Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр-т.Стачки, 186

В июле 2016 г. отмечено снижение средней стоимости цены во всех районах г. Ростов-на-Дону (таблица 1). В Ворошиловском районе по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года квадрат подешевел на 7,4%, что в денежном выражении составило 4 549 руб., в Железнодорожном районе на 2,5% (1 464 руб.), в Советском районе на 9,7%, что является самым существенным снижением цены за год. В Кировском районе средняя стоимость «квадрата» изменилась на -5,8% (4 736 руб.), в Октябрьском районе на -6,5% (4 174 руб.), в Ленинском районе на 4,5%. В Первомайском и Пролетарском районе стоимость изменилась на -5,9% и -8,1% соответственно. Самым дорогим районом по городу считается Кировский район. Стоимость кв. м в данном районе составила 77 тыс. руб.

Можно отметить существенные различия между средней стоимостью кв. м в городе Ростове – на – Дону и Ростовской области. На июль 2016 г. разница в средней цене кв. м на вторичном рынке недвижимости составила 67%, т. е на 67% средняя стоимость кв. м «вторички» в г. Ростове – на – Дону  выше, чем в Ростовской области. Максимальный разрыв в средней стоимости квартир приходился на январь 2016 года и составил 84%.

Рисунок 8. 3.Средняя цена кв. м на вторичном рынке недвижимости города и области за 2016г.

Таким образом, средняя стоимость кв. м вторичной недвижимости в Ростове-на-Дону на июль 2016 г. составила 57,2 тыс. руб. По сравнению с началом года стоимость квадратного метра по городу снизилась на 9,1%, что составило 5 711 руб. Средняя стоимость 1м2 в Советском районе снизилась на 9,7%.

 

9. Определение рыночной стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

• затратный подход
• сравнительный подход
• доходный подход

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

9.1Сравнительный подход

В данном отчёте применяется метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж представляет собой процедуру сопоставления имеющихся на рынке аналогичных объектов. Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по существенным факторам. Результаты расчёта рыночной стоимости объекта данным методом приведены в табл.9.1.1.

Таблица 9.1.1

Основные результаты расчета рыночной стоимости сравнением продаж (г. Ростов-на-Дону, Стачки  пр-т, д. 186)

Характеристики		Объект		Аналоги
				№1		№2		№3
Адрес		пр.Стачки,186		пр.Стачки,270		пр.Стачки, 60		ул. Зорге, 13
Тип здания		кирпичное		кирпичное		кирпичное		кирпичное
Этаж расположения		4/5		3/5		2/5		3/5
Число комнат		3		3		3		3
Общая площадь, кв.м		62		65,4		60		60
Жилая площадь, кв.м		50,5		52,1		44		46
Площадь кухни		6,9		8		7		8
Высота потолков		2,7		3		2,7		2,7
Подъездные пути, стоянка		имеются		имеются		имеются		имеются
Коммуникации		после ремонта		после ремонта		новые		новые
Вид из окон		во двор		во двор		на автодорогу		во двор
Санузел, совмещ. или раздельный		совмещенный		совмещенный		совмещенный		раздельный
Состояние объекта		хорошее		хорошее		хорошее		хорошее
Цена,руб.				4 500 000		3 900 000		3 200 000
Цена за 1 кв.м, руб.				68 807		65 000		53 500
Последовательно проводимые корректировки
Передаваемые права	Право собственности
Корректировка			0%		0%		0%
Скорректир. Цена.			68 807		65 000		53 500
Условия финансирования	Единовременная денежная оплата
Корректировка			0%		0%		0%
Скорректир. Цена.			68 807		65 000		53 500
Условия продажи	Не продано
Корректировка			0%		0%		0%
Скорректир. Цена.			68 807		65 000		53 500
Рыночные условия	Открытый рынок недвижимости									Денежная оплата
Корректировка			0%		0%		0%
Скорректир. Цена.			68 807		65 000		53 500
Базовая цена			68 807		65 000		53 500
Местоположение	пр.Стачки,186		пр.Стачки,270		пр.Стачки, 60		ул. Зорге, 13
Корректировка			+3%		+2,1%		+0,5
Состояние	хорошее		хорошее		хорошее		хорошее
Корректировка			0%		0%		0%
Площадь	62		65,4		60		60
Корректировка			-0,05%		+0,03%		+0,03
Площадь кухни	6,9		8		7		8
Корректировка,%			-0,14%		-0,01%		-0,14%
Санузел, совмещ. или раздельный	совмещенный		совмещенный		совмещенный		раздельный
Корректировка			0%		0%		-2%
Наличие и состояние коммуникаций	после ремонта		после ремонта		новые		новые
Корректировка			0%		-5%		-5%
Подъездные пути/стоянка	имеются		имеются		имеются		имеются
Корректировка			0%		0%		0%
Вид из окон	во двор		во двор		во двор		на автодорогу
Корректировка			0%		0%		+2%
Наличие сигнализации	имеется		отсутствует		отсутствует		отсутствует
Корректировка			+5%		+5%		+5%
Благоустройство двора	имеется		имеется		частичное		частичное
Корректировка			0%		+2,5%		+2,5%
Цена после корректировки			74 180,83		68 003		55 046,15
Вес			1		2		3
Взвешенная цена			74 180,83		136 006		165 138,45
Сумма взвешенных цен	375 325,3
Общий вес	6
Ставка стоимость,руб. за 1 кв.м.	62 554,2
Стоимость объекта оценки, руб.	3 878 361,23

 

Объяснения корректировок

Передаваемые права: У всех анализируемых аналогов, как и объекта оценки, предметом продажи является право полной собственности для недвижимости, поэтому корректировки не вносились.

Условия финансирования: Поскольку у всех рассматриваемых объектов условия финансирования при продаже сходны, то корректировки не вносились.

Условия продажи: Поскольку у всех рассматриваемых объектов условия продажи сходны, то корректировки не вносились.

Площадь: По общей площади подобранные аналоги не вполне идентичны объекту оценки, поэтому корректировки вносились по установленной методике, исходя из площади рассматриваемого аналога.

Расчет корректировки выполняется по формуле:

R = ( 1 – ( S об / S ан ) к  ,

где R – размер корректировки, %;

S об,S ан – общая площадь оцениваемого  объекта и аналога соответственно

К – коэффициент торможения цены, определенный на основе анализа рынка недвижимости и равный 0,1.

Корректировка для аналога 1: К ( ) = -0,05 %

Корректировка для аналога 2: К ( ) = 0,03 %

Корректировка для аналога 3: К ( ) = 0,03 %

Месторасположение: Корректировки вносились по установленной методике, с учётом соответствующих коэффициентов градостроительной ценности территорий, на которых расположены данные объекты (по субъективному мнению оценщика). Для определения корректировок по местоположению за центр был принят парк Плевен.

Состояние объекта: Анализ рынка коммерческой недвижимости в целом показывает зависимость стоимости от состояния, т.е. чем лучше ремонт, тем интересней для потенциального покупателя, соответственно его стоимость выше, по сравнению с аналогичными объектами, имеющих ремонт более низкого качества. Подобранные аналоги  находятся в хорошем состоянии, что совпадает с объектом оценки, поэтому для них корректировка не вводится.

Санузел,совмещенный или рездельный: первые два аналога имеют совмещенный санузел, то есть такой же как и у объекта оценки, поэтому корректировка не вводится. Объект-аналог 3 имеет раздельный, поэтому вводится корректировка.

Наличие и состояние коммуникаций: У аналога 1 коммуникации находтся в сотоянии «после ремонта», что соответствует характеристике оцениваемого объекта, поэтому корректировка не требуется У 2 и 3 аналога коммуникации новые, поэтому корректировка вводится.

Подъездные пути: у всех объектов имеются, корректировка не требуется.

Наличие сигнализации: имеется только у объекта оценки, поэтому для аналогов вводим корректировку.

Благоустройство двора:  У аналога 1благоустройство имеется, что соответствует характеристике оцениваемого объекта, поэтому корректировка не требуется У 2 и 3 аналога коммуникации новые, поэтому корректировка вводится.

Приведенные расчеты позволяют сделать следующий вывод: стоимость недвижимого имущества, полученная методом прямого сравнительного анализа продаж, составила (округленно, без учета НДС 3 878 361,23 руб. (три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч триста шестьдесят один  рубль).

 

 

 

9.2 Доходный подход

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования.

В данном Отчёте использован метод дисконтирования денежного потока, который более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Процедура расчетов имела следующую последовательность:

  - определить ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД, PGI);

- определить возможные потери  от простоя (не загруженности) помещений и потери при сборе арендной платы для определения эффективного валового дохода (ЭВД);

  - определить все расходы и вычесть их из эффективного валового дохода (ЭВД) для получения чистого эксплуатационного дохода; - определить ставку капитализации;

- определить стоимость объекта  в текущем состоянии.

Результаты расчёта усреднённой арендной платы, необходимой для определения потенциального валового дохода приведены в табл.9.2.1.

Таблица 9.2.1

Основные результаты расчёта стоимости аренды.

Сравниваемые характеристики	Объекты-аналоги
	№1	№2	№3
Тип помещения	Жилое	Жилое	Жилое
Местоположение	пр.Стачки,270	пр.Стачки,60	ул. Зорге, 13
Площадь помещений общая, м2	65,4	60	60
Качество помещения	хорошее	хорошее	хорошее
Арендная плата, руб./месяц за 1м2	390,6	398,5	401,6
Арендная плата, руб. за 1 м2 в год	4 687,2	4 782,0	4 819,2
Поправка на местоположение: Скоррект. арендная плата	+3 % 4 827,8	+2,1 % 4 882,4	+0,5% 4 843,3
Поправка на отдельный вход: Скоррект. арендная плата	0 % 4 827,8	0% 4 882,4	0% 4 843,3
Поправка на тип здания: Скоррект. арендная плата	0 % 4 827,8	0 % 4 882,4	0% 4 843,3
Поправка на общую площадь здания: Скоррект. арендная плата	-0,5 % 4 803,7	+1 % 4 931,2	-2% 4 746,4
Поправка на качество: Скоррект. арендная плата	-0,5 % 4 779,7	0 % 4 931,2	0% 4 746,4
Вес	3	2	1
Взвешенная цена	14 339,1	9 862,4	4 746,4
Сумма взвешенных цен	28 947,9
Общий вес	6
Усредненная арендная плата, руб. за 1 м2 в год	4 824,65

 

Месторасположение: Корректировки вносились по установленной методике, с учётом соответствующих коэффициентов градостроительной ценности территорий, на которых расположены данные объекты (по субъективному мнению оценщика). За точку отсчета был принят парк Плевен.

Поправка на отдельный вход: Все объекты имеют отдельный вход, поэтому корректировка не требуется.

Поправка на тип здания: Корректировка не требуется, так как у всех объектов здание кирпичное.

Площадь:  Расчет корректировки выполняется по формуле:

R = ( 1 – ( S об / S ан ) к ),

где R – размер корректировки, %;

S об,S ан – общая площадь  здания  оцениваемого объекта и аналога  соответственно, м 2 ;

К – коэффициент торможения цены, определенный на основе анализа рынка недвижимости и равный 0,1

Качество объекта: Анализ рынка коммерческой недвижимости в целом показывает зависимость стоимости от состояния, т.е. чем лучше ремонт, тем интересней для потенциального покупателя, соответственно его стоимость выше, по сравнению с аналогичными объектами, имеющих ремонт более низкого качества. Подобранные аналоги  находятся в хорошем состоянии, что совпадает с объектом оценки, поэтому для них корректировка не вводится.

Из анализа источников информации следует, что среднее значение арендной платы на дату оценки составляет 4 824,65 руб. за 1 м2 в год.

Недоплаты арендаторами арендных платежей колеблются в пределах от 15 до 35 % от собираемой суммы в год. Кроме того, загрузка площадей арендаторами обычно обеспечивается на уровне 65 - 85% от всех площадей. Операционные расходы по поддержанию в эксплуатационной пригодности зданий, аналогичных объекту оценки, обычно колеблются в пределах 15 - 35 %. С учётом этих данных был осуществлён расчёт чистого операционного дохода (табл.9.2.2).

Таблица 9.2.2

Реконструированный отчет о доходах от аренды дома

Потенциальный валовый доход (PGI), руб.	299 128,3
Среднегодовые потери от неплатежей арендной платы, руб.	44 869,2
Среднегодовые потери арендной платы от не занятости, руб.	104 694,9
Действительный валовой доход, руб.	149 564,2
Операционные расходы, руб.	29 912,8
Чистый операционный доход (NOI), руб.	119 651,4

 

Оценка стоимости объекта. Оценку стоимости производим по следующей формуле: