Франчайзинговые системы управления в гостиничном бизнесе в мире и регионе

Несмотря  на то, что схема франчайзинга в области гостиничного бизнеса популярна во всем мире, говорить об экспансии этого вида бизнеса в России пока не приходится. Российский рынок еще далек от западных стандартов, поэтому многие гостиничные операторы не склонны доверять российским партнерам управление собственными брендами. Бурное развитие этого бизнеса в России останавливает неразвитость рынка, на котором еще не сформировалось достаточное количество профессиональных управляющих. ля западных мировых сетей, которые боятся потерять контроль над качеством предоставляемых услуг, российский рынок слишком рискован». 

Сегодня на рынке не так много специалистов, особенно среди застройщиков, которые сами в состоянии понять все риски, связанные не только со строительством, но и с управлением гостиницей как объектом недвижимости и отелем как услугой. В данный момент в России по схеме франчайзинга работает только один российский оператор – компания «Моспромстрой Отель Менеджмент», являющийся собственной структурой строительной компании «Моспромстрой». Как уже было отмечено, в отношении двух ее собственных отелей – Holiday Inn Lesnaya и Holiday Inn Suschevsky – была приобретена франшиза у компании Intercontinental Hotels Group, которая обладает правами на использование гостиничной торговой марки Holiday Inn.

Следует отметить, что на рынке сложилась  ситуация когда застройщикам, если они располагают необходимыми для качественного управления ресурсами и профессиональными навыками, выгодней заключать договор франчайзинга, а не договор прямого управления с международным арендатором. Обычно в верхнем сегменте оператор предпочитает договор на управление, тогда он лучше контролирует качество продукта. Однако сейчас в Москве складывается «рынок продавца». В условиях дефицита качественных объектов недвижимости, за каждый из которых разворачивается конкурентная борьба между операторами, владельцу легче добиваться приемлемых условий, чем это было десять лет назад. Стоит отметить, что сейчас все большее количество российских структур стремятся развиваться по пути франчайзинга.

При управлении риск оператора минимален, так как  его деятельность не связана с  инвестиционной активностью вообще или ее объем минимален. Все убытки от основной деятельности, так же как и расходы на строительство, несет владелец отеля. Как правило, подписывается договор не только на управление, но и на техническое сопровождение соответствие марке оператора архитектурных форм здания, кадровой политики. Иностранная управляющая компания (УК) обходится владельцам в 4-8% от оборота плюс 8-12% с прибыли. Так, Rezidor SAS Hospitality управляет шестью отелями в России: по одному в Москве («Radisson SAS Славянская») и Петербурге («Radisson SAS Royal»), три в Сочи и один в Екатеринбурге. Московским «Swissotel Красные холмы» управляет Swissotel, Hotels & Resorts питерскими «Асторией» и «Невским паласом» — соответственно Rocco-Forte Hotels и Corinthia Group. Пока интерес иностранных операторов фокусируется в сегменте класса «люкс». Трехзвездочные гостиницы с западными УК в России пока можно пересчитать по пальцам. Так, в марте этого года Rezidor SAS Hospitality открыла в Екатеринбурге первый отель марки Park Inn, группа Accor планирует ввести в строй несколько гостиниц Ibis (первая заработает в этом году в Петербурге), обещает активизировать свою деятельность также Protea Hotels.⁸

3.2 Договор Франчайзинга и его условия

Вне зависимости  от возможным сложностей франчайзодатель заинтересован в привлечении в свою цепь новых членов и потому имеет специально подготовленные документы, наиболее важным из них является «Заявление об условиях». Этот документ, содержит информацию о франчайзодателе, характере его бизнеса, а также содержании франчайзинга и дополнительном оборудовании, которое обязан приобрести франчайзополучатель в случае заключения контракта. Если предложение, содержащееся в заявлении об условиях, принято, подписывается договор, закрепляющий правоотношения между франчайзодателем и франчайзополучателем, где оговариваются условия работы предприятия в конкретных условиях, цена франчайзинга, а также платежи за использование имущества и вознаграждение.

Договор франчайзинга заключается на 10-20 лет, иногда и на более долгий срок. Заключение договора франчайзинга предоставляет франчайзополучателю следующие прав:

·     использование фирменного знака;

·     технологии;

·     использование методов работы;

·     системы резервирования;

·     систему отработанных маркетинговых процедур;

·     систему стандартов оборудования и  обслуживания, систему скидок.

После рассмотрения «заявления об условиях»  подписывается договор франчайзинга.

Составление договора франчайзинга по сложности  равносильно составлению контракта  на управление. При составлении договора, как правило, обсуждают следующие ключевые моменты:

1) Финансовые условия:

1.       Гонорар управляющей компании: его основа, зависимость и методика выплаты;
2.       Финансовые цели собственника;
3.       Ответственность за увеличение стоимости капитала;
4.       Создание резерва для покупки/замены оборудования, мебели и т.д.;
5.       Составление бюджета;
6.       Управление оборотным капиталом;
7.       Вклад в уставной капитал или займы;
8.      Страхование и защита от рисков;
9.       Ответственность за разрушения, повреждения, конфискацию и т.д.;
10.       Налог на имущество;
11.       Обсуждение фиксированных обязательств;
12.      Другое.

2) Административные условия:

1.      Ведение всех необходимых учетов и отчетности;
2.      Система учета, частота отчетов;
3.       Персонал гостиницы;
4.       Лицензии и другие юридические аспекты;
5.       Техническое обслуживание;
6.      Другое.

3) Оперативная деятельность гостиницы:

1.       Операционный план;
2.       Схема ценообразования;
3.       Предлагаемые услуги;
4.       Поставки;
5.       Стандарты качества/проверка стандартов качества;
6.       Другое.

4) Маркетинг.

1.       Маркетинг, реклама и продвижение;
2.       Система бронирования.

5) Общие условия.

1.       Срок действия контракта;
2.       Права собственников по продаже и передачи имущества;
3.       Компенсация;
4.       Использование названия управляющей компании;
5.       Необходимые одобрения;
6.       Производственные требования;
7.       Расторжение договора;
8.       Местное законодательство и арбитраж.

1) Сам договор, как правило, содержит:

1.       ТЭО и маркетинговый обзор;
2.       Консультации и техническая помощь в планировании, дизайне, архитектурном проектировании;
3.       Консультации в выборе и установки оборудования;
4.       Координация всех работ по строительству и реконструкции;
5.       Работа начального этапа перед открытием гостиницы;
6.       Маркетинг, реклама и продвижение;
7.       Найм и обучение персонала;
8.       Секретарские, бухгалтерские, контрольные и отчетные функции;
9.       Техническое консультирование;
10.       Закупки;
11.       Центральная и международная система резервации;
12.       Управление имуществом.⁹

Стоить  упомянуть о финансовых условиях предоставления франшизы, так как после фонда заработной платы и эксплуатационных расходов размеры комиссионных выплат по договору франчайзинга становятся ощутимой статьей расходов для большинства отелей. Причем многие из выплат привязаны к показателям работы гостиницы – чем она успешнее, тем больший объем отчислений пойдет в пользу правообладателя выбранной гостиничной марки. Условия каждого договора индивидуальны, они могут быть разными даже в пределах одного бренда, на который претендуют несколько франчайзи.

Если  говорить о структуре комиссионных выплат, то во всех гостиницах, работающих по договору франчайзинга, она примерно одинаковая. Для начала франчайзи делает вступительный (регистрационный) взнос – разовый платеж и/или определенную сумму, которая привязана к номерному фонду. Первоначальный платеж может составлять минимум $45 тыс. плюс $300 за каждый дополнительный номер, если количество номеров в отеле больше 150. Таким образом, отель на 125 номеров оплатит $45 тыс., на 200 номеров – $60 тыс.

Сумма регистрационного взноса покрывает расходы владельца франшизы на консалтинговое исследование объекта недвижимости, инспекционные осмотры, подготовку церемонии открытия и многое другое. Некоторые владельцы франшизы возвращают первоначальный платеж, если франшиза не утверждена, другие удерживают процент – от 5 до 10%, чтобы покрыть стоимость рассмотрения заявления.

После того как отель благополучно пройдет  «вступительные экзамены» и получит  подтверждение права использования  торговой марки, франчайзи осуществляет дальнейшие платежи, которые условно можно разделить на несколько групп. Первая – это лицензионные платежи, так называемые royalty fee, которые взимаются за право пользования торговой маркой, фирменным логотипом и обычно составляют определенный процент от выручки проданных номеров. Размер royalty варьируется в зависимости от бренда. Самые высокие ставки по отелям 5*, по крупным цепочкам, которые полагают, что своим брендом и предоставляемыми технологиями обеспечивают высокие финансовые показатели.

Процент за номер определяет оператор, но в среднем это 3–5% от продажи каждого номера. Размер royalty обсуждается в процессе торга, причем не исключена гибкая система выплат. Например, на период становления вновь построенной гостиницы можно договориться о льготных ставках, которые затем, когда отель выйдет на стабильный уровень, увеличиваются». Следует отметить, что эти платежи являются значительным источником прибыли для владельца франшизы.

Среди прочих взносов можно выделить отчисления за развитие бренда (Advertising or Marketing Contribution Fee), которые также зависят от валового дохода от продажи гостиничного фонда. Сумма варьируется от 1 до 4%. Во многих случаях платежи за вклад в рекламу или маркетинг направляются в фонд, которым управляет владелец франшизы от имени всех участников системы. Эти средства должны использоваться в целях продвижения бренда и обычно не являются источником прибыли для владельца франшизы.

Следующий платеж – комиссионные за использование  систем резервирования (Reservation Fee). Эти  отчисления, которые покрывают расходы правообладателя, связанные с работой центрального офиса при бронировании номера, чаще всего представляют собой определенную сумму за каждое бронирование. Это может быть процент от дохода на номер (0,8–2,5%) или какая-то сумма за доступный номер в месяц (от $3,35 до $8,65).

Еще один платеж – так называемая программа  частого гостя (Frequent Traveller Program). Это  поощрительные программы, по которым  постояльцы – приверженцы одной  торговой марки – получают определенные вознаграждения. Программы частого гостя обычно основаны на проценте от общего дохода или дохода на номер (1,5–6,0%), который приносит участник программы, останавливаясь в отеле, или же на какой-то фиксированной сумме ($4,00–11,50) за каждый номер. Многие программы требуют, чтобы отели вносили однократную плату за участие – примерно $10 за номер, а другие используют комбинацию всех трех методов.

Стоит заметить, что в каждом конкретном случае владелец франшизы может предлагать дополнительные платные услуги: консультации, помощь в производстве закупок, сдача в аренду IT-оборудования или оборудования спутниковой связи и многое другое.

При заключении договора франчайзинга собственник  должен быть уверен, что все услуги описаны в договоре. Если в договор  включены программы обучения, то должно быть прописано количество сотрудников и период обучения.

В пунктах, касающихся закупок необходимо отразить максимальную наценку и комиссию франчайзодателя. В частности, франчайзополучателю  необходимо защитить себя от чрезмерных затрат, связанных с закупкой предметов, содержащих символику цепи.

Как уже  было отмечено, правообладатели торговой марки ревностно относятся к  качеству услуг, предоставляемых франчайзи. У каждого международного оператора  существуют стандарты качества, точное соблюдение которых – одно из основных условий договора.