Права и обязанности нанимателя по договору социального найма. Прекращение и расторжение договора найма и поднайма

Прекращение и расторжение  договора коммерческого  найма(поднайма)

    Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место как в следствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения.

    Таким образом, договор коммерческого  найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при  наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и  независимо от их волеизъявления (в  случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания  безвестно отсутствующим).

    Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения  изложены в гл. 26 ГК «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них: прекращение  обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК); прекращение обязательства  совпадением должника и кредитора  в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником  нанятого жилого помещения (ст. 413 ГК); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК) (ст. 418 ГК); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК).

    Прекращение договора может наступить по причине  отказа от продления договора наймодателем в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. В этом случае наймодатель обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (Ст. 684 ГК РФ).

    ГК  содержит специальные правила, посвященные  основаниям и порядку расторжения  договора коммерческого найма (ст. 687 ГК). Особенность данной статьи состоит  в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК). При этом согласно ст. 688 ГК последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение  из жилого помещения на основании  решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения.

    Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма устанавливаются  ст. 687 ГК РФ: наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    Любая из сторон договора коммерческого найма  жилого помещения может потребовать  расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным  в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая  отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение  договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия  для сторон, поэтому в самой  ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий  перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение  договора, установленное настоящим  пунктом, не столь актуально, поскольку  он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время  без объяснения причин во внесудебном  порядке односторонне расторгнуть  договор. Таким образом, это право  в основном - для наймодателя.

    Если  наниматель жилого помещения или  другие граждане, за действия которых  он отвечает, используют жилое помещение  не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

    В качестве последствия расторжения  договора коммерческого найма, как  уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права  или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям  расторжения договора по инициативе наймодателя. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

    Можно сделать вывод о том, что наниматель по договору найма(поднайма) жилого помещения более защищен, чем наймодатель. Во-первых это проявляется в том, что расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время. Во-вторых, при задолжности по оплате суд исследует причины образовавшейся задолжности и если он посчитает их уважительными договор не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы 

    1. Жилищный кодекс РФ. Официальный  текст по состоянию на 1 октября  2011 года. Библиотека кодексов 
        2. Закон Российской Федерации от 24.12.92 № 4218-1 (с изменениями 5 декабря 2009г.) "Об основах федеральной жилищной политики". Справочно - информационная система "Гарант" по состоянию на 2 августа 2009 г. 
        3. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. - М.: Юридическая литература, 2008.