Договор купли-продажи недвижимости

Рассмотрим еще одно дело. Первоначально истица обратилась в Гагаринский районный суд г. Москвы с требованием признать недействительным договор купли-продажи комнаты в квартире коммунального заселения, заключенный между ее соседкой и третьим лицом. Учитывая правило о преимущественном праве покупки, она также просила перевести на нее все права и обязанности покупателя.

Иск, к радости заявительницы, был удовлетворен в полном объеме. Вынесенное решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни определение Президиума Московского городского суда.

После этого дело было истребовано в Верховный Суд РФ, где Судебная коллегия по гражданским делам отменила Постановление в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты, остальные же положения остались в силе. С этим не согласился первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ, который в принесенном представлении обосновал необходимость вынесения по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Президиум Верховного Суда РФ представление рассмотрел и в контексте необходимости обеспечения единства судебной практики и законности нашел его вполне справедливым. И вот по каким основаниям.

Всеми предыдущими судебными инстанциями была ошибочно применена ст. 250 ГК РФ. Она закрепляет правило, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Причем на продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.

Если эти требования в своей совокупности не будут выполнены, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с просьбой о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Однако суды не учли, что спорная комната фактически и не находилась в общей долевой собственности нескольких лиц, т.к. ответчица единолично обладала правом собственности на проданные квадратные метры. Этот факт в материалах дела нашел свое подтверждение в виде договора между ответчицей и Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г. Москвы о передаче в собственность комнаты N 1 жилой площадью 11,9 кв. м в квартире коммунального заселения и соответствующего свидетельства о собственности.

В свою очередь, сама истица имела аналогичные права (причем права документально подтвержденные) в отношении двух других комнат в коммуналке.

При таких условиях ссылаться на отношения общей собственности не представляется возможным, так же как и требовать от ответчицы отчуждения принадлежащего ей имущества только соседям по коммунальной квартире.

Судей же смутило упоминание в договоре купли-продажи о "пропорциональной доле в праве собственности на места общего пользования". На основе этой фразы они сделали вывод о наличии общей долевой собственности в отношении всей квартиры в целом. Вывод, надо сказать, не совсем верный. В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования, куда относятся коридор, кухня, санузел и др. Именно эта доля не подлежит отчуждению другим лицам, да и то при условии, что им же не продается и сама комната.

Следовательно, даже при наличии общей собственности на места общего пользования ответчица имела полное право продать принадлежащую ей комнату кому угодно и без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире. У последнего, исходя из приведенных умозаключений, нет никаких законных оснований требовать перевода на него прав покупателя по договору купли-продажи.

Учитывая, что по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению, и не применил Закон, подлежащий применению, все ранее вынесенные судебные решения были отменены, а Постановлением Президиума Верховного Суда РФ N 19пв-04 от 17 ноября 2004 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Необходимо иметь в виду, что точное документальное оформление сделок с недвижимостью - это необходимое условие их действительности.

Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:

- свидетельство о праве  собственности на продаваемую  квартиру;

- договор государственного (муниципального) органа с нанимателем  квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

- справка из БТИ с  указанием оценочной стоимости  квартиры; предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилые помещения, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого помещения, в котором проживают эти лица, является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Признание этого условия существенно свидетельствует о том, что при несоблюдении указанного условия договор считается незаключенным.

Очевидно, что права членов семьи собственника в свете положений ГК РФ имеют вещно-правовой характер, хотя они прямо и не названы в ст. 216 ГК РФ. Но очевидно тоже, что они произведены от прав собственника, основаны на личных взаимоотношениях и возникают не иначе как по воле собственника жилого помещения (исключение, наверное, могут составить лишь несовершеннолетние дети членов семьи собственника). И разумно предположить, что это вещное право должно прекратиться после прекращения прав самого собственника, но, к сожалению, законодатель сохранил для членов семьи собственника право пользования жилым помещением при смене субъекта собственности. Этим существенно ограничиваются права и предыдущего, и последующего собственников. Трудно представить, что покупатель захочет приобрести квартиру, в которой останутся проживать члены семьи бывшего собственника.

Но, тем не менее, обман с регистрацией - явление довольно частое, и бывает, у покупателей возникает немало хлопот, прежде чем они реально смогут воспользоваться своей собственностью.

Слабым утешением для нового собственника является предоставленная в данном случае законом возможность требовать уменьшения цены или расторжения договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ); у продавца уже может не быть денег или даже сам продавец может оказаться вне пределов досягаемости. Ограниченным оказывается и право собственника продать жилье, если у бывших членов его семьи нет другого жилища (при нормальных семейных отношениях вместе с собственником выезжают все члены его семьи).

4. Заключение

Институт купли-продажи недвижимости прошел долгий путь становления, получив юридическое закрепление в различных нормативных источниках, в которых одни и те же вопросы имели разнообразные формулировки.

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

К существенным условиям договора продажи недвижимости закон относит условия договора о предмете продажи и его цене.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Содержание договора продажи недвижимого имущества составляют права и обязанности сторон данного договора.

Основная обязанность продавца по договор продажи недвижимости - передача недвижимого имущества покупателю. Основная обязанность покупателя - принять и оплатить недвижимое имущество. Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

Сегодня договор купли-продажи - это самый распространенный вид, как во внутрихозяйственных отношениях страны, так и в международных экономических отношениях.

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. – М.: Проспект, 2010. – 30, [4] с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94 № 51-ФЗ // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 20 февраля 2010 года. – Новосибирск: Сибирское университетское изд-во, 2010. – 95 с.
5. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. – М.: Омега-Л, 2010. – 74 с.
6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": [с изменениями и дополнениями]. – М.: Омега-Л, 2010. – 63 с.
7. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2005. – № 1. – ст. 1808.
8. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. – 2007. – № 31. – ст. 4017.
9. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (от 22.11.2006 N 710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. – 1998. – 04 марта.
10. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции(в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494) // Российская газета. – 2010. – 10 февраля.

Материалы судебной практики

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 11.

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 59 от 16.02.2001г. // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 4.

3. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2009. – №4.

4. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. – 2010. – №11.

5. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.

6. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2008 г. №88 – В 04 – 04 // Бюллетень ВС РФ. – 2009. – №3.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – №10.

8. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – № 5.

9. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.

10. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2009 г. 3 А05-10601/2009-22 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Северо-Западный Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 № А69-787/05-8-Ф02-942/07 по делу № А69-787/05-8 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Восточно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].