Проблемы оценки земли для целей налогообложения

Рынок недвижимого имущества - это узкий рынок, поскольку зачастую обнаруживает небольшое количество продавцов или покупателей, особенно это касается уникальных или специализированных объектов.

Рынок недвижимости - ограниченный рынок. В краткосрочной перспективе предложение на рынке неэластично.

Рынок недвижимости - это относительно закрытый рынок. Сделки носят частный характер, рекламная информация может не соответствовать действительности.

В Международных стандартах оценки приводятся следующие особенности рынка недвижимости (они определяют применение разных методов оценки):

- отсутствие централизации

- закрытость, конфиденциальность  информации

- нерегулярность совершения сделок

- неотъемлемость объекта от  его местоположения

- уникальность объекта

- обилие сегментов

- дисбаланс рынка: предложение отстает от спроса

- специфические меры государственного  регулирования

Под понятием «недвижимости» традиционно понимают землю, а также все улучшения, постоянно закрепленные на ней. Категория «недвижимость» зародилась в эпоху Древнего Рима. В римском праве было принято деление имущества на «движимое» и «недвижимое». В России отправкой точкой в эволюции термина «недвижимость» является 1714 год. В это время был принят указ Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в котором фигурирует понятие недвижимости.

В настоящий момент недвижимостью является признанное недвижимым в соответствии с законом имущество. Таким образом, законом установлено, что некоторое имущество формально не обладающее признаками недвижимого может попадать под режим правового регулирования определенного для недвижимости. Например, к «недвижимости» закон относит морские, речные, воздушные суда, которые по своей природе «недвижимыми» не являются. Именно поэтому с этими объектами работают оценщики движимого имущества.

Объекты, подлежащие государственной регистрации по определению гражданского кодекса:

- земельные участки

-участки недр

-сооружения

-объекты незавершенного строительства

-обособленные водные объекты

-леса, многолетние насаждения

+морские суда

+речные суда

+воздушные суда

+космические объекты

Недвижимостью также признается предприятие как имущественный комплекс,  используемый для совершения предпринимательской деятельности. «. Главное в рассмотрении  предприятия как недвижимости - его неделимость, целостность, сложность (ст. 133 ГК РФ). Главным  объектом недвижимости, принадлежащим предприятию, является само предприятие как единый имущественный комплекс, который может быть представлен определенной организационно-правовой формой, объектом гражданских прав, иметь физическую, стоимостную и количественную характеристики.

Таким образом, термин «недвижимость» определяется совокупностью трех элементов:

1. Недвижимое имущество - все созданное  человеком в виде сооружений, многолетних насаждений, неотделимых от земельного участка.

2. Земля - ограниченный участок  земли и расположенные на ней  природные объекты.

3. Юридические права на пользование  и распоряжение недвижимого имущества.

Понятие «недвижимость» больше определяет не физический объект а правовые отношения связанные с ним, в то время как термин «недвижимое имущество» определяет вещь как таковую, ее неподвижность.

В современной юриспруденции недвижимость определяют по ряду признаков. Среди них:

- прочная связь с земельным  участком

- полноценность использования по целевому назначению

- четкое обособление границ объекта

- принадлежность конкретному собственнику

- функциональная независимость  объекта

- наличие сервитутов и иных  ограничений

На оценку объекта недвижимости оказывают влияния разнообразные условия и их сочетания. Классификация объектов, в зависимости от вида правового акта или отдельного сегмента рынка, проводится по различным основаниям: происхождению, назначению, масштабу, видам, физическому статусу, юридическому статусу (право пользования), видам собственности (право собственности), сроку эксплуатации, значению, по специализации, готовности к использованию и пр.

В современной научной литературе представлено множество классификаций недвижимого имущества. Приведем некоторые из них.

В настоящее время наиболее развитым сектором рынка недвижимого имущества в РФ является рынок квартир. Значительно слабее развиты рынки земли, коммерческой и особенно промышленной недвижимости.

При оценке недвижимого имущества одной из самой значимых классификаций является деление объектов на два класса. Специализированная недвижимость - объекты недвижимости, имеющие особые конструкции, размер, специализацию, месторасположение, а также сочетание приведенных факторов. Как правило, такая недвижимость редко продается на открытом рынке (кроме случаев продажи как часть бизнеса). К данному виду недвижимости относят нефтеперерабатывающие и нефтехимические заводы, которые характеризуются невозможностью перепрофилирования, а также особым местом размещения и специализированным оборудованием; объекты узкоспециализированного назначения, имеющие особые конструкции, коммуникации, техническое оснащение: нефтебазы, электростанции, бензозаправочные и газозаправочные станции, доки; объекты в закрытых поселениях, в удаленных или неосвоенных районах.

Неспециализированная недвижимость - объекты недвижимости, пользующиеся общим спросом, имеющие возможность перепрофилирования. Этот класс недвижимости покупается, продается, арендуется на открытом рынке с целью инвестирования, развития, освоения.

При проведении оценки разделяют недвижимое имущество в зависимости от цели владения объектом:

1. Недвижимость, занимаемая владельцем  для использования в интересах  предприятия.

2. Инвестиционная недвижимость.

3. Недвижимость для освоения  и развития.

4. Недвижимость как товарный  запас.

5. Недвижимость избыточная для потребностей предприятия.

По назначению объекты недвижимости принято классифицировать на жилую и нежилую.

Жилая недвижимость представлена:

1. Городской недвижимостью, к которой  относят одноквартирные и многоквартирные дома.

2. Загородная недвижимость, представлена  одноквартирными домами, дачными  и садовыми домами в пригороде  и сельской местности.

Нежилая недвижимость подразделяется на:

- промышленную недвижимость, к  которой относят производственные площади, сооружения, здания, коммуникации и технические сети

- коммерческую недвижимость, которая  включает в себя офисы, магазины, павильоны

- недвижимость медицинских учреждений (поликлиники, больницы, медсанчасти, лаборатории, санаторные учреждения)

- недвижимость сферы культуры, к которым относятся театры, музеи  и пр.

- недвижимость сферы образования

- недвижимость административно-бытовой  сферы

Для ведения конкретного вида бизнеса недвижимость делят на типы по функциональному назначению:

- жилая

- индустриальная

- складская

- офисная

- многофункциональная

Еще одна классификация связана с целями использования улучшений объектов недвижимого имущества:

1. жилые объекты (первичный и  вторичный рынок квартир и  комнат)

2. промышленные здания

3. сооружения

4. встроенные помещения, части объекта

5. административные здания

6. коттеджи, дачи, садовые дома, особняки

7. комплексы зданий и сооружений

В учебном пособии «Оценка недвижимости»  рассматривая теоретические и методологические аспекты оценки недвижимого имущества авторы Касьяненко Т.Г., Маховиковой Г.А.,  Есиповой В.Е., Мирзажанова С.К. приводят многоуровневую группировку классификаций недвижимости в виде «древа признаков». В частности, оценивая происхождение недвижимого имущества, исследователи выделяют естественные и искусственные объекты. В первом случае речь идет о природных объектах, во втором об искусственных постройках. Далее они в данном методе выделяют наиболее масштабные признаки назначения, масштаба и готовности к использованию.

Оценка земельных участков предполагает свою классификацию. В соответствии с Земельным кодексом РФ устанавливается деление земельного фонда на категории в соответствии с их целевым назначением, правовыми возможностями использования и охраной. В соответствии с этим выделяют:

I. Земли населенных пунктов. К  ним относятся:

- сельские населенные пункты

- городские населенные пункты

При проведении оценки земель принадлежащих категории «городские населенные пункты» в соответствии с Градостроительным кодексом РФ следует учитывать следующую классификацию данных объектов  в соответствии с их целевым назначением:

1. Земли городской, сельской застройки (жилая, общественная, промышленная, коммунально-складская)

2. Земля для использования в  сельском хозяйстве

3. Земли общего пользования, связанные с удовлетворением нужд населения (площади, скверы, дороги, улицы, пляжи и пр.)

4. Земли природоохранного, историко-культурного, рекреационного, оздоровительного  назначения

5. Земли водоемов, акваторий

6. Земля, предназначенная для инженерных коммуникаций, объектов транспорта, связи

7. Режимные зоны, военные объекты

8. Резервные земли - территории, не  вовлеченные в градостроительную  деятельность.

II.  Земли промышленности, транспорта, обороны, связи и другого специального назначения.

III. Земли сельскохозяйственного назначения.

IV. Зоны заповедного, природоохранного, историко-культурного, оздоровительного  и рекреационного назначения.

V. Земли водного фонда.

VI. Земля, относящаяся к лесному  фонду.

VII. Земли запаса.

По видам собственности объекты недвижимого имущества разделяют на:

- частное, то есть находящееся  в собственности

- государственное: федеральная собственность, собственность субъектов федерации

- муниципальное

- общественное - принадлежащее общественному  объединению

-коллективное - совместная или долевая собственность различных субъектов (частная, государственная и пр.).

Классификация недвижимого имущества имеет целью внедрить дифференцированный подход в оценке, учитывать наиболее существенные  и значимые признаки объекта и их сочетания.

Недвижимое имущество является объектом разного рода сделок. Оно включено в общий гражданский оборот наряду с другими товарами и услугами. Это порождает необходимость определения денежного эквивалента объекта - то есть оценки его стоимости в определенный момент времени.

Следует отметить, что в проведении оценочных работ могут быть заинтересованы как стороны участвующие в сделке (покупатели, продавцы, инвесторы, государственные структуры и пр.) так и «третьи стороны» косвенно участвующие в экономических отношениях с одной из сторон. В некоторых случаях «третья сторона» может выступать в качестве заказчика. Например:

- при покупке недвижимости в  государственную собственность  государственные агентства должны  знать обоснованную рыночную  стоимость покупки

- страховые компании рассчитывают  величину риска

- кредитные организации рассчитывают  сумму, которую они могут получить  в случае банкротства заемщика

Стоимость представляет собой денежный эквивалент ценности конкретного товара или услуги в конкретный момент времени в условиях определенного рынка. Таким образом, стоимость является свойством товара. Ее формирование происходит независимо от того существует ли ее измеритель в лице оценщика или нет и происходит процесс оценки.

Формирование стоимости любого объекта обусловлено наличием у него следующих элементов:

- полезность

- ограниченность предложения (дефицитность)

- спрос (платежеспособность)

- отчуждаемость (передача) прав

- охраноспособность прав (объекты  интеллектуальной собственности)

Участок обладает оборотоспособностью11.

Изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие деятельность в области государственной безопасности и обороны, а также земли, на которых расположены объекты атомной промышленности.

Кроме того, другие специальные нормативные акты, такие как Лесной12 и Водный кодексы РФ13, устанавливают, что лесные участки, а также водные объекты ограниченно включены в гражданский оборот. К примеру, в Москве подобные ограничения устанавливаются в целях рационального и эффективного использования земель, включая создание и поддержание благоприятной для проживания городской среды, защиту прав Москвы как собственника земельных ресурсов, вовлечение земель в хозяйственный оборот и повышение их инвестиционной привлекательности14.

Ограничения устанавливаются как непосредственно в отношении приобретения земли (запрет на все земли или на отдельные их категории), так и косвенно, посредством регулирования инвестиционного, налогового и валютного режима15.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом является федеральным органом государственной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений.16