Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр-т.Стачки, 186

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты завершения сделок с ним.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

5. Методология оценки

В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256:

«Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Применение сравнительного подхода обуславливается объемом информации, необходимым для его реализации. В случае наличия достаточного объема информации, применение данного подхода, в целях настоящей оценки, в соответствии с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов оценки, является приоритетным для оценки всех видов недвижимого имущества. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.  При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Примечание: описанная в ФСО №1 процедура применения доходного подхода с методической точки зрения относится к методу дисконтирования. В то же время, по ряду объектов оценки бывает уместным применение метода прямой капитализации. При этом, формально соблюдаются все вышеуказанные этапы, но методически схема расчета несколько отличается.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

 

6. Анализ социально – экономической ситуации региона

Начало 2016 года в Ростовской области характеризуется сохранением позитивных тенденций по основным показателям развития экономики и социальной сферы. Оборот организаций в I квартале 2016 года сложился в сумме 681 млрд рублей, что в действующих ценах на 11,1% больше уровня 2015 года. Рост объемов оборота обеспечен предприятиями и организациями сельского хозяйства, рыболовства и рыбоводства, производства и распределения электроэнергии, газа и воды, оптовой и розничной торговли, гостиниц и ресторанов, образования здравоохранения и предоставления социальных услуг, ПО операциям с недвижимым имуществом, аренде и предоставлению услуг, предоставлению прочих коммунальных и персональных услуг.

Индекс промышленного производства области в январе-марте 2016 года сложился на 9,4% выше аналогичного периода 2015 года (в среднем по России снижение на 0,6%). Рост объемов получен во всех основных видах деятельности: добыча полезных ископаемых на 3,2% (в среднем по России рост на 3,4%); обрабатывающие производства на 9,1% (в среднем по России снижение на 3,1%), производство и распределение электроэнергии, газа и воды на 11,7% (в среднем по России прирост на 0,6%).

Объём работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-марте 2016 года составил 10,7 млрд рублей или 47,1% к январю-марту 2015 года. Введено в эксплуатацию 425,7 тыс. кв. метров жилья или 96,0% к январю-марту 2015 года (по России – 83,7 %).

Индекс потребительских цен в январе-марте 2016 года составил 107,8% к январю-марту 2015 года. Оборот розничной торговли за I квартал 2016 года составил 189,9 млрд рублей и уменьшился по сравнению с I кварталом 2015 года на 3,5% (в среднем по России – снижение на 5,4%).

Среднемесячная начисленная заработная плата работников по полному кругу предприятий в январе-феврале 2016 года составила 23 797,6 рублей, что на 5,4% больше, чем годом ранее. Рост заработной платы наблюдался по всем основным видам деятельности кроме государственного управления и социального страхования. Максимальная оплата труда отмечается у работников, занятых финансовой деятельностью – 46 086,8 рублей (в 1,9 раза выше средней зарплаты по области). Самый низкий уровень заработной платы сложился в отрасли гостиниц и ресторанов – 13 606,5 рублей (57,2% от средней зарплаты по области). По состоянию на 1 апреля 2016 года просроченная задолженность по заработной плате в области сложилась на десяти предприятиях в сумме 97 090 тыс. рублей перед 1 813 работниками. В январе-феврале 2016 года сохранялась тенденция снижения численности работников на предприятиях большинства основных видов деятельности. За два месяца 2016 года она сократилась на 2,9% по сравнению с январем-февралем 2015 года. Уменьшение численности отмечалось в организациях финансовой деятельности (на 9%), строительства (на 9%), добычи полезных ископаемых (на 7%), транспорта и связи (на 4%) и других видах деятельности. Демографическая ситуация в целом по области в январе-феврале 2016 года характеризовалась снижением числа родившихся на 3,3% и ростом числа умерших на 0,8% по сравнению с январем-февралем 2015 года. Естественная убыль населения за данный период увеличилась на 12,2%. В январе-феврале 2016 года наблюдался миграционный прирост населения области. Число прибывших превысило число выбывших на 1 173 человека (в январе-феврале 2015 года прирост составил 91 человек).

Дебиторская задолженность по состоянию на 1 марта 2016 года составила 446,2 млрд рублей, сократившись за месяц на 4,3%, просроченная задолженность сложилась в размере 20,1 млрд рублей и выросла за месяц на 3,9%. 17 Кредиторская задолженность крупных и средних организаций по состоянию на 1 марта 2016 года сложилась в объеме 521,9 млрд рублей и уменьшилась за месяц на 0,6%, просроченная задолженность увеличилась на 1,6%, составив 44,8 млрд рублей.

7. Анализ местоположения объекта

Объект оценки расположен по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр.Стачки, д.186. Основные факторы и их значение для объекта оценки приведены в таблице 7.1.

Таблица 7.1

Основные факторы, влияющие на оценку местоположения объекта

Наименование фактора	Значение фактора
Преобладающая застройка микрорайона	-жилые малоэтажные здания; -жилые многоэтажные здания
Транспортная доступность	Развитая система транспорта
Экологическая обстановка	Напряженная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	В непосредственной близости объекта оценки предприятий промышленной инфраструктуры не обнаружено
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Магазины, школы, аптеки и др.
Состояние прилегающей территории	Хорошее
Состояние подъездных путей	Хорошее
Благоустройство прилегающей территории	Наличие зеленых насаждений, наличие уличного освящения, наличие развлекающих учреждений, парков, скверов

 

Район, в котором находится объект оценки, выделен на приведенном ниже фрагменте карты города Ростова- на –Дону.

Рисунок 7.1. Район местоположения оцениваемого объекта

 

На рисунке 7.2. представлено укрупнено местоположение объекта оценки в Первомайском районе г. Ростова – на – Дону.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок  7. 2. Местоположения объекта оценки

8. Анализ состояния рынка недвижимости

Средняя стоимость кв. м вторичной недвижимости в Ростове-на-Дону на июль 2016 г. составила 57,2 тыс. руб. По сравнению с началом года стоимость квадратного метра по городу снизилась на 9,1%, что составило 5 711 руб. За весь рассматриваемый период величина стоимости жилой недвижимости колебалась в интервале 56,6-63,1 тыс. руб. В феврале средняя стоимость по городу достигла своего максимального значения 63,1 тыс. руб. Средняя стоимость кв. м на конец месяца по сравнению с началом месяца увеличилась на 2,8%.

Наибольшая стоимость квадратного метра приходится на однокомнатные квартиры. На 29 июля средняя стоимость кв. м в Ростове-на-Дону однокомнатной квартиры составила 58,3 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя цена в однокомнатной квартире изменилась на +0,2% , что составило 91тыс. руб. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в однокомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,3%. Средняя стоимость кв. м в двухкомнатной квартире в июле 2016 года составила 57,1 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость в двухкомнатной квартире изменилась на +0,03 %, что составило 15 руб. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в двухкомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,3%. В июле средняя стоимость кв. м в трехкомнатной квартире составила 56,2 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость в трехкомнатной квартире увеличилась на 1,2%, что составило 670 руб. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в трехкомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,3%.

В июле 2016 г. отмечено снижение средней стоимости цены во всех районах г. Ростов-на-Дону . В Ворошиловском районе по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года квадрат подешевел на 7,4%, что в денежном выражении составило 4 549 руб., в Железнодорожном районе на 2,5% (1 464 руб.), в Советском районе на 9,7%, что является самым существенным снижением цены за год. В Кировском районе средняя стоимость «квадрата» изменилась на -5,8% (4 736 руб.), в Октябрьском районе на -6,5% (4 174 руб.), в Ленинском районе на 4,5%. В Первомайском и Пролетарском районе стоимость изменилась на -5,9% и -8,1% соответственно. Самым дорогим районом по городу считается Кировский район. Стоимость кв. м в данном районе составила 77 тыс. руб.

Рисунок 8. 1. Средняя стоимость вторичной недвижимости в г. Ростов-на-Дону за 2016г.

Рисунок 8. 2. Средняя стоимость 1 кв. м по количеству комнат за 2016г.

 

Наибольшая стоимость квадратного метра приходится на однокомнатные квартиры. На 29 июля средняя стоимость кв. м в Ростове-на-Дону однокомнатной квартиры составила 58,3 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя цена в однокомнатной квартире изменилась на +0,2% , что составило 91 руб. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в однокомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,3%. Средняя стоимость кв. м в двухкомнатной квартире в июле 2016 года составила 57,1 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость в двухкомнатной квартире изменилась на +0,03 %, что составило 15 руб. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в двухкомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,3%. В июле средняя стоимость кв. м в трехкомнатной квартире составила 56,2 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость в трехкомнатной квартире увеличилась на 1,2%, что составило 670 руб. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в трехкомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,3%.