Договор аренды нежилого помещения

      Указом  от 26 августа 1727 г. собственникам сданного в аренду имущества запрещалось в одностороннем порядке расторгать договор до истечения срока; точно так же арендатор не мог отказать арендодателю в уплате причитающихся сумм или изменить размер платы в одностороннем порядке.

      Устав полицейский, принятый в 1782 г., т.е. во времена  царствования Екатерины Великой, определял  необходимые (существенные) условия  договора аренды¹. Статья 179 Устава содержала требования об указании в договоре следующих обязательных условий: наименование имущества, подлежащего сдаче в аренду; срок договора; время его совершения; лица, вступающие в сделку; условия сделки. Уставом также было предписано, что отдельные сделки с недвижимым имуществом, например продажа, аренда, залог и т.д., следовало отражать в специальных маклерских книгах, что, по сути, представляло собой своего рода государственную регистрацию. В противном случае с каждого из участников сделки взыскивался штраф в двойном размере от цены договора.

      Далее заслуживает внимание постановление Высшего Государственного Совета от 30 июня 1824 г., в котором вводилось ограничение на аренду монастырских подворьев на срок более чем 12 лет.

      В данной работе  перечислены  наиболее значимые источники договорных отношений по аренде до издания в 1832 г. Свода законов Российской Империи, которым окончательно были сформированы источники российского гражданского права. Надо отметить, что первоначально Свод законов не различал наем имущества и личный наем (контракт, подряд). Обособленное понятие имущественного найма (аренды) было зафиксировано лишь в 1882 г., когда Свод законов был переиздан.

      Гражданские законы были разбросаны по всему Своду, поэтому в 1887 г. они были изданы особо  и получили название Гражданского уложения (при этом нумерация и содержание статей оставались неизменными). В 1905 г. уложение было переиздано и в целом просуществовало в этой редакции до Октябрьской революции 1917г. Надо иметь в виду то обстоятельство, что наряду с общим законодательством (Свод законов Российской Империи) в некоторых частях страны действовали местные законы (Польша, Финляндия, Бессарабия, Прибалтика), которые часто устанавливали иные положения по гражданскому законодательству. Отношениям найма (аренды) были посвящены 18 статей тома Х Свода законов в редакции от 1882 г., а также 8 статей в приложении к тому Х Высочайше утвержденного 19 февраля 1861 г. мнения Государственного Совета ("Об отдаче помещичьих земель в аренду"). В отношении местных законодательств, посвященных вопросам аренды, следует отметить Собрание гражданских законов губерний Царства Польского (раздел 8 "О договоре найма", ст. 1708 - 1831) и Свод местных законов губерний Остзейских (т. III, раздел 13 'Требования по договорам о предоставлении пользования", ст. 4025-4171)¹.

      Ключевое  определение категории найма (аренды) в Своде законов давалось в следующей формулировке. Имущественный наем (аренда) - это договор, по которому одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью.

      Субъектами отношений найма выступали:

      • хозяин вещи (наймодатель);

      • арендатор (съемщик, кортомщик и  т.д.).

      Все участники договора должны были удовлетворять  требованию правоспособности. Например, законодательство запрещало лицам польской национальности брать в аренду имения, расположенные в западных губерниях Российской Империи. Определенные ограничения накладывались и на представителей ряда других национальностей².

      Российское  дореволюционное законодательство, в отличие от многих правовых систем Запада, не выделяло отдельные виды имущественного найма как с точки зрения объекта аренды (например, наем земли, недвижимости и т.д.), так и с позиции содержания договора (например, аренда для потребительских целей, наем имущества с целью извлечения из него экономической выгоды).

      Существенными принадлежностями договора назывались:

      • условие о предмете договора;

      • условие о сроке пользования;

      • условие о размере вознаграждения. Приведем краткую характеристику этих условий.

      Условие о предмете договора. Дореволюционное право устанавливало, что в аренду могут быть сданы только вещи (имущество, но не права), причем непотребляемого свойства. Не могло выступать в качестве предмета аренды имущество, индивидуальность которого не имела значения (например, деньги). Отметим, что фактически до отмены крепостного права отдавать в наем можно было не только вещи, но и крепостных слуг. Только с середины XIX в. в России были введены отдельные нормы о личном найме (контракте, подряде), которые нашли отражение в Своде законов от 1882 г.

      Законодательно  были установлены определенные ограничения при отдаче в аренду государственного и церковного имущества. Например, монастырские здания не могли отдаваться в наем под торговые и трактирные заведения (ст. 1711,ч. 1,т.Х).

      Кроме того, порядок осуществления сделок с недвижимостью, принадлежавшей дворянскому сословию (в том числе и сдача в аренду), регулировался еще и в зависимости от ее вида (исключение представляли собой операции с заповедной и майоратной недвижимостью).

      Заповедная  недвижимость могла быть учреждаема Высочайшим указом императора только для недвижимости потомственных, знатных фамилий (ст. 478, ч. 1, т. X). Особенность любых сделок с заповедной недвижимостью заключалась в том, что для их осуществления необходимо было испрашивать высочайшее разрешение; кроме того, относительно заповедного имущества были запрещены любые операции, направленные на отчуждение, например продажа, дарение и т.д. Заповедная недвижимость также не подлежала судебным взысканиям и переходила к наследникам в полном составе без раздробления.

      Майоратная  недвижимость по существу представляла собой недвижимость заповедную с той лишь разницей, что она переходила по наследству только к старшему сыну (ст. 494 -512, ч.1, т.Х)¹.

      Условие о сроке  пользования. Указание срока аренды предполагалось необходимым в договоре с той целью, что упущение его могло быть истолковано как возможность пользования вещью вечно или возможность прекратить договор в любой момент. Однако само содержание договора аренды предполагало, по мнению российских юристов, лишь временное и достаточно четко определенное в сроках пользование вещью. По разъяснению Правительствующего Сената в решении № 248 от 1868 г. определение срока аренды признавалось существенным, поскольку бессрочное пользование чужим имуществом, соединенное с владением, фактически равнялось бы праву собственности. (Строго говоря, договор аренды, в котором продолжительность срока не идентифицирована, нельзя считать недействительным; если в отдельном договоре конкретное время его окончания не определено, уместно предполагать, что оно наступает тогда, когда одна из сторон потребует его прекращения.)

      Кроме того, указание на срочность договора устанавливалось законодательством с целью предотвращения распространенной в России в конце XIX - начале XX в. практики фактического приобретения имения путем заключения пожизненного договора аренды. Поскольку формально собственником оставался бывший владелец, казна не получала пошлин и сборов за приобретение недвижимости. (Отметим, что в настоящее время в отечественном законодательстве срок в договоре аренды не рассматривается как существенное обстоятельство - см. ст. 610 Гражданского кодекса.) Однако местное законодательство в западных губерниях допускало возможность заключения свободными крестьянами бессрочного договора аренды помещичьего земельного участка, так называемого чиншевого договора.

      Впервые четко предельный срок договора аренды (12 лет) был установлен в 1824 г. для  монастырских земель и зданий. Впоследствии Свод законов от 1832 г. распространил данное условие на все виды арендных договоров недвижимости; необходимость этого шага, приведенная в разъяснениях Правительствующего Сената, заключалась в том, что указанный срок устанавливался с целью не допустить обесценения объекта аренды. Тем не менее в отношении срока законодательство допускало множество исключений, причем некоторые из них носили совершенно случайный характер. Например, в окрестностях Санкт-Петербурга и Москвы на 25-верстном расстоянии от них земли, предназначенные для строительства дач, разрешалось отдавать в аренду на срок до 30 лет¹. Отметим, что в основном эти исключения касались сроков аренды земельных участков, а число их было столь велико, что общепринятый предельный срок договора в 12 лет применительно к аренде недвижимости практически не применялся.

      В дореволюционном  гражданском праве одним из важнейших признаков, характеризующих имущественный наем, являлось вознаграждение за предоставленное пользование. Отсутствие данного признака фактически превращало аренду в ссуду (решение Правительствующего Сената № 979,1869 г.). Проводя аналогии с действующим в настоящее время Гражданским кодексом, отметим, что в нем допускается возможность установления размера вознаграждения по аналогии с другим подобным договором².

      Существенные  ограничения и требования предъявлялись  к потенциальным арендодателям. В частности, правом сдачи имущества  в аренду обладали определенные лица на следующих условиях.

      1. Собственник был вправе отдать  свое имущество на всяких условиях с соблюдением общих и местных ограничений (ограничения, установленные местными законодательствами, в основном касались аренды недвижимого имущества).

      2. Владельцы заповедных имений, лесов,  полей, которым было предоставлено  полное и исключительное право  их использования, могли отдавать указанное имущество в аренду, причем соответствующий порядок был установлен Сводом законов с 1863 г. (ст. 486, ч. 1, т. X).

      3. Владельцы майоратных имений  обладали правом сдавать в аренду "пустые и запасные земли" на срок не более шести лет с обязательным испрошением разрешения.

      4. Все прочие пожизненные владельцы  родовых и приобретенных имений могли отдавать их в аренду, но лишь на срок, в течение которого им принадлежало право на указанное имущество.

      5. Владельцы городских и казенных земель, отданных под хозяйственные заведения, которым было предоставлено право пользования отведенными им участками, могли сдавать их в аренду всеми законными способами.

      6. Опекуны и попечители, т.е. представители  лиц, не обладавших правоспособностью, могли заключать договоры аренды на имущество подопечных в пределах предоставленной им власти. Например, опекунам малолетних было предоставлено право отдавать в аренду принадлежавшее последним имущество на срок до достижения подопечным 17-летнего возраста. Отдача на более продолжительный срок допускалась только с разрешения Правительствующего Сената; при несоблюдении этого порядка договор аренды терял силу по достижении малолетним указанного возраста.

      Форма договора аренды по Своду законов  от 1882 г. различалась в зависимости от вида нанимаемого имущества и статуса его участников. Приведем краткую характеристику указанных условий.

      Аренда движимых вещей вне зависимости от цены договора могла заключаться в устном порядке, в то время как аренда недвижимости требовала письменной формы договора, причем нередко была нужна государственная регистрация, подразумевавшая занесение его реквизитов в книгу сделок и договоров при волостном, уездном и ином правлении. Требования об обязательности регистрации в случаях, когда она была необходима, часто носили случайный характер, единого унифицированного подхода не существовало. С этой точки зрения более ранние документы, как это не парадоксально, отличались большей конкретностью; например. Псковская грамота. Уложение 1649 г., а также указы царя и сената XVIII в. четко устанавливали форму и, выражаясь современным языком, порядок регистрации договоров.

      Для некоторых категорий  участников сделки условия заключения договора аренды определялись уровнем их грамотности.

      В основном это касалось тех лиц, которые  не всегда могли заключать договор  в письменной форме. Так, в случае аренды крестьянами помещичьей земли на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на срок от 3 до 12 лет на сумму ежегодной арендной платы не свыше 300 руб., указанные договоры могли совершаться устно (ст. 1-700, ч. 1, т. X).

      Договорные  отношения по вопросам аренды регулировались еще и в зависимости от национальной принадлежности участников, что объяснялось имевшей в те годы национальной дискриминацией - для лиц польской и еврейской национальности во всех случаях являлось обязательным заключение договора аренды в письменной форме.

      Обязанности собственника имущества заключались  в предоставлении вещи арендатору и поддержании ее в надлежащем состоянии (выражаясь современным языком, речь шла об осуществлении капитального и текущего ремонтов). Арендатор обязан был использовать вещь согласно ее экономическому назначению, предупреждать повреждение имущества, а также выплачивать вознаграждение (арендную плату).

      В отличие от современного Гражданского кодекса дореволюционное Гражданское уложение не давало возможности изменить существующую величину арендной платы в течение договора как в одностороннем порядке, так и по инициативе обеих сторон. Изменение величины арендной платы могло быть оформлено лишь прекращением существующего договора и заключением нового¹.

      Прекращение договора аренды могло произойти  по следующим причинам: