Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Января 2015 в 21:21, курсовая работа
Актуальность темы. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.
Введение
Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества
Понятие, признаки и особенности договора продажи недвижимости
Форма договора купли-продажи недвижимости
Государственная регистрация недвижимого имущества и его стороны
Содержание договора купли-продажи недвижимости
Особенности договоров купли-продажи жилой недвижимости
Условия заключения договора купли-продажи недвижимости
Последствия нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества (судебные дела)
Заключение
Для заключения реального договора требуется не только облеченное в требуемую форму соглашение сторон, но и передача соответствующего имущества (п. 2ст. 433ГК). При этом передача имущества также должна быть надлежащим образом оформлена.
Если согласно законодательству или соглашению сторон договор должен быть заключен в письменной форме, он может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2ст. 434ГК). Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма договора (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований (п. 1ст. 160ГК). Если же такие дополнительные требования не установлены, стороны при заключении договоров вправе произвольно определять его реквизиты и их расположение в письменном документе. Поэтому порядок расположения отдельных пунктов договора в письменном документе никак не влияет на его действительность.
Форма договора призвана закреплять и правильно отражать согласованное волеизъявление его сторон. Однако в действительности это происходит не всегда. Случается, что содержание договора вызывает неоднозначное его толкование и порождает споры между его участниками. Обусловлено это тем, что текст договора и его внутренние реквизиты определяются участниками договора, зачастую не разбирающихся в тонкостях гражданского права и не владеющими в полной мере его терминологией. В целях разрешения указанных споров ст. 431ГК формулирует правила толкования договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Таким образом, при уяснении содержания договора решающее значение придается его буквальному тексту и вытекающему из него смыслу. Это ориентирует участников гражданского оборота на необходимость тщательной и детальной работы над текстом договора, который должен адекватно отражать действительную волю сторон, имеющую место при заключении договора. И только в том случае, если изложенные выше правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом допускается привлечение к исследованию не только самого договора, но и других сопутствующих обстоятельств. К числу таких обстоятельств относятся: предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч. 2ст. 431ГК). [2]
2.3 Государственная регистрация
Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).
2. Регистрации подлежат не
3. Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с момента регистрации (п.3 ст.433), если иное не установлено законом.
4. Регистрации подлежит
Согласно ст. 2 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке [30, c. 17].
И ГК РФ, и закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»устанавливают два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею [35, c. 32].
Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о праве содержит четыре основных элемента: 1) субъект права (правообладатель); 2) объект права (имущество); 3) вид права (собственность или другие вещные права); 4) основание (правоустанавливающий документ) и книгу учета документов.
Произведенная государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст.14 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»).
Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «..договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения..»). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения [45, c. 12].
Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Если заключен договор продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую.
Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Правилами ведения единого государственного реестра на договоре проставляется штамп «произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.
Порядок подачи заявлений установлен ст. 16 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Если договор заключен в простой письменной форме, то для его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя.
Прием документов, необходимых для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности.
1. Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они представляют интересы других граждан или юридических лиц, то проверяются и их полномочия.
2. Проверка представленных
3. Проверка наличия подлинников и копий документов.
4. После приема документов
После приема заявления регистратор должен также внести в Единый государственный реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с п. 6 ст. 12 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Отметка о поданном заявлении указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании - это еще не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость.
Далее проводится правовая экспертиза документов. По результатам правовой экспертизы у регистратора могут возникнуть сомнения в наличии оснований для регистрации либо он принимает одно из возможных решений: зарегистрировать право, сделку; приостановить государственную регистрацию; отказать в государственной регистрации [29, c. 166].
Если регистратором принимается решение отказать, заявителю направляется письменное сообщение об отказе по основаниям, предусмотренным ст. 20 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Отметка об отказе также вносится в Единый государственный реестр прав и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации ни поданные документы, ни плата за регистрацию не возвращаются (это не предусмотрено законом). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Отказ может быть обжалован в суд [36, c. 34].