Классификация объектов недвижимости

 

Вывод: т.к. физический износ меньше 20 % (наш износ = 19,87%), состояние объекта оценки оценивается как хорошее.

ИН = 1 – (1 – ИФИЗ/100) х (1 – ИФУНК/100) х (1 – ИВН/100)    

где ИФИЗ – физический износ здания, %;

ИФУНК – функциональный износ здания, %;

ИВН – внешний износ здания, %.

Функциональный износ = 3%

Внешний износ = 7%

Физический износ = 19,87%

ИН = 1 – (1-19,87/100)*(1-3/100)*(1-7/100)=0,28 тыс.руб

ИН = 0,28 тыс.руб

СЗП = СЗ + СНС – ИН

СЗП = 306,495 + 1571,99 – 440,16 = 1438,325 тыс.руб

Стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода составляет 1438,325 тыс.рублей.

 

2.3.2 Использование сравнительного подхода

 

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости приведен в Таблице 6.

 

 

 

 

 

Таблица 6

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объект сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс.руб	Цена продажи, тыс.руб	Цкх, тыс.руб		Поправки в долях			Скорректированная цена, тыс.руб
							Оборудование	Площадь	По местополож.	По состоянию	По тран.доступ.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	80	Отд	хор	Втр	-	-	-	-	-	-	-	-
АА1	92	с/о	хор	гл	10	746	736	640	0,85	1	0,95	516,8
АА2	60	с/о	уд	гл	5	446	441	588	0,85	1,036	0,95	491,9
АА3	144	с/о	хор	втр	0	1073	1073	596	0,85	1	1	506,6
АА4	52	отд	хор	втр	0	340	340	523	1	1	1	523
АА5	112	отд	уд	гл	9	687	678	484	1	1,036	0,95	476,3
АА6	104	отд	хор	гл	0	712	712	548	1	1	0,95	520,6
АА7	160	цен	хор	гл	11	1427	1416	708	0,75	1	0,95	504,4
АА8	40	цен	уд	гл	0	323	323	646	0,75	1,036	0,95	476,8
АА9	72	цен	хор	втр	35	645	610	678	0,75	1	1	508,5

 

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;

Ср.арифм.= 502,76 тыс.рублей

2. модального значения.

Мода = 506,5 тыс.рублей

3. медианного значения.

Медиана = 506,6 тыс.рублей

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Скорректированная цена наиболее похожего объекта = 523 тыс.рублей

Стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода = (502,76 + 506,5 + 506,6 +523) : 4 = 509,565 тыс.рублей

 

2.3.3 Использование доходного подхода

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода – это процесс определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимость объекта.

Доходный подход заключается  в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

СДП = ЧОД / ККАП,    

где СДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП – коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (табл. 6), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

В Таблице 7 произведен расчет о доходах и расходах.

 

 

 

 

 

Таблица 7

Расчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	384 000
Убытки	19 200	5–10 % от ПВД
ЭВД	364 800	ПВД - убытки
ОР:
– налог на землю	4 597,425	1,5% от стоимости земли
– налог на имущество	24 900,26	2,2% в год от СНС с учетом износа
– коммунальные расходы	9 600	10 р./м2/мес. для производственных и складских зданий
– расходы на управление	18 240	5 % от ЭВД для производственных  и складских зданий
– страхование	1 571,99	0,1 % от СНС в год
– обеспечение безопасности	57 600	15 % от ПВД
Резервы	31 438	2 % от СНС в год
ЧОД	236 052,32

 

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

В Таблице 8 произведен расчет коэффициента капитализации.

Таблица 8

Расчет коэффициента капитализации

Составляющие ККАП	Значение*, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	4
Риск вложения в недвижимость	4
Риск инвестиционного менеджмента	3
Норма возврата капитала	5
Итого ККАП	24

 

СДП= 236 052,32: 0,28 = 983 551,33 рублей.

Стоимость объекта оценки с использование доходного подхода = 983, 55 тыс.рублей.

 

2.4 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости.

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценки, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать. что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

В таблице 9 произведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таблица 9

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подход к оценке недвижимости	Стоимость , тыс рублей	Весовой коэффициент	Стоимость у четом весового коэффициента
Затратный	1438,32	0,05	71,916
Сравнительный	509,56	0,85	433,126
Доходный	983,55	0,10	98,355
Рыночная стоимость	-	1	603,397

 

Используя затратный подход мы получили стоимость объекта недвижимости, равную СЗП = 1 438,32 тыс.рублей.

Стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода = 509,56 тыс.рублей

Стоимость объекта оценки с использование доходного подхода = 983,55 тыс.рублей. При котором происходит преобразование ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объект, в текущую стоимость.

Сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов, была выведена рыночная стоимость объекта оценки = 603,397 тысяч рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выводы и предложения

В теоретической части были рассмотрены сущность, основные признаки и классификация объектов недвижимости, а также предприятие – как особый объект недвижимости.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое гос. регулирование сделок с недвижимостью.
• способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение);
• обособленные водные объекты;
• многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

 

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По целям владения	Для ведения бизнеса Для проживания владельца В качестве инвестиций
По степени готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию Требующие реконструкции или капитального ремонта Незавершенное строительство
По степени воспроизводимости в натуральной форме	Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения