Договор продажи недвижимого имущества

           Естественно, в случае с договором  продажи  недвижимости основное  видообразующее  значение  имеет  такой  элемент предмета   договора,  как  продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче  продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.  Поэтому  сфера  действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество".

    Существенными  условиями договора продажи недвижимости следует      признать условия  о предмете договора и о цене продаваемого объекта      недвижимости. 

    1.3. Форма договора 

              Положения ГК РФ о письменной форме сделки (п.  1 ст.  160) и о      письменной форме договора (п.2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа,  выражающего  его содержание и подписанного лицами,  совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами,  допуская одновременно      совершение  двусторонних  или многосторонних  сделок  (договоров)      иными способами,   установленными  ГК  РФ.  Применительно же  к      письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и      допускает заключение  договора не только путем составления одного      документа,  подписанного сторонами,  но и путем обмена документами      посредством почтовой,   телеграфной,   телетайпной,   телефонной,      электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что      документ исходит от стороны по договору.

              Требования же к форме договора  продажи недвижимости сводятся  к      тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в      виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).          Таким образом,  суть  специального  правила о форме договора      продажи недвижимости  состоит в том, что исключается применение положения ГК  РФ о форме договора (п.  2 ст.  434),  и может быть  выражено   формулой   "исключение  исключения".   Применительно  к  договору   продажи   недвижимости  законодатель   возвращается  к требованиям,  предъявляемым  к письменной  форме сделки (п.  1 ст. 160),  ужесточая  тем  самым  режим  заключения  договора  продажи  недвижимости.

              Более  того,  в  отличие   от  общих  правил,  регламентирующих      последствия   несоблюдения   простой   письменной   формы   сделки,      нарушение требований,   предъявляемых к форме договора  продажи      недвижимости, влечет его недействительность.

    1.4. Существенные условия  договора 

              Как  известно,  всякий гражданско - правовой договор считается      заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях      форме   достигнуто   соглашение   по  всем  существенным  условиям      договора. Существенными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора,  условия,  которые  названы  в законе или иных      правовых актах как существенные или  необходимые для договоров данного  вида,  а  также  все  условия,  относительно  которых  по      заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

              Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя      два рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество;      во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно  по      передаче недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание,   сооружение  или иной  объект  недвижимости, определяемый  по   признакам   неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.¹²

    По  сравнению  с общими положениями  о купле - продаже товаров,      законодатель ужесточает требование относительно условия договора о      продаваемом  объекте недвижимости.  В договоре продажи недвижимого      имущества  должны  быть  указаны  данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том  числе  сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке либо в      составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных      в  договоре  условие о недвижимом имуществе,  подлежащем передаче,      считается   не   согласованным   сторонами,   а   договор  продажи      недвижимости - незаключенным. (ст. 554 ГК)      

    Так, например  К. обратилась в суд с иском к Е. - родственнику Л. о признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. Между ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) "Весна-2" с расположенными на нем строениями о передаче садового домика в собственность. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам,  а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Однако  после оформления всех документов она узнала о том, что Л. умерла. Несмотря на это истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме.¹⁴

    Вынося  решение об удовлетворении иска, суд  апелляционной инстанции сослался на то, что договоренность о продаже  садового участка с постройками  была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными  по делу доказательствами, в частности заявлением Л., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка К. С таким выводом суда согласиться нельзя. В силу ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.¹⁵

    Исходя  из содержания приведенной нормы  Закона собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут  эти участки продать. Однако в  материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка Л. в собственность К.

    Кроме того, в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи  недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

    В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в  том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

    При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при  отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор  о ее продаже считается незаключенным.

    Согласно  ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома. При таких обстоятельствах апелляционное решение и постановление президиума подлежат отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.¹⁶

           Значительно  отличается от  общих положений о договорах  и такое      существенное  условие  договора  продажи   недвижимости,  как  цена      (ст.  555  ГК  РФ).  Во-первых,  положение о том,  что исполнение      договора,  в котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых  обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485),  не подлежит применению к  договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене  недвижимости  договор  о ее  продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна      включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

          Для  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка  или права на него) стороны  могут      прибегнуть  к услугам  профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  "Об оценочной      деятельности в Российской Федерации".¹⁷

         Цена  недвижимости  может   быть установлена в договоре  продажи      недвижимости  на  единицу  ее  площади  или  иного  показателя  ее      размера.   В  этом  случае  общая  цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества      (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

              Момент   вступления   в   силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии  с общими правилами,  предусмотренными      пунктом  1 статьи  425  и пунктом  1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.¹⁸

              После установления цены в  договоре продажи жилого помещения  и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой¹⁹.

        Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений.      Договор продажи жилого  дома,  квартиры,  части жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и  считается     заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).          Следует  обратить  особое внимание на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается      заключенным  и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с  момента   регистрации   перехода   права  собственности  к   покупателю.²⁰                                Так,   комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный      суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании      стоимости  помещения магазина,  приобретенного по договору купли -      продажи,  заключенному на основании результатов аукциона,  и пеней  за просрочку оплаты.

              Арбитражный  суд в удовлетворении  исковых требований отказал в      полном объеме.  При рассмотрении  спора судом было установлено,  что      сумма основного  долга погашена ответчиком до  предъявления иска. Во      взыскании   пеней   отказано   в  связи с тем,   что договор не      зарегистрирован в установленном порядке,  то  есть  не вступил в      законную  силу.  В этом случае,  по мнению суда первой инстанции,      договорная ответственность не применяется.

              Апелляционная  инстанция  не  согласилась  с решением  суда  и      удовлетворила  исковые  требования комитета о взыскании с общества      пеней  за  просрочку оплаты в размере,  предусмотренном договором.      При   этом   апелляционная   инстанция  обоснованно  сослалась  на     следующие обстоятельства.

              В  соответствии со статьей  425 ГК РФ договор вступает в  силу и      становится  обязательным  для  сторон с  момента его заключения.  В      статье  433  указано,   что   договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.  Г.К. Р.Ф. предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст.  560).   Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных,  кроме указанных,  видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает      регистрации самого договора купли - продажи.