Проблемы оценки земли для целей налогообложения

Однако, большая часть земель находится пока в неразграниченной по уровням государственной собственности. «Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ не требуется государственная регистрация земельных участков, находящихся в государственной собственности, в отношении которых не было осуществлено разграничение государственной собственности»17.

 «Большинство частноправовых оснований прекращения права собственности неприменимо к муниципальной (равно как и государственной) собственности, включая добровольный отказ собственника от земельного участка, дарение, мену, ренту и ряд других. Даже в редких случаях продажи муниципальных (а не государственных неразграниченных) земельных участков орган местного самоуправления в своем свободном волеизъявлении как собственник ограничен процедурой продажи (торги), механизмом их проведения, определением цены и т.д. В этом как раз и заключается специфика правового положения муниципалитета как публичного собственника»18.

После окончания процедур разграничения государственной собственности на земельные участки в муниципальную собственность повсеместно перейдут земли общего пользования (парки, скверы, бульвары, пляжи), но они будут передаваться исключительно в аренду.

В отличие от понятия, данного ст. 30 ЗК РФ, формирование земельного участка как объекта недвижимости включает только два мероприятия:

1. межевание земельного участка;
2. постановку на кадастровый учет.

С 1 марта 2008 г. постановка земельных участков на кадастровый учет осуществляется на основании Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Согласно нормам указанного закона мероприятия по межеванию земельного участка и постановке на кадастровый учет включены в состав кадастровых работ.

Поскольку необходимые для разработки межевого плана земельного участка подзаконные нормативные правовые акты в настоящее время не разработаны, это может вызвать затруднения при его разработке. Как представляется, до принятия данных актов кадастровые инженеры будут руководствоваться документами, на основании которых осуществлялось межевание земельных участков в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

При этом право на вновь образованные территории общего пользования и земельные участки под объектами инженерной инфраструктуры с приобретением прав на вновь созданные земельные участки как объекты недвижимости у лица, осуществляющего комплексное освоение земельных участков, прекращается. Приобретение прав на созданные земельные участки в аренду может быть осуществлено без прекращения прежнего договора аренды составлением и подписанием дополнительного соглашения, которым стороны устанавливают новые объекты аренды, срок аренды и арендную плату. Приобретение указанных земельных участков в собственность осуществляется в порядке выкупа земельных участков как объектов аренды. Если договор аренды оформлен как договор с правом выкупа, то приобретение земельных участков в собственность может быть также оформлено соглашением и передаточным актом. «На основании изложенного при предоставлении земельных участков для строительства, подлежащих второму виду правового режима, может возникнуть вопрос об органе власти, уполномоченном на осуществление правомочия по распоряжению данными участками»19. Территории приобретают правовой режим территорий (земель) общего пользования в результате образования земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, передачи прав на эти участки лицу, осуществляющему строительство. При этом права на территории (земли) общего пользования переходят соответствующему муниципальному или государственному образованию в соответствии с правовым режимом земель населенных пунктов.

 

1. 2. Методические основы  оценки рыночной стоимости  земли для целей налогообложения

1.2.1. Этапы оценки, подходы к оценке и согласование результатов

Формирование информационной базы является главной стадией в процессе оценки земельного участка. Данную стадию можно разбить на следующие этапы: сбор и систематизация общих данных; сбор и анализ специальных данных20.

Рис. 1.1. Схема предоставления информации о земельном участке21

Для восполнения недостающих сведений о земельных участках целесообразно, по мнению автора, использовать все доступные источники хранения информации об участках с учетом предложенной в работе схемы взаимодействия различных властных структур и хозяйствующих субъектов (рис. 1.1.).

Доходный подход к оценке стоимости  земли для целей налогообложения

 

При наличии достаточно полной информации о ставках аренды земельных участков проводится определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. Величина земельной ренты рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка22.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

1. целевое назначение и разрешенное использование;
2. преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
3. перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
4. ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
5. текущее использование земельного участка.

Сравнительный подход к оценке стоимости загородной  недвижимости

 

Названный подход базируется на сборе, записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости. Самый распространенный метод сравнительного подхода - метод сравнения продаж, который основан на принципе замещения. Принцип замещения гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. Сравнительный подход дает наиболее объективную оценку для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе. Поэтому, при сравнительном подходе, необходимы достоверность и полнота информации23.

В силу того, что представленные к оценке объекты имеют свои качественные особенности, для обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемых объектов с объектами – аналогами необходимы корректировки.

Метод рыночных сравнений - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Затратный подход к оценке стоимости  земли для целей налогообложения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
6. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости24.

Рисунок 1.2 Схема расчёта недвижимости затратным подходом оценки25

 

Согласование результатов оценки и выведение итоговой стоимости

 

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

1. проверку полученных данных о величине стоимости;
2. анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
3. выведение итоговой величины стоимости.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

• Степень соответствия каждого из примененных подходов:

- задаче оценки;

- цели оценки;

- функциональному назначению объекта  оценки;

- оцениваемым правам.

• Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
• Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
• Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
• Каков удельный вес экспертных оценок и суждений  в каждом из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.

 

Глава 2. Определение рыночной стоимости  земли для целей налогообложения

2.1. Основные факты и  выводы 

Объекты недвижимого имущества являются основной составляющей в стоимости активов предприятий и субъектов Российской Федерации.

При этом, для расчёта стоимости рекомендовано применение трёх основных подходов оценки: - сравнительного, доходного и затратного. Отчет об оценке является основным документом о проведённой оценке и содержит описание оцениваемого имущества, собранную фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения.

2.2. Задание на оценку

Оценка объекта недвижимости, расположенного в Московской области, Дмитровском районе в деревне Куминово, кадастровый номер: 50:19:003:02:04:0003.

2.3. Определение рыночной  стоимости объекта оценки

 

Работа выполнена в рамках подготовки дипломного исследования.

Участок ровный 6 соток в собственности, огорожен забором. Подъезд круглогодичный. На участке плодовые деревья и кустарники. На участке дом 50 кв.м. Дом деревянный 50 кв. м. – 90 года постройки с мансардой. Фундамент дома – ленточный. На участке имеется колодец. К дому подведено электричество.

 

Рис.2.1 Оцениваемый объект

 

Рис. 2.2 Объект оценки на карте

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Московской области, Дмитровском районе в деревне Куминово, кадастровый номер: 50:19:003:02:04:0003. Земельный рынок Подмосковья является наиболее развитым рынком России. Деревня расположена недалеко от п. Орево, где детский сад, школа, больница и магазин. Рядом протекает канал имени Москвы. Адрес размещения объекта: Московская область, Дмитровский район, д. Куминово, 65 км от МКАД, кадастровый номер: 50:19:003:02:04:0003.

Таблица 2.1

Критерии анализа	Соответствие критериям видов возможного                      использования
	Для ведения сельского хозяйства	ИЖС
1. Юридическая правомочность	Да	Да
2. Физическая возможность	Да	Да
3. Экономическая приемлемость	Нет	Да
4. Максимальная эффективность	Нет	Да

 

На данном этапе мною было проанализировано множество предложений на продажу земельных участков с домом. Объекты – аналоги расположены в Дмитровском районе Московской области, удаленностью от МКАД 55-65км:

 

Таблица 2.2

Характеристики объектов-аналогов

Характеристики (элементы сравнения)	Объекты - аналоги
	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Дата продажи (предложения)	Все предложения актуальны
Местоположение	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район	Дмитровский район
Удаленность от МКАД, км	60	60	55	56	57
Площадь земельного участка, кв.м.	600	600	800	600	800
Площадь дома, кв. м	55,0	56,9	50,0	40,0	50,0
Тип дома	Деревянный	Деревянный	Сборно-щитовой	Деревянный	Деревянный
Состояние дома	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Коммуникации	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество	Колодец/ Электричество
Наличие благоустройства участка	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Цена предложения	1300000	1150000	1000000	1100000	1200000