответствии с судебным решением,  что спасет      сделку от "ничтожности" (п. 3 ст. 165)". 36

         Представляется,  однако,  что   в данном случае мы имеем  дело с      неточным  доктринальным толкованием положений  статьи 165 ГК РФ,  и      прежде всего, пункта 1,   согласно   которому   "несоблюдение нотариальной  формы,   а  в случаях,   установленных законом,   -   требования   о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее  недействительность. Такая сделка ничтожна". Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от  последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет  ее   безусловную   ничтожность)   неосуществление  государственной регистрации  сделки  с недвижимостью  влечет ее недействительность   только   в  случаях,   прямо   установленных  законом.   Например, отсутствие  государственной  регистрации  договора  продажи жилого помещения (жилого дома,  квартиры, части жилого дома или квартиры)   не   влечет   его  недействительности;   на  этот  случай  законом      предусмотрено  иное   последствие:    такой   договор   считается     заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).37

         Именно то обстоятельство,    что   по   общему   правилу   неосуществление государственной  регистрации сделки с недвижимостью  не  влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в  соответствии  с которым  одна из сторон при уклонении   другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме,  вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

              Такой   подход   к  последствиям   несоблюдения  требования  о      государственной   регистрации   сделки  с недвижимостью  отражен   в      Постановлении  N 8 Пленума Высшего  Арбитражного  Суда  Российской      Федерации  от  25  февраля  1998  г.,  которое  содержит следующее      разъяснение:  "Отсутствие  государственной  регистрации   перехода      права  собственности  на  недвижимость  не является основанием для    признания   недействительным   договора   продажи    недвижимости"      (п. 14).38

    Что  касается  возможности  для  одной  из сторон добиваться по   суду  государственной  регистрации  договора  продажи недвижимости      (жилого  помещения)  при  уклонении  контрагента,  то иллюстрацией данного  положения может служить следующий пример арбитражно - судебной практики.

              Облпотребсоюз обратился в арбитражный  суд с иском о понуждении      акционерного общества зарегистрировать  сделку купли - продажи  жилого  дома. Судом  первой  инстанции   в иске отказано по тому мотиву,  что      облпотребсоюз  не обращался в регистрирующий орган с требованием о      регистрации договора купли - продажи.

              Апелляционная   инстанция   отменила  решение  суда  и  приняла      постановление   о регистрации  сделки купли - продажи недвижимости.      При  этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих      обстоятельств.

              Между   облпотребсоюзом  (продавцом)  и акционерным  обществом      (покупателем)  была заключена   двусторонняя сделка купли - продажи      жилого  дома. Сделка сторонами исполнена.  Стоимость дома уплачена      покупателем продавцу,  а передача  осуществлена по акту приема -      передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.          Покупатель  не  обращался  с требованием  зарегистрировать эту      сделку  в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за   ее убыточности.

    Пунктом  3 статьи  165  ГК  РФ  предусмотрено:   если  сделка,   требующая  государственной  регистрации,   совершена  в  надлежащей форме,  но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

              Договор  продажи  жилого  дома  согласно  статье  558  Кодекса      подлежит обязательной государственной регистрации.   Поскольку   сделка   исполнена,   а   правообладатель   ее  не   зарегистрировал,  облпотребсоюз  правомерно  обратился  за защитой своих интересов в суд.

              Апелляционная     инстанция     обоснованно    квалифицировала      бездействие акционерного общества как уклонение от государственной      регистрации сделки.

              Данное  решение  суда  является  основанием для возникновения  у      соответствующего  органа  обязанности  осуществить  государственную      регистрацию  сделки.40

           Необходимо заметить, что отсутствие  нотариального удостоверения договора, если таковое предусмотрено в  нем, тоже не является основанием  для признания сделки недействительной, если исполнены все обязательства  по оплате имущества и его  передаче.

           По делам N 525/99, N 526/99 окружной суд  оставил без изменения      решение  суда и постановление  апелляционной инстанции,  признавшие      действительными договор купли  -  продажи  торгового  павильона   и   право  собственности   покупателя  на него.  Стороны выполнили свои      обязательства по оплате имущества и его передаче, но ответчик  уклонился     от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон41. На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана  действительной.  В решении суда  отмечено,  что требования   о государственной   регистрации   перехода   права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки,  суд счел необходимым удовлетворить требование о признании права собственности, так как это будет являться  основанием  для      устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих   документов    на    объект    недвижимости.

          Кассационная   инстанция   признала   данный   вывод   правильным,      сославшись  на то,  что уклонением от  нотариального удостоверения      договора   ответчик   нарушил   право   истца зарегистрировать  в      установленном законом порядке право собственности на приобретенное      имущество. 
 
 
 
 
 

    Глава 2. Субъекты договора

    2.1. Стороны договора Купли-продажи 

    Главными  субъектами договора купли продажи  являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (Ст. 454 ГК).

    Продавец  обязан передать покупателю товар, предусмотренный  договором купли-продажи, также имущество  должно быть свободным от прав третьих  лиц.42

    Презюмируется, что продавец   является собственником  продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник  не совпадают в одном лице.

    В тех случаях  когда в качестве  продавца  по  договору выступает не собственник   недвижимого имущества,  а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное      предприятие,  учреждение),  значительно повышается риск возможного      признания такого договора недействительной сделкой.43

              Здесь  необходимо  учитывать   ограниченный характер правомочий      указанных  субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В      частности,  государственное  или муниципальное предприятие,  как      субъект права хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и      субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п.1ст.297), не вправе  продавать принадлежащее ему недвижимое  имущество без   согласия   его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи недвижимости.

         Примером к сказанному может  служить разъяснение, содержащееся  в  пункте  7 Постановления  N  8 Пленума Высшего Арбитражного  Суда      Российской Федерации  от  25  февраля  1998  г.  Согласно  данному      разъяснению  при  разрешении  споров,  связанных  с осуществлением      государственными    и    муниципальными    предприятиями     права      хозяйственного   ведения   или  оперативного  управления,  следует      учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения  прав      предприятий  по  распоряжению  закрепленным  за  ними  имуществом.      Сделки,  совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки   названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.44

          В определенных случаях и при   соблюдении  требования  о необходимости   получения   согласия   собственника   на   продажу      недвижимого   имущества,   принадлежащего   государственному   или      муниципальному  предприятию  на  праве  хозяйственного ведения или      оперативного  управления, сохраняется риск признания  договора  продажи недвижимости недействительным45.

              Дело  в том,  что  в отличие   от иных коммерческих организаций      государственные  и муниципальные предприятия наделены не общей,  а      целевой  (специальной) правоспособностью (ст.  49 ГК РФ).  Поэтому      действия  унитарных  предприятий  по  распоряжению закрепленным за      ними  имуществом  должны  быть  обусловлены  выполнением задач его      уставной  деятельности  и целевым назначением предоставленного для      выполнения  этих задач имущества под страхом признания совершенных      сделок недействительными.

Информация о работе Договор продажи недвижимого имущества