СОДЕРЖАНИЕ 
 
 
 
 
 
 
 

 

       ВВЕДЕНИЕ

 

      В условиях рыночной экономики арендные операции выходят на качественно новый уровень. Многие фирмы прибегают к аренде целенаправленно, рассматривая ее в качестве альтернативы покупки недвижимости с длительными сроками службы.

      В настоящее  время арендные сделки в России все в большей степени становятся похожими на подобные операции в экономически развитых странах мира, по крайней мере в плане их разнообразия. Вместе с тем необходимо отметить, если в правовом отношении вопросы регулирования традиционных арендных сделок (в частности, аренда зданий и сооружений) характеризуются определенной последовательностью и проработанностью, то в части практического применения  подобных операций существует достаточно много спорных и противоречивых моментов.

      Международные подходы к  трактовке арендных операций обусловлены  принятой в 1998 г. Программой реформирования бухгалтерского учета в Российской Федерации. Программа   предусматривает последовательное осуществление  модернизации отечественной  системы бухгалтерского учета в соответствии с международными стандартами учета и отчетности. Поэтому необходимо идентифицировать наиболее существенные различия между:

      а) трактовкой арендных операций в России и за рубежом;

      б) отечественной системой регулирования  арендных операций и международными нормативно-правовыми документами;

      в) методологией учета арендных операций, предписываемой российскими нормативными документами и международными стандартами.

      В условиях рыночных отношений любые  операции по организации бизнеса или отдельных его сторон нуждаются, прежде всего, в надлежащем правовом обеспечении.  До революции теория и практика арендных отношений были достаточно основательно проработаны. Краткий обзор исторической ретроспективы по обсуждаемой  проблематике подтверждает этот факт.

      Автор сделал попытку привлечь внимание к  проблеме формулирования сущностных понятий  в области арендных операций. Любой  договор, в том числе и договор  аренды, может быть описан с помощью  ключевых характеристик, отражающих как общий порядок, так и специфику их составления. В применении к арендным сделкам специфика выражается в том, что отдельные виды договора аренды различаются по так называемым существенным признакам, по составу участников, по требованию обязательности государственной регистрации и др.

      Актуальность  рассматриваемой темы заключается  в том, что в условиях рыночных отношений договор аренды  зданий и сооружений является едва ли не самым  востребованным договором в ходе исполнения которого между сторонами  часто возникают  конфликты и разногласия.

      Исходя  из актуальности темы,  целью настоящей работы является исследование характерных признаков, сущности и элементов договора аренды зданий и сооружений.

     На  основании объекта и целей  исследования автор поставил следующие  задачи:

     -дать  характеристику договора аренды (найма):  его сущности и юридической  природы;

     -рассмотреть  категорию аренды в российском  гражданском праве и ее  историческую   ретроспективу;

     -рассмотреть  современное состояние в правовом  регулировании арендных   отношений;

     - дать характеристику  зданиям и  сооружениям как объекта аренды;

     -рассмотреть   элементы  договора аренды  зданий  и сооружений и его 

  особенности;

      -рассмотреть  содержание договора аренды зданий  и сооружений;

      -дать  характеристику особенностям  отдельных договоров аренды зданий и сооружений;

      -рассмотреть основания  прекращения договора аренды;

     -рассмотреть  право арендатора на возобновление  договора аренды.

     Объектом  данного исследования являются права  и обязанности субъектов договора аренды  зданий и сооружений, правовое положение субъектов данного договора, общие положения о договоре аренды и элементы договора.

     Предметом исследования выступает такой вид  гражданско-правового договора, как  договор аренды зданий и сооружений, который  относится к числу  классических договорных институтов.

      Структура работы  включает введение, основную часть, состоящую из   трех глав,  заключения и приложений.

      Теоретической основой квалификационной работы стали  труды следующих авторов: Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гаврилов А.К., Завидов Б.Д. и других авторов.

      Практической  основой послужили материалы  судебной практики.

Структура работы  включает введение, основную часть, состоящую из  двух глав и  заключения.

      В качестве методов исследования применялись  следующие: изучение законодательных и нормативных актов, литературных источников, публицистических статей, монографий. 
 
 

 

      ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

          1.1. Договор аренды (найма):  сущность и юридическая природа

 

      Характеристике  арендного договора как элемента гражданского права должно предшествовать корректное как в юридическом, так и экономическом аспекте определение этой формы договорных отношений. Поскольку отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видам договоров (например, договорам подряда, возмездного оказания услуг и т.д.), попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений путем сопоставления ее с указанными юридическими категориями.

      Очевидно, что наиболее близкими по содержанию к арендным операциям являются отношения кредитования и отношения купли-продажи имущества.

Несомненное сходство договора аренды с договором  купли-продажи было подмечено уже давно и потому нашло отражение в законодательствах многих стран. Если по договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на купленную вещь, то при договоре аренды арендатор равным образом становится полным распорядителем продукции или доходов, которые извлечены им в результате использования арендуемого имущества. Арендатор получает в собственность все выгоды от нанятого в соответствии с договором аренды имущества, при этом собственник вещи в пределах срока договора на эти выгоды не имеет никакого права.

      Однако  необходимо отметить, что часть продукции, полученной в результате использования нанятого имущества, может передаваться арендодателю в качестве арендной платы, если это предусмотрено договором аренды. Данное положение не противоречит определенной выше позиции, поскольку продукция является собственностью арендатора по крайней мере до тех пор, пока она не передана арендодателю¹.

      Таким образом, между продукцией, получаемой с помощью арендованного имущества, и арендодателем прерывается всякая связь; арендатор по договору аренды приобретает права владения, пользования и распоряжения полученными выгодами, т.е. приобретает право собственности на них. Здесь имеет место полная аналогия с договором купли-продажи, поскольку связь между вещью и выгодами, полученными от ее использования, с одной стороны, и продавцом имущества, с другой стороны, уничтожается актом купли-продажи.

      Договор аренды устанавливает для арендатора вещное право на все выгоды, которые  вещь, не разрушаясь и не меняя вида, может дать при ее использовании (без потребления). Иными словами, арендованное имущество не должно меняться по основным характеристикам в процессе его эксплуатации арендатором и подлежит возврату в том состоянии, в котором последний его получил с учетом нормального износа.

      Между договором купли-продажи и договором  аренды существует громадная разница, однако если попытаться выделить функции владения и пользования из категории собственности и рассматривать их как самостоятельные экономические ценности, то становится очевидным сходство данных между двумя договорами¹.

      При договоре аренды арендатор, как и покупатель при договоре купли-продажи, получает от арендодателя право собственности на выгоды от нанимаемого имущества, т.е. эти выгоды приобретают особое экономическое значение и фактически становятся предметом покупки со стороны арендатора и предметом продажи со стороны арендодателя. Ситуация осложняется только тем, что эти выгоды, не имея возможности существовать отдельно и находясь поэтому в связи с вещью, налагают на их собственника (т.е. арендатора) обязанность не разрушать и не изменять вида самой вещи, остающейся собственностью арендодателя.

      Фактически  сущность аренды заключается в том, что она представляет собой покупку  будущих выгод (например, продукции) от пользования имуществом; как и при договоре купли-продажи, имущество приобретается для дальнейшего использования. По сути, единственная разница между этими договорами состоит в том, что на нанимателя налагаются определенные обязанности по содержанию и возврату нанятого имущества.

      Необходимо  пояснить различие между вещными и обязательственными правами. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т.е. объектом вещного права является вещь. Обязательственное право дает одному лицу право требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным.

      Вещное  право абсолютно и устанавливается  независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав, может приобретаться по рождению. Что касается обязательственного права, то для его возникновения необходима воля субъектов, которая и выражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному согласию контрагентов.

      При столкновении абсолютного права  с относительным последнее всегда уступает первому.  В мировой практике исторически сложились два подхода  к определению юридической природы  договора аренды.

      Согласно  первому подходу договор аренды устанавливает вещные права нанимателя на арендуемое имущество. В этом случае продажа или иное отчуждение вещи у собственника не прекращает действие ранее заключенного договора аренды¹.

      Определяющим  является прежде всего нанятая вещь как материальный объект. Особенность второго подхода состоит в том, что договор аренды не устанавливает вещных прав между нанимателем и нанятой вещью, т.е. носит обязательственный характер. Продажа или отчуждение имущества автоматически прекращают договор аренды, заключенный между бывшим собственником имущества и нанимателем. В этом случае на передний план выступает именно договор - существенным образом изменились статус его участников и условия хозяйствования, следовательно, действие соглашения прекращается¹.

      Попытка разрешения данного противоречия упирается прежде всего в порядок осуществления собственником сдаваемого в аренду имущества своих прав на него. Право собственности традиционно определяется как право абсолютного господства над вещью и включает в себя три правомочия - владение, пользование и распоряжение. Право владения - это возможность фактического обладания имуществом. Право пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества с целью извлечения полезных свойств, поступлений и доходов, которые будут принадлежать лицу, использующему данное имущество. Право распоряжения состоит в том, что собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права других лиц (в частности, отчуждать имущество, уничтожить его и т.п.)². В некотором роде указанные правомочия не являются равноценными; наиболее значительным выступает право распоряжения. Не случайно традиционно право определения юридической судьбы имущества часто сопоставляется с полным правом собственности на него.

      Очевидно, что при сдаче вещи в аренду собственник имущества лишается прав владения и пользования вещью, однако попытаемся определить, стеснен ли собственник имущества в осуществлении основного для него права - права распоряжения. На первый взгляд какого-либо ограничения в распоряжении имуществом у арендодателя нет - он может продать его по своему усмотрению, нисколько не считаясь с мнением арендатора. Однако ограничение права распоряжения следует рассматривать не только в контексте с продажей или иным отчуждением имущества, а прежде всего применительно к возможности арендодателя в любой момент удалить нанимателя по своему усмотрению.