Классификация объектов недвижимости

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о реорганизации юридического лица.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235–243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.

Глава 2. Практическая часть

2.1 Постановка  задачи оценки

 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1. идентификация и описание объекта оценки;
2. установка оцениваемых имущественных прав;
3. указание даты оценки;
4. описание цели оценки;
5. определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки.

Таблица 1

Описание объекта

 

Показатели	Характеристика
Местоположение	г. Оренбург, улица Салмышская дом 2
Транспортная доступность	второстепенное
Характеристика здания	Отдельное одноэтажное здание
Площадь (Sз) здания (пристройка)	80 м2
Площадь (Sзу) земельного участка	210 м2
Конструктивные особенности здания	2, одно помещение площадью 40-60% от общей площади здания, остальные помещения меньшей площади
Наличие асфальтобетонного покрытия	До 50 %
Несущая способность грунта	Высокая
Фундамент	Ленточный крупноблочный
Износ фундамента	Ширина трещин до 0,5 мм
Стены	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками
Износ стен	Ширина трещины 1 мм

 

 

 

 

 

 

Рис. 1. Схема оцениваемого объекта недвижимости

S пристройки = 80 м2

S з.у. = 14*15 = 210 м2

 

2.2 Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования недвижимости

 

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.д.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нём, большое значение придаёт анализу наилучшего и наиболее эффективного использования земли:

• Предположительного вакантного земельного участка
• Земельного участка с имеющимися улучшениями

Анализ предположительного вакантного земельного участка – важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли. Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

• Местоположение
• Рыночный спрос
• Финансовая обоснованность
• Физическая обоснованность
• Физическая пригодность участка
• Законная и юридическая допустимость
• Физическая осуществимость и технологическая обоснованность
• Максимальная доходность

Расчет потенциального валового дохода при различных типах использования объекта приведен в таблице 2.

Таблица 2

Расчет потенциального валового дохода при разных типах использования объекта

Тип здания	Назначение	Площадь, м2	Ставки аренды, руб./ м2	ПВД, руб.
Административное	Офис, банк	80	320	307 200
Складское	Склад, автогараж	80	400	384 000
Производственное	Пищевое производство	80	350	336 000
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	80	300	288 000
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	80	380	364 800

Вывод: при анализе ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик (месторасположение, площадь, состояние помещений) наиболее эффективное её использование под складское здание – склад, автогараж.

 

2.3 Определение  стоимости здания разными подходами  к оценке недвижимости

2.3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нём улучшений (зданий, сооружений) за вычетом накопленного износа.

В основе метода лежит предположение что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки.

Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого объекта.

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

СЗП = СЗ + СНС – ИН,       

где СЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

СЗ – стоимость земельного участка, тыс. р.;

СНС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

ИН – накопленный зданием износ, тыс. р.

Расчет скорректированных цен земельных участков произведен в таблице 3. При внесении поправок необходимо помнить о том, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировки.

Таблица 3

  Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, тыс. р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	210	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, тыс. р./м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	Частная	Част.	Серв.	Гос.	Серв	Гос.	Част.
– процент отличия		-	+12%	+10%	+12%	+10%	-
– корректировка, р.		-	0,108	0,14	0,18	0,125	-
– скорректированная  цена, р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	Типичн.	Тип.	Кред.	Тип	Тип.	Тип.	Кред.
– процент отличия		-	-15%	-	-	-	-15%
– корректировка, р.		-	0,135	-	-	-	0,1875
– скорректированная  цена, р.		1,65	0,873	1,54	1,68	1,375	1,1625
Условия продажи:	Тип.	Cроч.	Сроч.	Тип.	Особ1	Тип.	Особ2
– процент отличия		+10%	+10%	-	+8%	-	-7%
– корректировка, р.		0,165	0,09	-	0,12	-	0,0945
– скорректированная  цена, р.		1,815	0,963	1,54	1,8	1,375	1,068
Дата продажи:	Наст.	3 мес.	9 мес.	Наст.	6 мес.	3 мес.	6 мес.
– процент отличия		+2%	+8%	-	+4%	+2%	+4%
– корректировка, р.		0,033	0,072	-	0,06	0,025	0,054
– скорректированная  цена, р.		1,848	1,035	1,54	1,86	1,4	1,122
Местоположение:	Отд.	центр	Отд.	с/о	центр	Отд.	с/о
– процент отличия		-30%	-	-10%	-30%	-	-10%
– корректировка, р.		0,495	-	0,14	0,45	-	0,135
– скорректированная цена, р.		1,353	1,035	1,4	1,41	1,4	0,987
Асфальтобетонное покрытие:	До 50%	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
– процент отличия		+5%	+3%	-	+3%	-	+5%
– корректировка, р.		0,0825	0,027	-	0,45	-	0,0675
– скорректированная цена, р.		1,435	1,062	1,4	1,86	1,4	1,0545
Несущая способность грунтов:	Выс.	Низ.	Выс.	Сред.	Сред.	Низ.	Выс.
– процент отличия		+7%	-	+4%	+4%	+7%	-
– корректировка, р.		0,115	-	0,056	0,06	0,0875	-
– скорректированная  цена, р.		1,551	1,062	1,456	1,92	1,4875	1,0545

 

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;

Ср.арифм. = 1,422 тыс. рублей

2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся  вместе значения;

Мода = 1,472 тыс. рублей

3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;

(1,0545; 1,062; 1,456; 1,4875; 1,551; 1,92)

Медиана = (1,456 + 1,4875) : 2 =1,472 тыс. рублей

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Скор. цена = 1,472 тыс. рублей

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Стоимость 1 м2 = (1,422 + 1,472 + 1,472 + 1,472) : 4 = 1,4595 тыс. рублей.

Стоимость земельного участка = 1,4595 *210 = 306, 495 тыс.рублей.

В Таблице 4 произведен расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания.

Таблица 4

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости

при строительстве здания, тыс. р./м2

№	Наименование	Затраты, тыс.р. на  1м2, по типам зданий
		Складское
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	– материалы	1,80
	– заработная плата	0,63
	– эксплуатационные  расходы	0,20
	– прочие	0,10
	Итого прямые затраты	2,73
1.2	Накладные расходы	0,6825
1.3	Прибыль подрядчика	0,6206
	Итого цена подрядчика	4,0331
2	Косвенные затраты:
	– оплата услуг  проектно-сметных организаций	0,2016
	– маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,2419
	– затраты на покупку  энергетических мощностей	0,4033
	– налоги	0,8783
	Итого затраты инвестора	5,7582
3	Прибыль инвестора	1,7275
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	7,4857

 

Стоимость нового строительства определяется как произведение площади здания на итого укрупненный обобщенный показатель стоимости:

Снс = 7,4857 * 210 = 1571,997 тыс.рублей

Затем мы должны рассчитать «накопленный износ».  Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа – физического, функционального и внешнего.

В Таблице 5 произведен расчет физического износа здания.

Физический износ – утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта в результате воздействия природно-климатических и эксплуатационных факторов, вызывающий разрушение строительных конструкций и материалов.

 

 

 

Таблица 5

Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам зданий, % пр-во*	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
1	Фундаменты	10	До 0,5 мм	5	0,5
2	Стены	34	1 мм	10	3,4
3	Перекрытия	16	–	7	1,12
4	Кровля	7	–	45	3,15
5	Полы	10	–	38	3,8
6	Проемы	8	–	22	1,76
7	Отделочные работы	3	–	50	1,5
8	Инженерное оборудование	10	–	42	4,2
9	Прочие работы	2	–	22	0,44
	Итого	100	–	-	19,87