Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр-т.Стачки, 186

V = NOI / R0,

где V – будущая стоимость жилого дома;

NOI – чистый операционный доход;

R0 – ставка дисконта.

Расчет ставки дисконта.

Методика расчета ставки дисконта зависит от того, к какому денежному потоку он будет применяться. Для дисконтирования денежного потока на собственный капитал используют ставку дисконта, равную требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал; для без долгового денежного потока - ставку дисконта, равную сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала, то есть средневзвешенные затраты на капитал. Расчет ставки дисконта на собственный капитал может быть произведен одним из следующих способов: - рыночный метод; - метод, основанный на модели оценки капитальных активов; - метод, основанный на модели арбитражного ценообразования; - кумулятивный метод. Оценщики произвели расчет ставки дисконта кумулятивным методом, который основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений в оцениваемый объект. В качестве безрисковой ставки используется  ставка рефинансирования ЦБ РФ, равная 10 %. Ставка дисконта рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и прибавления полученного результата к безрисковой ставке дохода. Составляющие риска и отвечающие им премии в оценке бизнеса за: - имущественные риски; - низкую ликвидность имущества; - инвестиционный менеджмент. В таблице 9.2.3  приведен расчет ставки дисконта кумулятивным методом

Таблица 9.2.3

Расчет ставки дисконта кумулятивным методом

Премии	Ставка, %	Примечания
Безрисковая ставка	10	Ставка рефинансирования ЦБ РФ
Компенсация за имущественные риски	3	Часть рисков обычно застрахована
Компенсация за низкую ликвидность	1,05	Ликвидность рынка жилых зданий невысокая
Компенсация за управление инвестициями	1	Управление заключается в однократном поиске арендатора и дальнейшем отслеживании платежей по контракту
Ставка дисконта	15,05

 

Оценка стоимости объекта. Оценку стоимости производим по следующей формуле:

V = NOI / R0 ,

где  V - будущая стоимость жилого дома,

NOI - чистый операционный доход.

V = 119 651,4/ 0,1505 = 795 025,9  руб.

Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная доходным методом, составляет округлённо: 795 025,9  руб. (семьсот девяносто пять тысч двадцать пять рублей).

 

9.3.Затратный  подход

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём дома, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости квартиры в площади дома приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

10.Согласование результатов

Сравнительный (рыночный) подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка Недостаток сравнительного подхода состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.

 В данном случае, по мнению  оценщика, сравнительный и доходный  подходы наиболее точно определяет рыночную стоимость объекта. В таблице 10.1, с учётом выше изложенного, приведены коэффициенты  весомости результатов, полученных на основе различных подходов.

 

 

 

 

Таблица 10.1

Данные для согласования результатов определения стоимости

Наименование подхода	Коэффициент весомости	Полученная рыночная стоимость объекта
Рыночный(сравнительный) подход	К=0,8	3 878 361,23
Доходный подход	К=0,2	795 025,9

 

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими подходами, на весовые коэффициенты:

С здания = (С рын. * Крын.  + С дох. * Кдох.) = (3 878 361,23*0,8+ 795 025,9  *0,2)= 3 261 694,2 руб.

Учитывая вышеизложенное, итоговая рыночная стоимость объекта округленно составила 3 261 694,2 (три миллиона двести шестьдесят одна тысяча шестьсот девяносто четыре рубля).

 

11.Заключение о рыночной стоимости недвижимости

  На основании анализа полученной информации, визуального освидетельствования, выполнения расчетов стоимости, а также применения различных подходов к оценке рыночной стоимости имущества, в итоге согласования результатов применения указанных выше подходов, мы пришли к заключению, что средневзвешенная рыночная стоимость оцениваемого имущества без учета налога на добавленную стоимость на дату оценки (19 февраля 2017г.) округленно составляет 3 261 694,2 (три миллиона двести шестьдесят одна тысяча шестьсот девяносто четыре рубля).

 

 

 

 Оценщик__________Васильева А.И.

 

 

Список используемой литературы

1. Методические указания для выполнения  практических заданий по дисциплине «Оценка собственности» по специальности  «ЭУН» (всех форм обучения) – Ростов н/Д: Рост.гос.строит. ун - т, 2012. – 41 с.
2. Федеральный закон РФ от 17 июля 1998 года №135 – ФЗ  «Об оценочной деятельности», в редакции 03.12.2011г.
3. Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.
4. Федеральный стандарт оценки: «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. N 255.
5. Федеральный стандарт оценки: «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. N 254.
6. Федеральный стандарт оценки: «Определение кадастровой стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010г. N 508.
7. Федеральный стандарт оценки: «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный Приказом Минэкономразвития от 4.07.2011 N 238.
8. Федеральный стандарт оценки: «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 года N 628.

2.Е.И. Тарасевич. Оценка недвижимости. С-Пб. Издательство СПбГТУ 1997 год.

5. Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Учебное и практическое  пособие.Под редакцией В.М.Рутгайзера. М. Издательство «Дело». 1998 г.

6. Разъяснение по вопросам оценки  недвижимости при использовании  сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости. М. РУТИ. 1995 год.