Права и обязанности нанимателя по договору социального найма. Прекращение и расторжение договора найма и поднайма

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. 

2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений. 

5) требовать  от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. 

   Если наймодатель не исполняет или плохо исполняет свои обязанности: не проводит своевременно капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги ненадлежащего качества и т. д., то в таком случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Можно потребовать в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖК РФ). 

 

  Наниматель  жилого помещения по договору  социального найма помимо указанных  в части 1 настоящей статьи  прав может иметь иные права,  предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами  и договором социального найма. 

 

Члены семьи нанимателя проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем  всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

  В  интересующем нас плане семья  является определенной группой  лиц, общностью людей, построенной  (основанной) на браке, родстве  или 

свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.).

      Права членов семьи являются равными с  правами нанимателя; вместе с тем  в некоторых случаях они производны от прав нанимателя, например, при пользовании  служебным жилым помещением члены  семьи нанимателя могут быть выселены вместе с ним при расторжении  трудовых отношений; или же проживание в общежитии.

   Граждане, вселившиеся в жилое  помещение нанимателя в качестве  опекунов или попечителей, самостоятельного  права на это помещение не  приобретают, за исключением случаев  признания их членами семьи  нанимателя или предоставления  им указанного помещения в  установленном порядке.

  Договор  найма жилого помещения может  быть изменен, но эти изменения  могут произойти лишь только  с согласия нанимателя и членов  его семьи.

   Изменения договора социального  найма могут произойти по нескольким  основаниям:

по требованию члена семьи нанимателя;

по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;

вследствие  признания нанимателем другого  члена семьи.

    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Обязанности нанимателя 

 Наниматель  жилого помещения по договору  социального найма обязан: 

1) использовать  жилое помещение по назначению  и в пределах, которые установлены  настоящим Кодексом; 

2) обеспечивать  сохранность жилого помещения; 

3) поддерживать  надлежащее состояние жилого  помещения; 

4) проводить  текущий ремонт жилого помещения; 

Как следует  из Типового договора социального найма  жилого помещения, к текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. А также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного  оборудования (электропроводки, холодного  и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

 Если  выполнение перечисленных работ  вызвано неисправностью отдельных  конструктивных элементов общего  имущества в многоквартирном  доме или оборудования в нем  либо связано с капитальным  ремонтом дома, то они производятся  за счет наймодателя. 

5) своевременно  вносить плату за жилое помещение  и коммунальные услуги; 

6) информировать  наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. 

    Наниматель жилого помещения  по договору социального найма  помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей  несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Заключение 

    По оценке практикующих адвокатов,  не менее 80% вопросов, с которыми  граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с  жильем. Поток этих вопросов не  только не иссякает, но, напротив  набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ  в жилищной сфере, настолько  изменили ситуацию в жилищном  законодательстве, что многие даже  очень опытные юристы не всегда  могут правильно рассмотреть  тот или иной вопрос, связанный  с жилищем.

      Несмотря  на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда  приватизированы и с ними активно  проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма  жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить  нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время  будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы 

1.Жилищный Кодекс  Российской Федерации по состоянию  на 1 октября 2011 г.  Проспект-2011.

2.Вавуло Н.М.  Правила и нормы технической  эксплуатации жилого фонда.- М.: 4-й  филиал Воениздата, 1998.

3.Марткович И.Б.  Жилищное право. Закон и практика. - М.: «Юридическая литература», 1990.

4.Седугин П.И.  Жилищное право. Учебник для  вузов. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Прекращение и расторжение  договора найма и  поднайма

    Введение

    В 1991 г. принимается Закон РСФСР  “О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР”, на основании которого пользование жилыми помещениями разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по договору аренды.

    Конституция РФ впервые включила норму о праве  граждан на жилище: «никто не может  быть произвольно лишен жилища»; «никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем  лиц иначе как в случаях, установленных  федеральным законом, или на основании  судебного решения». Она в значительной мере расширила перечень оснований приобретения жилища. Граждане сами за свой счет или с привлечением государственных субсидий могут покупать, менять жилье, своими силами или с привлечением подрядных организаций участвовать в жилищном строительстве и т.д. «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату...».

    Основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, являются Гражданский и Жилищный кодексы. Но поскольку Гражданский кодекс - отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего, для договора коммерческого найма жилого помещения. Жилищный кодекс — комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные.

    Помимо  названных источников, в сфере  жилищных правоотношений большое значение уделяется постановлениям Конституционно Суда Российской Федерации, который  осуществляет проверку законности многих актов и их соответствие конституционным  правам граждан.  
 

Прекращение и расторжение  договора социального  найма (поднайма)

    Согласно  статье 83 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

    Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:

    - не вносил плату за жилое  помещение и (или) коммунальные  услуги в течение более шести  месяцев;

    - он или иные граждане, за чьи  действия наниматель отвечает, разрушили  или повредили жилое помещение;

    - систематически нарушал права  и законные интересы соседей,  что сделало невозможным совместное  проживание в одном жилом помещении;

    - использовал жилое помещение  не по назначению. Договор социального  найма жилого помещения прекращается  в связи с утратой (разрушением)  жилого помещения, со смертью  одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как  и любой гражданско-правовой договор,  может быть прекращен:

    - при наличии волеизъявления стороны  (сторон) договора - расторжение договора;

     - независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения,  смерти одиноко проживающего  гражданина, объявления его умершим,  признания безвестно отсутствующим).

    Перечень  оснований, по которым наниматель может  потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе  выезд нанимателя и членов его  семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня  выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого  найма, на основании права собственности  или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

    Перечень  оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии с частью 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).