Сделки, направленные на отчуждение жилого имущества, договор купли-продажи и некоторые другие

|обязанность другой  стороны по | |

|предоставлению  материального и |Односторонние сделки всегда |

|другого блага. |безвозмездны. |

| | |

|Возмездность в  сделке может |Безвозмездные сделки |

|выражаться в  передаче денег, |сравнительно редки в отношениях |

|вещей, предоставлении встречных |юридических лиц, чаще они |

|услуг, выполнении работы и т.д. |встречаются во взаимоотношениях|

| |граждан между  собой или с |

| |организациями. |

| |Например: |

| |- предоставление  имущества во |

| |временное безвозмездное  |

| |пользование, дарение,  поручение |

| |и займ по  договоренности. | 

В. 

СДЕЛКИ 

РЕАЛЬНЫЕ КОНСЕНСУАЛЬНЫЕ 

| | |

|- сделки, для совершения  которых|- сделки, считающиеся |

|необходимы: |заключенными с момента, когда |

|- соглашение |между  сторонами достигнуто |

|- действие, выраженное  в |согласие. |

|пере—даче вещей. |Например: |

|Например: |- купли-продажи  с письменным |

|- заем; |подтверждением  соглашения; |

|- перевозка груза. |- договор-поручение; и т.п. | 

Г. 

СДЕЛКИ 

КАУЗАЛЬНЫЕ АБСТРАКТНЫЕ 
 

| | |

|- сделки, действительность |- сделка характеризуется тем, |

|которых зависит  от наличия |что доказывать основание сделки |

|основания сделки. |запрещено. |

|Сторона каузальной  сделки может |- вексель (не  ясно основание). |

|доказывать отсутствие  основания.| | 

Сделки играют в  общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праве  действует принцип допустимости - действительности любых сделок, не запрещенных законом, т.е. срабатывает  принцип свободы сделок.

Переходим к основному  вопросу данной работы: «Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений (договор  купли-продажи и некоторые другие)». 

Понятие отчуждения.

Отчуждение - передача имущества в собственность другого  лица; один из способов осуществления  собственником правомочия распоряжения принадлежащим ему имуществом. Различается отчуждение возмездное (купля-продажа) и безвозмездное (дарение). Осуществляется главным образом по воле собственника на основе договора , заключаемого им с приобретателем имущества. Отчуждение государственного недвижимого имущества организации или, наоборот, отчуждение недвижимого имущества организации в собственность государству в установленных законом случаях имеет своей основой плановый акт. В предусмотренных законом случаях отчуждение осуществляется помимо воли собственника (т. е. в принудительном порядке): например, отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, в собственность государства путем конфискации (безвозмездно) или путем реквизиции, т. е. возмездно, с выплатой стоимости имущества (ГК РФ ст. 149); путем безвозмездного изъятия бесхозяйственно-содержимого дома (ГК РФ ст. 141); путем принудительной продажи недвижимого имущества должника в целях присужденного с него по суду взыскания долга. 

Формы распоряжения жильем находящегося в собственности  при его отчуждении. 

Договор купли-продажи. 

Наиболее распространенной формой распоряжения жильем, находящегося в собственности, служит договор  купли-продажи[6]. 

Договор - соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей, является разновидностью сделки. Договор  вступает в силу с момента его  подписания. 

В зависимости от порядка заключения и момента  возникновения прав и обязанностей сторон договора подразделяются на консенсуальные, реальные и формальные. Консенсуальными (от лат. consensus - соглашение) являются договора, для заключения которых достаточно соглашения сторон. Реальными

(от лат. res - вещь) считаются договора, для заключения  которых помимо соглашения сторон  необходима фактическая передача  имущества, являющегося предметом  договора (например, перевозка, хранение, заем). В нашем случае договор  именуется формальным. Для его заключения требуется оформление по предписанной законом форме: письменной и нотариальной. Например, договора купли-продажи квартиры, дарения дома должны быть нотариально удостоверены. 

Договор купли-продажи  носит возмездный характер: каждый из участников договора получает определенное материальное или иное благо (имущество, деньги, услуги, права). Безвозмездными являются некоторые договора, применяемые  обычно в быту (дарение, пользование  имуществом). Сторона, предоставляющая  безвозмездную услугу, обычно несет  менее строгую ответственность  за не исполнение договора. 

Согласно договору купли-продажи продавец обязуется  передать имущество в собственность  покупателю, а покупатель - принять  имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Купля-продажа относиться к числу двухсторонних возмездных договоров, предметом которых являются, как правило, вещи и имущество. В России общие правила купли-продажи закреплены в ГК РФ (ст. ст. 420, 422-423)[7]. 

Договор может быть заключен между любыми участниками  гражданского оборота (организациями, гражданами). Для купли-продажи некоторых  видов имущества (например, жилого дома) законом, другими нормативными актами установлены особые правила. Форма  договора определяется общими правилами  о форме совершения сделок[8]. 

Такой договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон выступают  граждане. Без соблюдения нотариальной формы сделка считается не действительной. На основании нотариально заверенного  договора купли-продажи новый владелец получает свидетельство о праве  собственности на приобретенное  жилье. После нотариального оформления договора покупатель имеет право  требовать передачи жилья, а продавец - получить деньги за проданную недвижимость. Нотариального оформления не требуется, когда предприятие покупает квартиру у другого предприятия. Поскольку  и продавец и покупатель являются юридическими лицами. 

Для оформления договора купли-продажи недвижимости у нотариуса  обязательно требуются следующие  документы: 

. правоустанавливающий  документ, подтверждающий право  собственности на квартиру (свидетельство  о собственности и договор  передачи, свидетельство о праве  на наследство, договор дарения  и т.д.); 

. Справка бюро  технической инвентаризации по  форме № 11-а для купли-продажи[9]; 

. паспорта (свидетельства  о рождении несовершеннолетних) участников данной сделки. 

Размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделки купли-продажи составляет 3% стоимости  жилого имущества, указанного в договоре. 

Договор мены. 

- Договор, в силу  которого между сторонами производится  обмен одного имущества на  другое. После исполнения договора  мены каждая из сторон утрачивает  право собственности на передаваемое имущество и приобретает такое право на полученное имущество. Договор мены[10] сходен с договором купли-продажи. Оба договора представляют собой способы эквивалентного обмена товаров, обмена равных стоимостей. Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он отдает, и покупателем имущества, которое он получает. Сходство договора мены с куплей-продажей позволяет распространить на него ряд правил о купле-продаже. К договору мены применяются правила, касающиеся условий действительности договора купли-продажи, прав и обязанностей продавца и покупателя, момента возникновения права собственности на вещь, риска случайной гибели, последствий продажи имущества с недостатками и т.д. 

Договор мены заключается  обычно между гражданами, но может  совершаться также общественными  организациями. 

Договор дарения[11]. 

- Договор, согласно  которому одно лицо безвозмездно  передает свое имущество в  собственность другому. Считается  заключенным в момент передачи  имущества. Дарение недвижимого  имущества совершается в специально  установленной законом форме.  Несоблюдение установленной формы  дарения влечет за собой соответствующие  юридические последствия (недействительность  договора, лишение права ссылаться  на свидетельские показания в  случае спора). Наиболее распространены  договоры дарения между гражданами. 

Наследование. 

- Переход прав  и обязанностей умершего (наследователя)  к его наследникам. В порядке  наследования переходят главным  образом право личной наследственности, а также другие имущественные  права и обязанности. Права  и обязанности, связаны исключительно  с личностью наследодателя, по  наследству не переходят (например, алименты). Наследство наступает  в силу закона или завещания.  Если завещание отсутствует либо не может быть реализовано

(признано не действительным, перечисленные в нем наследники  отказались от наследства) наступает  наследование по закону, т. е.  к наследованию призываются лица, указанные в законе. 

Свидетельство о  праве на наследство выдается нотариальной конторой по месту открытия наследства по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя (оно может  быть выдано и ранее, если нотариальная контора имеет данные об отсутствии других наследников, кроме заявивших  о выдаче им свидетельства). В некоторых случаях предъявление этого свидетельства необходимо для осуществления наследственных прав (например, при наследовании жилого дома). 

Недвижимое и движимое имущество в порядке наследования переходит к государству, если: оно  завещано ему; нет наследников по завещанию; все наследники лишены завещателем  права наследования; ни один наследник  не принял наследства. 

Порядок проведения сделки при отчуждении жилого помещения. 

При оформлении сделки без помощи риэлторских[12] фирм необходимы следующие документы: 

. Правоустанавливающие  документы на отчуждаемую квартиру, то есть документы, на основании  которых квартира принадлежит  собственнику 

(свидетельство о  праве собственности и договор  передачи, договор купли-продажи,  мены, дарения, свидетельство о  праве наследство по закону  или по завещанию, решение суда). 

. Выписка из домовой  книги, копию финансово-лицевого  счета и справку об отсутствии  задолженности по коммунальным  платежам (их можно получить в  РЭУ). Следует иметь в виду, что  указанные документы действительны  лишь в течение месяца. 

. Справку бюро  технической инвентаризации о  стоимости отчуждаемой квартиры. Получают ее в БТИ по месту  нахождения квартиры. Стоимость  справки зависит от сроков  ее изготовления и от того, является ли квартира коммунальной  или отдельной[13] . Срок действия  справки БТИ 

- месяц. Поэтому,  чтобы избежать необходимости  повторно заказывать справку  (ведь платить придется еще  раз), нужно рассчитать время получения  справки так, чтобы к моменту  заключения договора купли- продажи  справка была бы действительна.  Документы, срок действия которых  истек, не примут ни нотариус, ни Комитет муниципального жилья. 

. Документы, удостоверяющие  личность участников сделки: для  граждан России и ближнего  зарубежья - паспорт; для военнослужащих - удостоверение личности и приписное  свидетельство

(форма № 10); для  граждан России, постоянно проживающих  за границей - общегражданский паспорт;  для иностранных граждан - вид  на жительство в РФ или национальный  паспорт с отметкой регистрацией  в ОВД; для лиц, не достигших  16-летнего возраста, - свидетельство  о рождении. 

Все вышеперечисленные  документы необходимы для нотариального  удостоверения договора. Перечень документов, необходимых для его государственной  регистрации в Комитет муниципального жилья (КМЖ), несколько отличается от вышеуказанного. Например, копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам следует получить в РЭУ в 2-х экземплярах - и для нотариуса, и для регистрации в

КМЖ. 

В нескольких случаях  для совершения сделки требуются  дополнительные документы. Например, когда  продается квартира, одним из собственников  является несовершеннолетний, или когда  он не является собственником, но зарегистрирован (прописан) в этой квартире, для заключения договора необходимо разрешение органов  опеки и попечительства соответствующего муниципального округа. Обычно такая  справка выдается в одном экземпляре.