Анализ операций с недвижимостью на предприятии

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    

    Рис. 1.2. Структура договора об отчуждении недвижимости.

    Сделки  с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности включают:

    • наем жилого помещения в государственном  и муниципальном жилищном фонде  социального использования. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является физическое лицо — гражданин или несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении. Для найма действуют нормы жилой площади. Плата за помещения и коммунальные услуги устанавливается государственными (муниципальными) органами;

    • коммерческий наем жилья. Плата за жилое  помещение устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре коммерческого найма;

    • обмен жилых помещений как  на жилье, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, так и на жилье, находящееся в частной собственности, с передачей прав собственности на такое жилье;

    • приватизация жилья, т. е. передача государственного (муниципального) жилья в частную  собственность граждан, а также  расторжение договора о передаче жилья в частную собственность ранее приватизированного (деприватизация)

    Сделки  с жилыми помещениями в частной собственности включают

• куплю-продажу жилых помещений

    • мену жилыми помещениями. Переход нрава  собственности и сделка мены должны пройти государственную регистрацию

    • аренду жилого помещения.

    • дарение жилого помещения. Собственник может подарить жилое помещение любому физическому или юридическому лицу, оформив договор дарения, который, как и переход права собственности, должен пройти государственную регистрацию; 
• наследование жилого помещения. Наследование осуществляется по закону или но завещанию после смерти собственника жилья. Вступление наследника в права собственника подлежит государственной регистрации прав на недвижимое имущество; 
• ренту — обременение недвижимого имущества, которое передается получателем ренты вместе с имуществом плательщику ренты.

      Передача имущества (права собственности)  подлежит государственной регистрации. 
Сделки с нежилыми помещениями (зданиями и сооружениями) включают: 
• куплю-продажу нежилых помещений. Операция, аналогичная купле-продаже жилых помещений. Подлежит государственной регистрации;

    • аренду нежилых помещений. Предметом  договора могут быть отдельные помещения, здания, сооружения, земельные участки. Оговаривается использование арендованной недвижимости (например, в качестве офисного, а не торгового здания (помещения)). Договор аренды подлежит государственной регистрации;

    • безвозмездное пользование. Аналогично аренде без уплаты арендной платы.

    Сделки с земельными участками имеют свои особенности. Земельная территория — сложный самостоятельный вид рынка недвижимости. Его принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые, в свою очередь, дифференцируются по ряду других признаков, например размерам, местоположению и др [18].

    Операции  с недвижимостью в жилищной сфере:

• Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фонда по договорам социального найма или коммерческого найма с соблюдением установленных правил и очередности;
• Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы;
• Приобретение жилья в частную собственность различными способами;
• Предоставление служебной жилой площади;
• Предоставление жилых помещений маневренного фонда;
• Предоставление общежитий.

1.2. Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью.

 

    Для оценки эффективности операций с  недвижимостью используют большое  число общепринятых инструментов. В основном используются следующие показатели.

    Техника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств. Результат - временной период, а не ставка дохода. Техника периода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости.

    Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.

    Данный  метод является одним из широко применяемыx. Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.

    Хотя  он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или  занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.

    Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат - ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).

    Ставка  денежных поступлений  на собственный капитал также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.

    Ставка  денежных поступлений на собственный капитал не способна учесть последствий подоходного налогообложения, изменений в стоимости собственности и сокращения основной суммы ипотечного долга. Она также не может описать конечную отдачу. Тем не менее, данная техника обычно используется инвесторами в недвижимость.

    Когда используется техника чистого располагаемого дохода, ставка рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.

    Однако  получаемая этой техникой ставка может  ввести в заблуждение по тем же причинам, что и ставка денежных поступлений на собственный капитал. Кроме того , поскольку ускоренный износ и высокие процентные выплаты в ранние годы владения приносящей доход собственностью часто приводят к искусственному завышению бухгалтерских убытков в эти (но не в последующие) годы, то процентные ставки NSI могут дезориентировать, они также не учитывают налоги, выплачиваемые при продаже собственности.

    При применении техники общих годовых поступлений на собственный капитал сумма прогнозируемых денежных поступлений, экономии (или выплат) налога, повышения (или снижения) стоимости объекта и сокращения ипотечного долга соотносится либо с первоначальными инвестициями в собственный капитал, либо с рыночной стоимостью собственного капитала, что дает ставку дохода за каждый год.

    Помимо  уже описанных минусов, присущих методам денежных поступлений на собственный капитал и чистого располагаемого дохода, у данной техники есть еще один недостаток. Повышение стоимости собственности и сокращение ипотечного кредита не могут быть реализованы вплоть до продажи или в некоторых случаях до рефинансирования объекта. При определении ставки дохода инвестору следует относить цифры, характеризующие повышение стоимости объекта и сокращение ипотечного долга , на тот год или годы, когда ожидается их реализация в денежном выражении.

    Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода, она не учитывает времени притока средств от инвестиций. Данный метод не учитывает разницу в стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступление которых ожидается в отдаленном будущем.

    Тем не менее, у данного метода есть два  больших плюса. Первый - это легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его многими собственниками, (Для расчета ставки из общего притока денежных средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что метод среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки дохода, если будут соблюдены следующие два условия:

    1. В течение всего периода владения  величина притока средств от  использования объекта остается неизменной.

    2. Выручка от продажи после уплаты  налога равна первоначальным  инвестициям в собственный капитал. 

    Результаты  применения метода среднегодового дохода к оцениваемой собственности  будут зависеть от избранного периода  владения и от того, проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе.

    Техника чистой текущей стоимости предусматривает дисконтирование и приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиции (оттока средств). Вели текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств, то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, В ином случае предложенные инвестиции принимаются к рассмотрению.

    Теоретически  заранее определенная ставка дисконта, используемая для расчета чистой текущей стоимости, - это стоимость  капитала. Однако на практике довольно трудно выбрать подходящую ставку.

    В технике чистой текущей стоимости  применяется дисконтирование, т.е. она  принимает в расчет стоимость  денег во времени, К сожалению, этот метод требует использования  заранее определенной "барьерной" (пороговой) ставки и поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается, принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).

  1.3. Нормативно-правовое регулирование операций с недвижимостью в Украине.

 

    Проведение  операций с недвижимостью всегда связаны с высокой степенью ответственности и риска. Основными условиями для развития рынка недвижимости является законодательное обеспечение купли-продажи земельных участков под строительство, определенные и гарантированные права собственности на недвижимость, демонополизация строительного бизнеса.

    В настоящее время нет определенного  закона либо кодекса законов о  недвижимом имуществе, поэтому данная сфера регулируется различными законами:

• Гражданский кодекс Украины (ГКУ), ст. 41-44 определяющие форму и обязательное содержание договора, ст. 45-46, определяющие последствия несоблюдения формы договора, ст. 47 декларирующая обязательность нотариальной формы и последствия ее несоблюдения, ст. 48-60, определяющих недействительность сделок, а также статьи 62-70 регламентирующих деятельность посредников в заключении договоров;
• Закон Украины «Об ипотеке». С принятием закона об ипотеке банки получили возможность рефинансирования ресурсов, вложенных в кредиты под обеспечение недвижимости, посредством выпуска и размещения ценных бумаг (сертификатов, закладных, облигаций), которые являются конкурентными по отношению к сберегательным сертификатам и облигациями предприятий. Преимуществ их  в том, что они надежны, поскольку обеспечены залоговым имуществом;
• Закон Украины «О нотариате» от 24 марта 1998 г. №210/98-ВР, в частности глава 5 регламентирующая процедуру удостоверения соглашений;
• Закон Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничение», который определяет общие принципы, правовые и организационные начала привлечения средств физических и юридических лиц с целью массового строительство жилья, а также учитывает особенности управления этими средствами;
• Закон Украины «О финансово-кредитном механизме и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;
• Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц».