Сделки, направленные на отчуждение жилого имущества, договор купли-продажи и некоторые другие

Однако следует  иметь в виду, что предъявлять  ее придется не только у нотариуса  при удостоверении договора, но и  при регистрации сделки в КМЖ.

Поэтому, удостоверяя  договор у нотариуса, не следует  забывать удостоверить и подлинность  копии разрешения из органов опеки, ведь ее подлинник останется у  нотариуса в архиве, а предъявлять  это документ предстоит еще и  в КМЖ при государственной  регистрации договора (в КМЖ не требуют подлинника разрешения, но его копи должна быть обязательно  нотариально удостоверена.

Ксерокопию не примут). 

После того как продавец собрал все необходимые для сделки документы, а покупатель приготовил сумму денег, которую должен будет  заплатить за квартиру, стороны могут  приступить непосредственно к оформлению договора.

Однако прежде чем  отправиться к нотариусу, желательно абонировать в банке ячейку и  составить соответствующее соглашение с банком, по которому покупатель оставляет  деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлении нотариально  удостоверенного и зарегистрированного в

КМЖ договора. Таким  образом исключается риск получения денег продавцом до окончания оформления договора. Передача денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки (как до заключения договора, так и после него) небезопасна. 

Оставив деньги в  банке на хранение, стороны могут  приступить к следующему этапу - нотариальному  удостоверению договора. 

За удостоверением обратиться можно как в государственную  нотариальную контору, так и к  любому частному нотариусу. Однако если участники сделки приняли решение  удостоверить договор у частного нотариуса, необходимо предварительно убедиться в том, что у этого нотариуса имеется лицензия. 

Размер госпошлины, взимаемой нотариусом за удостоверение  договора, не зависит от того, к какому нотариусу, государственному или частному, обратились участники сделки. Сумма, подлежащая оплате за совершение нотариальных действий, зависит лишь от стоимости  квартиры, о которой договорились стороны, и составляет 1,5% от этой стоимости. 

Сам процесс нотариального  удостоверения договора не займет у  вас много времени. (Разумеется. В том случае, если все необходимые документы подготовлены надлежащим образом). 

Регистрация регулируется следующими нормативными актами: в  первую очередь это ст. ст. 131 и 164 ГК РФ. В п. 1 ст. 131 ГК РФ прямо указывается  на то, что «право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции». Однако в настоящее время  регистрацию в

Москве осуществляет Комитет муниципального жилья (КМЖ) и его филиалы, а в

Подмосковье - БТИ. Органы юстиции в регистрации до февраля 1998 г. не участвуют, после чего КМЖ (БТИ) передают свои функции органам юстиции, которые должны осуществлять регистрацию  в силу ст. 131 ГК РФ. 

Отказ в государственной  регистрации или же уклонение  от нее в силу п.

5 ст.131 ГК РФ могут  быть обжалованы в суд. Поэтому  отказ в регистрации должен  быть произведен в письменной  форме с обоснованием причин  и со ссылками на соответствующие  нормативные акты. Уклонением от  регистрации является любое действие (бездействие), которые ведут к  затягиванию процесса регистрации  без всяких на то оснований  или к истребованию документов, не предусмотренных законом. 

Особой форме совершения сделок с недвижимостью, которую  можно было бы назвать регистрационной, посвящен и п. 1 ст. 164 ГК РФ. В этой статье указывается на то, что сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение требования о регистрации сделки в соответствии с п.1 ст. 165 ГК РФ влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Поэтому договор, подлежащий регистрации, считается  заключенным лишь с момента его  регистрации. 

Правило об обязательном нотариальном удостоверении таких  договоров как: купли-продажи, мены, дарения жилых помещений будет  сохранять силу впредь до введения в действие Федерального закона о  регистрации прав на недвижимое имущество. 

Кроме статей ГК РФ, порядок регистрации в Москве регулируется инструкциями и распоряжениями Комитета муниципального жилья. Прежде всего это Инструкция по регистрации вторичных сделок, предметом которых являются жилые помещения в Москве (утверждена 16 декабря 1992 г.) с дополнениями, внесенными 4 января 1994 г. В Инструкции дан полный перечень документов, необходимых для регистрации: 

. подлинные экземпляры  нотариально удостоверенного договора  в количестве, равном количеству  участников сделки, и одну нотариально  удостоверенную копию договора; 

. выписка из домовой  книги; 

. справка об отсутствии  задолженности по коммунальным  платежам; 

. документы, удостоверяющие  личность участников сделки; 

. квитанция об  оплате услуг согласно действующему  прейскуранту. 

Если отчуждается  квартира, в которой проживает  несовершеннолетний, то, как говорилось выше, необходимо предъявление нотариально  удостоверенной копии разрешения на продажу квартиры из органов опеки  и попечительства. 

Государственная регистрация, так же как и нотариальное удостоверение  договора, допускается по доверенности, оформленной надлежащим образом.

Доверительному лицу в таком случае необходимо иметь  при себе паспорт или другой документ, удостоверяющий его личность. 

Процесс регистрации  заключается в следующем: 

1. это тщательная  проверка работниками КМЖ представленных  на регистрацию документов; 

2. внесение оператором  изменений в базу данных собственников  жилья, имеющуюся в КМЖ; 

3. подписание документов  лицом, производящим регистрацию  и скрепление его подписи печатью  КМЖ. 

После регистрации  участникам сделки возвращаются их паспорта и выдаются подлинники договоров  с печатями КМЖ. На каждом экземпляре договора проставляется штамп с  номером реестра, круглая печать КМЖ, а также штампы с указанием  «экземпляр продавца» или «экземпляр покупателя» соответственно на экземплярах  продавца и покупателя. 

За регистрацию  договоров в Комитете муниципального жилья взимается плата. Наименьшая ставка предусмотрена для москвичей  и жителей Подмосковья, она составляет 281 рубль (март 1999 г.). Для лиц, имеющих  статус беженцев, эта ставка составляет 288 рублей; для граждан, проживающих  на территории

России, - 550 рублей; для  граждан России, постоянно проживающих  за границей

(кроме лиц без  гражданства и граждан России, постоянно проживающих в странах  ближнего зарубежья) - 1606 рублей; для  иностранных граждан - 16500 рублей. 

Сразу после регистрации  продавец может со своим экземпляром  договора отправиться в банк, в  котором были оставлены на хранение деньги, и получить их, предъявив  свой паспорт, договор с банком и  зарегистрированный в КМЖ договор  об отчуждении жилплощади. 

Сделка совершена. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным  лишь после вручения этого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта (ст.556 ГК РФ). 

Уклонение одной  из сторон от подписания этого документа  считается отказом продавца от обязанности  передать имущество, а покупателя, соответственно, - обязанности принять имущество. 

Таков сложившийся  на сегодняшний день порядок проведения сделок по отчуждению жилых помещений, который позволяет максимально  обезопасить этот процесс и по возможности учесть интересы как продавца, так и покупателя. 

Законодательные основы финансовых отношений при оформлении сделок на отчуждение жилья. 

О выгодности того или  иного отчуждения недвижимого имущества  можно судить только после определения  налоговых последствий каждой возможной  сделки. 

Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» предусматривает  налогообложение совокупного дохода за календарный год, подсчитываемого  как в денежной, так и в натуральной  форме. Доходом являются и суммы, полученные в течении года от продажи недвижимого имущества, в части, не превышающей

5000 минимальных месячных  оплат труда (ММОТ), Что на сегодня  составляет

417450 руб. 

Основываясь на практике заключения договоров купли-продажи  на рынке недвижимости в РФ, можно  утверждать, что основная масса подобных сделок даже по реальной цене (которая  не всегда указывается сторонами) не будет превышать названный порог (если в текущем календарном году не было совершено несколько сделок купли-продажи недвижимости), а значит, и названный налог в этой части  действовать не будет. 

Ставка ежегодного налога на строения, помещения и  сооружения, находящиеся в собственности  физических лиц устанавливается  субъектом РФ в размере, не превышающем 0,1% от инвентаризационной стоимости  недвижимого имущества. Конкретную сумму по оплате налога можно определить исходя из инвентаризационной стоимости  недвижимого имущества, которую  можно уточнить в органах технической  инвентаризации или местного самоуправления по месту жительства. Рассматриваемый  налог не представляется большим  бременем для бюджета семьи и  подлежит оплате каждым собственником  жилого помещения за исключением  следующих категорий граждан: инвалидов I и II групп, инвалидов детства; участников войн и боевых операций по защите РФ; некоторых категорий лиц, подвергшихся воздействию радиации в Чернобыле  и на объединение «Маяк» в 1957 г. ; военнослужащих и лиц, уволенных с военной службы, имеющих выслугу 20 и более лет; членов семей военнослужащих, потерявших кормильца; пенсионеров; лиц, выполнявших интернациональный долг в Афганистане и других странах, где велись боевые действия; родителей и супругов военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. 

Таким образом, для  большей части собственников  недвижимого имущества при его  отчуждении указанные налоги не составляют значительных финансовых трат. 

Сделки по отчуждению жилых помещений (дарение, купля-продажа, наследование, мена) делятся на две  группы. 

Дарение и наследование относятся к безвозмездным сделкам, а мена и купля-продажа - к возмездным. Это не означает, что первые обходятся  дешевле. 

Налогообложение по первой группе сделок установлено Законом  РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

Сделки мены и  купли-продажи «не имеют» собственного закона о налогообложении, что как  раз и ставит их в разряд более  выгодных в финансовом плане, чем  сделки дарения и наследования. 

Оплата госпошлины по отчуждению недвижимого имущества  зависит от того, является сделка односторонней  или двусторонней (многосторонней). 

Наследование - сделка односторонняя. Это означает, что  наследодатель лично не будет  нести никаких финансовых затрат при оформлении наследства, кроме  оплаты 1 минимальной месячной оплаты труда (ММОТ) за нотариальное удостоверение  завещания в соответствии с пп. 6 п. 4 Закона РФ «О государственной пошлине». 

Зачастую граждане при обращении к юристу не достаточно точно различают правовые последствия  составления завещания и заключения договора дарения. При дарении недвижимого  имущества переход права собственности  от дарителя к одаряемому происходит в момент государственной регистрации  договора дарения, а значит новый собственник вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться теперь уже своим имуществом. При составлении завещания наследодатель остается собственником своей недвижимости на протяжении всей последующей жизни и в любой момент может изменить или полностью отменить завещание, о чем наследник не будет даже догадываться.

Следовательно, если после оформления дарения существует обоснованная опасность в потере не только самой недвижимости, но и  права пользования ею, то лучше  оформить завещание на это имущество. 

При открытии наследства у наследника появляется так называемое секундарное правомочие, пользуясь  которым он становиться собственником  наследуемого имущества, а значит, подпадает  под действие Закона РФ «О налоге с  имущества, переходящего в порядке  наследования или дарения».