Анализ операций с недвижимостью на предприятии

СОДЕРЖАНИЕ 

 

       ВВЕДЕНИЕ

    Суть  существования недвижимости и функционирования рынка недвижимости — в возможности  осуществления различных сделок с недвижимостью. В сущности, сам  рынок недвижимости можно рассматривать  как определенную совокупность сделок. Данный рынок обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем. Одной из важнейших задач при организации и управлении любым бизнесом является анализ и управление эффективностью сделок между продавцом и покупателем. В связи с этим является актуальным разработка и использование эффективных методов анализа информации, необходимой для оптимизации условий и управления эффективностью операций с недвижимостью, так как недвижимость рассматривается не только как физический объект, но и как товар, либо капитал в материальной форме, способный приносить доход.

    Целью курсовой работы является анализ эффективности  операций с недвижимостью на примере  предприятия ООО «Консоль». Из общей цели вытекают следующие задачи:

• Раскрыть экономическую сущность операций с недвижимостью;
• Рассмотреть основные методы анализа эффективности операций с недвижимостью;
• Проанализировать процедуру нормативно-правового регулирования операций с недвижимостью в Украине;
• Выявить основные цели, задачи и методы информационного обеспечения анализа операций с недвижимостью;
• Рассмотреть состояние и тенденции развития рынка недвижимости Украины;
• Проанализировать эффективность операций с недвижимостью предприятия ООО «Консоль»;
• На основе анализа предложить рекомендации по повышению эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль».

    Объектом  исследования курсовой работы является процесс анализа эффективности операций с недвижимостью.

    Предметом исследования – повышение эффективности операций с недвижимостью.

    Исходными теоретическими данными к курсовой работе послужили научные труды  отечественных и зарубежных авторов, посвященные управлению недвижимостью.

      

       ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Экономическая сущность и классификация операций с недвижимостью 

    Определение недвижимости как физического объекта  имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (Приложение 1).

    Соответственно  принято различать четыре концепции недвижимости: географическую; экономическую; юридическую; социальную. Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. На юридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

    Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономико-правовых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении.

    Качество  местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, получило название ситуса. Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды по крайней мере на пяти уровнях (рис. 1.1). На схеме они отмечены условными блоками, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта [5]. 

      

Рис. 1.1. Ситус объекта недвижимости

    Операция  с недвижимостью — процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются и прекращаются. Сделка с недвижимостью — осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Таким образом, для осуществления сделки с недвижимостью следует провести соответствующую операцию.

    Рынок недвижимости делает возможным осуществление  операций (сделок) с недвижимостью  по приемлемой цене, с обусловленным  качеством и в нужном месте, создавая условия для мобильности рабочей силы. Рынок недвижимости предоставляет базу для размещения капитала в физической форме, составляя его значительную часть. От обеспеченности недвижимостью как реальным капиталом зависят инструменты фондового рынка. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, наилучшим образом гарантируют стабильность всей денежной системы.

    Недвижимость  выступает в качестве уникального  средства, которое обеспечивает снижение рисков и издержек в сфере производства. Недвижимость — важнейший элемент  национального богатства страны, благосостояния его граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешнего и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества.

    Рынок недвижимости можно рассматривать  как определенную совокупность сделок. Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок. Участники этих сделок должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

    Сделка  — осознанные действия граждан и  юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделка считается действительной при соблюдении четырех ситуаций:

    • содержание и правовые основы сделки не противоречат закону и иным нормативным  актам;

    •совершена сделка дееспособными и правоспособными лицами;

    •волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

    • форма сделки письменная, нотариально  удостоверенная в установленных  законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

    В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с объектами недвижимости подразделяются на ряд видов (Приложение 2) [10].

    На  рынке недвижимости распространены следующие виды операций с недвижимостью.

    По  распоряжению земельными участками: купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

    По  распоряжению жильем: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; купля-продажа жилья; купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем; дарение жилья; наследование жилья; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).

    По  распоряжению нежилыми зданиями и помещениями: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественного комплекса; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал; кредитование под залог недвижимости (ипотека); признание права собственности или других прав по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

    Принципиально важное значение имеет свободный  переход прав на недвижимость. Гражданский  оборот объектов обеспечивает эффективное  использование недвижимости: объект переходит к тому, кто может  заплатить за него рыночную цену, а  значит, может использовать недвижимость наиболее эффективно.

    Для того чтобы совершить законную сделку, последняя должна быть действительной (Приложение 3), т.е. обеспечивать осуществление желаемых последствий. Сделки с объектами недвижимости могут быть признаны недействительными. В этом случае они могут быть признаны как совершенные с нарушением законов (и тогда это влечет определенные юридические последствия), так не нарушающими законов.

    В любом случае необходимо знание и  соблюдение законов, на основании которых  заключаются сделки.

    При осуществлении сделок с невидимостью стороны вправе распорядится как  любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой  самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую вещь. 

    Недействительные  сделками могут быть [7]:

• оспоримыми – сделки, признанные недействительные по решению суда;
• ничтожными – сделки, недействительные с самого начала ее совершения;
• совершена с целью заранее противной основам правопорядка или нравственности;
• волеизъявление не соответствует подлинной воле;
• нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации.
• Седелки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа-договора [18, c. 57].

    В зависимости от конкретных условий  структурное построение договоров может варьировать, однако практически любой контракт имущественного оборота включает 10-12 разделов (рис. 1.2).

    Рынок недвижимости в самом общем виде разделяется на три основных товарных сектора:

    • рынок жилых помещений (зданий);

    • рынок нежилых помещений (зданий);

    • рынок земли.

    Рынок недвижимости функционирует посредством  совершения операций, каждая рыночная операция - это гражданско-правовая сделка. Рассмотрим основные виды сделок по секторам рынка недвижимости.