Проблемы оценки земли для целей налогообложения

1. Продажа вынужденная

2. Срок нахождения на открытом  рынке короче типичного

Ликвидационная стоимость может быть рассчитана на основе уже определенной рыночной стоимости путем введения эмпирической или определенной иным способом скидки. Размер ее зависит от уровня ликвидности имущества и степени сокращения срока продажи и может колебаться от 0 до 100%.

В некоторых случаях на основе данного вида стоимости рассчитывается залоговая стоимость, используемая при кредитовании.

Утилизационная стоимость определяется по рыночной стоимости элементов и материалов, из которых состоит строение без учета стоимости ремонта, подготовки элементов к продаже. Утилизационная стоимость рассчитывается при оценке компенсации затрат на снос здания, сооружения.

Страховая стоимость представляет собой денежную сумму, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта недвижимости. Страховая стоимость рассчитывается в соответствии с методами принятыми в сфере государственного и частного страхования. В основе страховой стоимости лежит принцип замещения (или воспроизводства) с учетом существующего износа, подверженного риску уничтожения.

Залоговая стоимость - стоимость, обеспечивающая ипотечный кредит. Размер  выплаты определенный методом залоговой стоимости переходит кредитору в случае неплатежеспособности клиента, путем продажи объекта недвижимости на рынке. Величина залоговой стоимости является верхним пределом суммы ссуды предоставленной заемщику. Размер ее всегда меньше рыночной на величину риска, а также дохода кредитора от данной операции.

Стоимость восстановления представляют собой затраты в текущих ценах на строительство подобного объекта (точной копии), что и  у объекта оценки. Эта форма стоимости используется при проведении переоценки и отражается в бухгалтерском балансе.

Стоимость замещения представляет собой расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего идентичную полезность с объектом оценки, но выполненного из новых современных материалов по новым технологиям. Стоимость замещения, как правило, используется в оценке, если ее размер меньше стоимости восстановления.

 

3.2 Предложения по совершенствованию и технологии оценки земель для целей налогообложения

 

Процесс оценки представляет собой систему методов и приемов, позволяющие решить поставленную, четко сформулированную задачу расчета требуемого вида стоимости, учитывая все необходимые факторы, влияющие на ее величину. Результатом работы является обоснованное и надежное заключение об оценке, базирующееся на подробном исследовании всех имеющихся характеристик объекта.

Основными этапами процесса оценки являются:

1. Постановка задачи, заключение договора, составление плана оценки.

2. Сбор данных, проверка (верификация) информации на достоверность  и полноту.

3. Общий и специальный анализ  рынка недвижимости.

4. Анализ НЭИ объекта.

5. Выбор метода оценки и проведение  расчетов.

6. Установление окончательной величины стоимости на основании согласования результатов, полученных от различных подходов.

7. Составление отчета.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО 3) итоговым документом, составленном по результату определения стоимости объекта недвижимого имущества является «Отчет об оценке», в котором в обязательном порядке должны содержатся следующие разделы:

1. Основные факты и выводы. 2. Задание на оценку. 3. Данные о  заказчике оценки, об оценщике. 4. Ограничительные условия и допущения, примененные оценщиком. 5. Используемые стандарты оценочной деятельности. 6. Описание количественных и качественных характеристик объекта и его элементов. 7. Анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого объекта. 8. Согласования результатов с обоснованием выбора использованных весов, представленных каждым подходом.

Оценка стоимости объекта представляет собой экономический анализ, основанный на методах сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных данных. Характер объекта собственности определяет вид необходимых данных и объем работ по их сбору.

Разработка точных моделей оценки зависит от адекватного сбора и анализа рыночной информации, выявления варианта НЭИ объекта, анализ факторов спроса и предложения. Как правило, эта информация разбивается на три категории:

1. Общая - включающая в себя сведения  о факторах,  влияющих на стоимость  объекта на региональном уровне.

2. Специальная - информация о факторах, влияющих на стоимость на местном и сегментном уровнях.

3. Конкретная - включающая данные  об особенностях оцениваемого  земельного участка и находящихся  на нем улучшений, оказывающих  влияние на его стоимость.

Эти сведения содержатся в основной части отчета. В этом разделе необходимо представить три типа данных: региональных, городских, данных по ближайшему окружению. Эта информация является экономической основой для анализа оценки окружения, в котором рассматриваемый объект должен быть конкурентноспособным. Эти сведения содержат географические, экономические социальные данные, информацию о тенденции развития.

Следует отметить, что сложность процесса оценки связана с необходимостью правильно, истинно и объективно анализировать сведения современной экономической системы. Значимость информационных ресурсов в оценочной деятельности имеет первостепенное значение, так как дает возможность повысить достоверность оценки. Используемые сведения должны достоверно отражать экономическую ситуацию на дату оценки, соответствовать ее целям, а также учитывать совокупность внешних условий функционирования объекта оценки.

 

3.3 Применение результатов  оценки земель при выработке  управленческих решений

Одним из центральных этапов в процессе оценки является изучение рынка недвижимого имущества. Эта деятельность связана со сбором и анализом данных рынка. Специалист собирает и обрабатывает всю доступную информацию: наличие возможных покупателей и конкурентов, уровень спроса на подобный объект недвижимости, условия финансирования будущей сделки, параметры сопоставимых объектов и пр. Заключение о стоимости объекта недвижимости будет не достоверным, если собранные данные будут представлены неточно или неполно. Рынок рассматривается как рынок страны в целом, так и более сегментарно: рынок региона, города, района, где расположен оцениваемый объект. Отправной точкой в анализе является тип оцениваемой недвижимости.

Существует два вида анализа рынка.

1. Общий анализ - анализ общих  данных рынка региона, района, города. При этом виде анализа рассматривается  влияние общих данных на стоимость объекта.

2. Специальный анализ - изучение  информации, непосредственно связанной  с объектом оценки.

Анализ основывается на информации, которая собирается, и проверятся оценщиком с точки зрения ее: соответствия действительности; своевременности; ее точности и надежности, а также возможностями данных отражать основные тенденции.

Исследование рынка общим анализом решает задачи: нахождения НЭИ объекта; определяет имеющиеся признаки внешнего устаревания оцениваемого объекта; помогает обосновать экономическую заинтересованность объекта.

Общий анализ выполняет следующие функции:

1. Выявляет характеристики географического  положения оцениваемого объекта

2. Определяет и исследует группы  экономических, социальных, физических, политических и государственных факторов, оказывающих влияние на стоимость на уровне государства, региона, города и района.

3. Прогнозирует будущее района, а также его влияние на стоимость  объекта и его использование.

Общий анализ предполагает также рассмотрение следующих вопросов:

- использование недвижимости

- факторы, влияющие на целесообразное  использование объекта и факторы, снижающие его стоимость

- типы недвижимости, пользующиеся  особым спросом и не пользующиеся  спросом

Анализ рынка проводится с различным уровнем детализации. Цели инвестирования и предпочтения инвестора будут определяющими при выборе вида анализа. В некоторых случаях заказчик только планирует работать на новом, незнаком рынке и ему требуется общий анализ раскрывающий рынок страны или региона. Инвестор уже работающий и знающий определенный сегмент рынка может нуждаться в специальном анализе для дальнейшего инвестирования, в частности специальный анализ по сопоставимым объектам.

Исследование рынка общим и специальным анализом служит основой для расчета стоимости объекта недвижимости методами трех основных подходов: затратного, доходного, сравнительного. Каждый из этих подходов базируется на разных вариантах совокупности оценочных принципов. Затратный подход предполагает дополнительный расчет стоимости земли, проводящийся на основе принципа ее НЭИ, при оценке ее рыночной стоимости.

Результаты, полученные методами разных подходов, ранжируются оценщиком, а также соотносятся на основе сформированной оценщиком системы критериев. На основе этого выводится окончательный размер стоимости объекта. Окончательный вариант перед составлением отчета согласовывается с заказчиком.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) является самым значимым звеном в процессе определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Это исследование становится «сердцем проблемы оценки» и требует от оценщика максимальных усилий, профессиональных навыков и времени.

Процесс поиска земли (или земли и строения) обладающей значительным потенциалом повышения стоимости очень типичен в условиях современного рынка недвижимости. Инвестор, оценивая потенциал повышения стоимости объекта, определяет для себя два вопроса:

Анализ НЭИ представляет собой подробное исследование ситуации на рынке недвижимости; всех характеристик объекта; анализ вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта недвижимости, востребованных рынком; расчет доходности каждого варианта; оценку стоимости объекта при каждом варианте его использования.

Принцип НЭИ объекта недвижимости предполагает вариант использования «свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость». Анализ НЭИ - это экономическое исследование конкурирующих рыночных факторов, но не субъективное мнение и домысел оценщика или собственника.

Анализ приведенных факторов позволяет из многих вариантов различного использования земельного участка выбрать несколько для более подробного анализа. Это исследование лежит в основе формирования критериев выбора единственного варианта из предварительно отобранных. Он будет являться НЭИ конкретного участка. Это вариант должен отвечать четырем критериям:

- юридической допустимости

- физической осуществимости

- финансовой обоснованности

- максимальной продуктивности

1. Юридическая допустимость. Проверка  каждого рассматриваемого варианта  на юридическую допустимость  проводится в первую очередь. Оценщик проводит экспертизу  с точки зрения действующего  законодательства, перспективных решений по районной планировке, градостроительных нормативов (зонирование, пожаробезопасность, энергопотребление, охраны исторических зданий, охраны окружающей среды и пр.), разного рода ограничений.

Необходимо учитывать при данном анализе наличие долгосрочных договоров аренды, так как это один из факторов способных снизить экономическую целесообразность проекта. Оценщик должен ознакомиться со всеми ограничениями различного характера. Возможны ситуации, когда ограничения не позволяют тот вид использования объекта, который оценщик признает как оптимальный. Но у специалиста могут быть основания рассчитывать на внесение изменений в нормативных акты. Это позволит считать признанный им вариант оптимальным. Обосновав разумность предложенных изменений, оценщик включает в отчет этот условный вариант оптимального использования. Например: предложение о переводе земель жилого назначения под коммерческую застройку.

2. Физическая осуществимость. В  основе выбора НЭИ физическая  осуществимость проекта. Факторы, определяющие физическую осуществимость и влияющие на предполагаемый вариант использования земли:

- размер, форма, топография участка

- растительность, состояние грунта, ландшафтный и строительный дизайн, подъездные пути к участку

- риск стихийных бедствий (землетрясения, наводнение)

Новая застройка предполагается определение всех факторов, старые места застройки уже имеют такую информацию (информацию о земельном участке можно получить в БТИ, районных и городских комитетах и комиссиях, а также в оценочных фирмах).

Данные по физическим, грунтовым и ландшафтным возможностям позволяют определить назначение, этажность, размеры и прочие характеристики будущего объекта. Конечная полезность участка зависит от его размера и формы. В частности затраты на застройку земельного участка правильной формы часто ниже, что увеличивает их полезность по сравнению с другими участками. Свободный доступ к объекту также способен увеличить его конечную продуктивность.