Классификация объектов недвижимости

Министерство образования Оренбургской области

Государственное автономное профессиональное образовательное учреждение

«Оренбургский аграрный колледж»

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПМ04: «Определение стоимости недвижимого имущества»

МДК: «Оценка недвижимого имущества»

Специальность 120714.51

«Земельно-имущественные отношения»

На тему: «Классификация объектов недвижимости»

Вариант 2

 

 

 

Выполнила:

студентка 31 З группы

Бикулова Арина

Проверила:

Жанагулова А.М.

Оценка: ____________

 

 

с. Подгородняя Покровка, 2016 г.

Содержание

Введение…………………………………………………………………....	3
Глава 1. Теоритическая часть……...……………………………………...	5
1.1 Объект недвижимости: сущность и основные признаки……………	5
1.2 Система классификаций объектов недвижимости……………..…….	9
1.3 Предприятие – особый объект недвижимости……………………….	13
Глава 2. Практическая часть………………………………………………	19
2.1 Постановка задачи оценки…………………………………………….	19
2.2 Анализ  наилучшего и наиболее эффективного  использования недвижимости………………………………………………………………	20
2.3 Определение стоимости здания разными подходами к оценке недвижимости………………………………………………………………	22
2.3.1 Использование затратного  подхода…………………………………	22
2.3.2 Использование сравнительного  подхода…………………………....	28
2.3.3 Использование доходного  подхода………………………………….	30
2.4 Сведение стоимостных  показателей в итоговую оценку  стоимости недвижимости………………………………………………………………	33
Выводы и предложения……………………………………………………	35
Список использованной литературы………………………………..….....	38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Недвижимость – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотделимо с ними связано как над поверхностью так и под поверхностью земли, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные недвижимостью.

Из ГК РФ: недвижимые вещи – земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. А также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты.

Свойства недвижимости.

Как физические объекты: местоположение, площадь и границы, размер (h, l, V), форма, ландшафт, тип почвы, залежи всевозможных ископаемых.

Как экономические объекты: стоимость, цена, является объектом налогообложения, объекты инвестирования, доходность, низкая ликвидность, полезность, затраты на содержание, характеризуется спросом и предложением.

Как правовые объекты: право собственности, вещные права (наследование, дарение, оперативное управление, аренда, залог и др.).

Как социальные объекты: недвижимость удовлетворяет психофизиологические и интеллектуальные потребности людей.

Признаки недвижимости.

1. Абсолютная неперемещаемость  в пространстве без ущерба  функциональному назначению;

2. Натурально-вещественная  и стоимостная форма недвижимости;

3. Сохранение натуральной  формы в течение срока эксплуатации;

4. Многократное использование  недвижимости и бесконечное использование  земли;

5. Перенос стоимости по  мере износа.

Классификация.

1. По функциональному  назначению: жилые и нежилые, последние, в свою очередь – производственные (предприятия, склады, мастерские, АЗС  и др.), коммерческие (офисы, магазины, гостиницы, автостоянки и др.) и  социальные (школы, детсады, больницы  и др.)

2. По происхождению (по  воспроизведению): невоспроизводимые (земля, полезные ископаемые), воспроизводимые (всё остальное)

3. По степени готовности  к эксплуатации: введённые в эксплуатацию  и незавершенное строительство.

4. По форме собственности: государственная, частная, коллективно-совместная  и долевая, недвижимость общественных  организаций.

5. По отраслевой принадлежности  – по отраслям.

6. По возможности приватизации  – свободно приватизируемые, приватизируемые  по решению суда и запрещенные  к приватизации.

 

 Целью исследования является определение классификации объектов недвижимости, а также определение её рыночной стоимости.

В соответствии с поставленной целью данной курсовой работы были сформулированы и поставлены следующие задачи:

    1. Дать общую  характеристику объектам недвижимости и обозначить их классификацию.

   2. Применить 3 подхода (сравнительный, затратный, доходный) для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоритическая часть

1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

 

 «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

 

Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая:  ♦ земельные участки;  ♦ здания и сооружения;  ♦ инвентарь и оборудование;  ♦ сырье и продукцию;  ♦ требования и долги;  ♦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;  ♦ нематериальные активы;  ♦ информацию;  ♦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе:  ♦ леса;  ♦ многолетние насаждения;  ♦ здания;  ♦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации:  ♦ воздушные и морские суда;  ♦ суда внутреннего плавания;  ♦ космические объекты.  Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

 

 

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования:

• Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
• Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
• Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
• Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
• Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения:

• для ведения бизнеса; 
• для проживания владельца; 
• в качестве инвестиций; 
• в качестве товарных запасов и НЗП; 
• для освоения и развития; 
• для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации:

• специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
• неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации:

• введенные в эксплуатацию; 
• требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

• не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; 
• воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования.

Формы дохода от недвижимости:

1. будущие периодические потоки денежных средств;
2. увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
3. доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

 

2. Система классификаций объектов недвижимости

 

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельные товары.