Анализ земель населенных пунктов

ВВЕДЕНИЕ

Развитие земельного законодательства в XX веке привело к появлению нескольких новых правовых конструкций, среди которых особое место занимают «категория земель» и «правовой режим земель». Это связано с тем, что усложнение общественных отношений в сфере использования и охраны земель уже не позволяло регулировать земельные отношения посредством норм и правил общего характера, а заставляло их дифференцировать исходя из соответствующей государственной или общественной необходимости.

Вместе с тем, отечественное законодательство, регулирующее правовой режим земель населенных пунктов, крайне неоднозначно. Множество нормативных актов, подчас противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение.

Целью реферата выступает комплексный теоретико-правовой анализ земель населенных пунктов проведенный по следующим направлениям:

• всесторонний анализ правовых актов, действующих в Российской Федерации как источников правового регулирования режима земель поселений;

• рассмотрение проблем применения правовых норм, регулирующих режим земель населенных пунктов.

 

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СООТНОШЕНИЕ «ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЯ» И «ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ»

Подавляющая часть населения проживает в населенных пунктах, которые являются средоточием и центром жизни граждан. Согласно Всероссийской переписи населения 2010 г. почти две трети россиян проживает в городских поселениях, а остальные — в сельских. Земли населенных пунктов занимают второе место после земель сельскохозяйственного назначения среди других категорий земель, что обусловливается их ролью и важностью для проживания и обеспечения благополучия граждан. Здесь происходят главные жизненные события людей, связанные с их рождением, бытом, трудом, отдыхом, захоронением.

Населенные пункты – зоны концентрированного проживания людей. В России все населенные пункты классифицируются по различным признакам. Согласно ЗК РФ, на основе производственной и функциональной специализации в сочетании с численностью населения выделяют города, рабочие, дачные и курортные поселки, сельские населенные пункты.

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения земли населенных пунктов выполняют функцию территориально-пространственного базиса. Землями населенных пунктов являются земли, целевым назначением которых является использование их для застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений. Признаком, с помощью которого эти земли отграничиваются от иных категорий земель, является черта городского или сельского поселения.

Правовой режим земель населенных пунктов регулируется земельным законодательством, которое устанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу данной категории земель, и градостроительным законодательством, задача которого – отразить особенности отношений, складывающихся по поводу использования земель населенных пунктов.

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 28.12.2013)  «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.01.2014)  зависимости от расположения, структуры, численности населения и целей земли и населенные пункты бывают сельскими, городскими поселениями, муниципальными районами, городскими округами, с внутригородскими территориями городов федерального значения, муниципальным образованием, межселенной территорией.

Населенные пункты могут иметь временное значение и непостоянный характер, в ряде отраслей хозяйства и экономики могут быть служебными объектами: это железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы, палаточные городки, одиночные дома. Такие поселения должны находиться в ведении муниципальных образований, с которыми они связаны в административном и территориальном отношениях.

Землями населенных пунктов (городов, поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов, стойбищ, заимок и др.) признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Занимая сравнительно небольшую площадь относительно последних, земли населенных пунктов выполняют незаменимую функцию территориального базиса и служат местом проживания подавляющего большинства населения страны, обеспечивая его жизнедеятельность и предполагая надлежащие землепользование, благоустройство и озеленение.

Земли рассматриваемой категории предназначены для развития поселений, благополучия проживающих в них людей.

Земли населенных пунктов должны использоваться, прежде всего, для застройки и развития городских и сельских поселений, для проживания и благополучия граждан; поэтому они отделяются чертой от земель других категорий и подлежат охране с учетом их особого правового статуса и режима использования, предоставления, изъятия и т.п.

Компактность проживания граждан и интенсивность деятельности производственных и общественных объединений в городах и иных населенных пунктах повышает значение выбранных населением органов местного самоуправления и их роль в организации землепользования.

Границы и черта населенных пунктов имеют правовые последствия для земельных и иных общественных отношений. В прежнем земельном законодательстве России предусматривалось, что все земли внутри городской черты находятся в ведении городского Совета народных депутатов; современное российское законодательство также исходит из того, что на земли населенных пунктов распространяются многие полномочия органов местного (городского) самоуправления, а в городах федерального значения — органов государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.

Городская черта, как и черта сельского населенного пункта, отделяет поселения от остального пространства и имеет серьезные юридические последствия, определяя правовой режим земель, находящихся внутри нее. Согласно ст. 84 ЗК черта населенного пункта представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие их от земель иных категорий.

Установление черты проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Черта населенных пунктов должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Утверждение и изменение черты городских, сельских населенных пунктов осуществляются органами государственной власти субъектов РФ, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где она утверждается и изменяется по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ по согласованному представлению законодательных (представительных) органов Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытого административно-территориального образования (ЗАТО), осуществляются Правительством РФ.

Включение земельных участков в черту населенных пунктов не влечет за собой прекращения прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Для регулирования порядка продажи, приобретения и использования земельных участков в черте поселений были приняты Указы Президента РФ от 16.05.1997 № 485 (ред. от 26.03.2003, с изм. от 27.04.2007) «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами».

Черта населенных пунктов отделяет эти земли от земель иных категорий.

Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в пределах черты населенных пунктов в градостроительстве означает использование этих объектов в соответствии с земельным законодательством, градостроительным регламентом; ограничения на пользование этими объектами установлены в соответствии с земельным и иным законодательством РФ, а также сервитутами.

Согласно ст. 274 п.1 ГК собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов.

Границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в пределах черты поселений, именуются красными линиями; по Градостроительному кодексу они обозначают существующие, планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, связи, автодороги, железнодорожные и иные линии. Границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений, с отступом от красных линий или границ земельного участка считаются линиями регулирования застройки.

 

ГЛАВА 2. СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

 

Согласно ст. 85 ЗК РФ:

«В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных  инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного  использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным  зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правовой режим использования и охраны земель внутри городских и сельских населенных пунктов во многом определяется территориальными функциональными зонами этих земель в соответствии с их застройкой, предназначением и целями использования.

Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилам землепользования и застройки).

В их состав могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам, для каждой из которых должен быть предусмотрен свой правовой режим использования и охраны земельных участков:— жилым (предназначенным для застройки жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения; индивидуальной жилой застройки, малоэтажной, средне-этажной смешанной, многоэтажной жилой застройки);

— общественно-деловым (для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами);

— производственным (для застройки промышленными, коммунально-складскими, производственно-бытовыми, иными производственными объектами);

— инженерных и транспортных инфраструктур (для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры);

— рекреационным (занятым городскими лесами и садами, скверами, парками, прудами, озерами, водохранилищами, предназначенным для отдыха граждан и туризма);

— сельскохозяйственного использования (занятым пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемыми в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки);

— специального назначения (для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых и производственных отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с назначением других территориальных зон поселений);

— военных объектов (занимающих территории, имеющие специальный режим использования и охраны, обусловленный требованиями обеспечения государственной и военной тайны, нужд обороны, безопасности и территориальной целостности страны);

— иным территориальным зонам (могут появляться по мере развития поселений, градостроительства и наращивания научно-технического прогресса).

Данная классификация зон населенных пунктов продолжает развитие важнейшего института земельного права — земель населенных пунктов; поэтому она может быть понята в контексте с другими нормами ЗК и Градостроительного кодекса.

Перечисление возможных территориальных зон, в которых расположены земельные участки земель населенных пунктов, и перечень целей использования земельных участков в этих зонах является, как правило, незакрытым, примерным, что снижает императивный, юридический статус указанного перечня, придает ему описательный, рекомендательный характер. Важнейшим и общим правилом для всех землеобладателей независимо от формы права на землю является обязательность градостроительных регламентов (п. 3 ст. 85 ЗК).

В состав различных территориальных зон могут согласно ЗК включаться и не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автодорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами. По Градостроительному кодексу территории общего пользования характерны тем, что ими беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

В п. 1 ст. 85 ЗК упоминаются зоны специального назначения и военных объектов.

Зоны военных объектов и иные режимные территории имеют особый земельно-правовой режим, устанавливаемый органами исполнительной власти РФ и ее субъектов по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, правилами застройки.