Обязательное нотариальное оформление
предусмотрено для договора ренты, а также
ипотечного договора. Кроме того, предусматривается
обязательное нотариальное удостоверение
завещаний (в том числе при завещании недвижимости).
Нотариальное оформление договоров,
обязательное в силу существующих
соглашений, считаем возможным называть
производным. К нему следует отнести два
вида соглашений:
- договор
залога движимого имущества или
прав, если обязательство, обеспеченное
залогом, содержится в нотариально удостоверенном
договоре;
- уступка прав
и перевод долга, основанных на договоре,
совершенном в нотариальной форме. В обоих
случаях недвижимость не выступает объектом
договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение
сделок необходимо в случаях,
предусмотренных соглашением сторон.
Например, граждане договорились для квалифицированного
оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Регистратор обязан принять к
регистрации документы, оформленные
в простой письменной форме, если
законом или договором не предусмотрено
нотариальное оформление.
Анализ норм Гражданского кодекса
и Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» позволяет выделить четыре
взаимосвязанных принципа:
1. Единая процедура государственной регистрации
независимо от объекта регистрации и независимо
от региона.
2. Единые регистрирующие органы - учреждения
юстиции по регистрации прав.
3. Единый государственный реестр прав
на недвижимость. Первоначально такие
реестры должны создаваться на территории
муниципальных образований, затем - субъектов
Российской Федерации, и впоследствии
- России в целом.
4. Открытость сведений о государственной
регистрации прав. Учреждение юстиции
по регистрации прав обязано предоставлять
сведения об объектах недвижимости любому
лицу, предъявившему документ, удостоверяющий
личность, и соответствующее заявление.
Процедура государственной регистрации
устанавливается в соответствии
с Федеральным законом и в некоторой части
- Правилами ведения Единого государственного
реестра, утвержденными постановлением
Правительства Российской Федерации от
18 февраля 1998 г. № 219.
Для осуществления государственной
регистрации лица (правообладатели
либо уполномоченные ими на то лица
при наличии надлежащим образом оформленной
доверенности), желающие зарегистрировать
права на недвижимость, подают, а учреждения
юстиции, соответственно, принимают документы,
необходимые для государственной регистрации,
и квитанцию об оплате регистрации. Учреждения
юстиции проводят правовую экспертизу
документов, а также законность сделки.
После этого они устанавливают отсутствие
(либо наличие) противоречий между заявляемыми
правами и уже зарегистрированными правами
на конкретный объект, а также других оснований
для отказа или приостановления государственной
регистрации прав. Если противопоказаний
нет, то производится внесение записей
в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество. И, наконец, совершается
запись на правоустанавливающих документах
и выдаются удостоверения о произведенной
государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав
проводится не позднее чем
в месячный срок со дня подачи
необходимых документов.
ГЛАВА
II.
Анализ
рынка недвижимости.
Общая
характеристика рынка
недвижимости и его
основных сегментов
Рынок — это механизм или институт осуществления
контактов между покупателями, или предъявителями
спроса, и продавцами, или поставщиками
товаров или услуг. Предпочтения и результаты
решений продавцов и покупателей образуют
систему цен на товары, услуги или ресурсы.
Эти цены служат ориентирами, руководствуясь
которыми владельцы ресурсов, предприниматели
и потребители делают свой свободный выбор,
обеспечивающий личный интерес.
Различают рынки труда, финансового
капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие,
Недвижимость относится к категории товаров,
в то же время ее обращение на рынке тесно
связано с привлечением финансового капитала,
использованием различных ресурсов и
труда.
Рынок недвижимости является
одной из существенных составляющих
в любой национальной экономике. Без рынка
недвижимости не может быть рынка вообще,
так как рынок труда и рынок капитала сами
по себе без недвижимости вряд ли могут
существовать, ведь даже финансовые институты
(банки, биржи, инвестиционные компании
и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости
для приобретения или аренды помещений,
необходимых для их деятельности.
Развитие рынка недвижимости
зависит от большого количества
факторов, среди которых на первом месте
находятся спрос и предложение. Основное
свойство спроса заключается в том, что
при неизменности всех прочих параметров
снижение цены на товар (услугу) ведет
к возрастанию спроса и наоборот.
Изменение
спроса зависит от таких факторов,
как:
- потребительские
вкусы или предпочтения покупателей
- количество покупателей
- уровень денежных
доходов покупателей
- цены на сопряженные
товары (взаимозаменяющие)
- потребительские
ожидания относительно будущих
цен и доходов.
Законом предложения является
прямая связь между количеством
предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением
цены соответственно возрастает величина
предложения, при снижении цен сокращается
предложение. Это свидетельствует о том,
что производители, собственники, продавцы
скорее готовы изготовить или предложить
к продаже большое количество своего товара
по высокой цене, чем по более умеренной,
низкой цене. Изменения в предложении
зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги;
налогов и дотаций; технологии производства;
цен на другие товары и ресурсы; ожидания
изменений цен производителей, продавцов;
числа продавцов.
Рынок недвижимости делится на
товарные секторы. Таких секторов
будет всего три: товар в
виде конкретных объектов недвижимости,
работы, т.е. строительство, реконструкция;
услуги — посредничество, оценка, маркетинг
и т.д. . Каждый из этих секторов может быть
поделен на более узкие секторы, так что
каждый из них будет представлять собой
совокупность объектов купли-продажи,
имеющих некоторую общую характеристику,
которая отличает их от других объектов.
Так сектор недвижимости как товара подразделяется
на жилье и нежилые помещения, в свою очередь,
жилье делится на городское и загородное,
а нежилые помещения бывают офисные (административные),
торговые, производственные, вспомогательные,
складские и т.д. Городское жилье, в свою
очередь, дробится на более мелкие секторы
- на приватизированное жилье, кооперативное,
муниципальное, ведомственное, арендное,
находящееся в собственности граждан
и юридических лиц.
Потребительские сегменты представляют
собой группы покупателей, которые
выделяются каким-то существенным отличием
от всех остальных. Иногда они характеризуются
географией размещения, иногда демографическими
признаками (пенсионеры, молодые пары),
иногда принадлежностью к определенным
социальным группам (преуспевающие бизнесмены,
деятели литературы и искусства, малообеспеченные
слои).
При делении рыночного пространства
вдоль и поперек получится
много частей, каждая из которых будет
характеризоваться принадлежностью к
какому-то товарному сектору и какому-то
потребительскому сегменту. Эта часть
рынка представляет собой нишу, где схожие
товары (работы, услуги) предлагаются покупателям
с одинаковыми запросами.
По функциональному назначению
объектов рынок не движимости
подразделяется на четыре основные
составляющие: рынок земли (земельных
участков); рынок жилья; рынок нежилых
помещений, рынок промышленной недвижимости.
Каждый из этих сегментов развивается
самостоятельно, так как опирается
на собственную законодательную и нормативную
базу и имеет существенные различия в
политике приватизации государственной
и муниципальной собственности.
Дополнительно можно выделить
рынок объектов незавершенного
строительства, на котором действуют
особые процедуры при оценке
и продаже объектов и сильна
роль государственного регулирования,
так как государство является собственником
подавляющего большинства замороженных
строек. Причем на этом рынке возможно
изменение, как целевого назначения недостроенного
объекта, так и первоначального плана
застройки.
На отдельных сегментах рынка недвижимость
проявляет себя как товар, подверженный
сезонным колебаниям. Так, рынок аренды
жилья отличают колебания спроса и предложения
при смене времен года. В то же время рынок
нежилых помещений мало зависит от времени
года, здесь колебания тесно связаны с
общей экономической ситуацией.
Недвижимость представляет собой
особый вид собственности. Права
владения, пользования и распоряжения
ею отличны от прав владения другими видами
собственности. Это связано с тем, что
пользование недвижимостью затрагивает
интересы других граждан и/или юридических
лиц в отличие от огромного количества
товаров, относящихся к движимому имуществу.
Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости,
а также другие операции с ней (дарение,
мена, наследование, уточнение долей) связаны
с определенными процедурами, призванными
обеспечить учет интересов государства,
местных органов власти и других субъектов
права. Государство, преследуя общественные
интересы, реализует функции, связанные
с учетом недвижимости и регистрацией
операций с ней для защиты прав собственников
и для обеспечения своей фискальной функции
в части налогообложения.
В каждом
сегменте рынка можно говорить
о наличии двух составляющих:
- первичной,
которая характеризует появление
недвижимости как товара на рынке.
Государство в лице федеральных, региональных
и местных органов власти в настоящее
время выступает как основной продавец
недвижимости
- вторичной,
на которой функционирует большое
количество продавцов и покупателей
(физических и юридических лиц).
Отличительной особенностью недвижимости
служит и то, что на микроуровне
- жилая ячейка (квартира, комната, дом)
- она выступает как частный товар, а на
макроуровне - как часть инфраструктуры
и общественный товар.
На пути дальнейшего расширения
рыночных отношений в сфере недвижимости
существует ряд барьеров, обусловленных
переходным периодом в российской экономике.
Барьеры экономического характера
включают инвестиционную, кредитную
и налоговую политику государства,
а также проблемы, возникающие из-за инфляции,
неплатежей, увеличения сроков окупаемости
инвестиций и других факторов.
Значительную роль играют административные
барьеры, которые установлены
исполнительными органами власти всех
уровней. Это касается таких аспектов,
как регистрация предприятий, лицензирование
различных видов деятельности в сфере
недвижимости, порядок предоставления,
купли-продажи и аренды земельных участков,
жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного
строительства.
На масштабах и темпах развития
рынка недвижимости сильно сказывается
неразвитость рыночной инфраструктуры.
Ограниченность земельных ресурсов
и проблемы, связанные с охраной
окружающей среды, дополняют перечень
барьеров, которые объективно препятствуют
вхождению новых субъектов в рынок
недвижимости.
Российский рынок недвижимости
отражает все проблемы переходной
экономики и характеризуется неравномерным
развитием своих отдельных сегментов,
несовершенной законодательной базой
и низкой инвестиционной активностью
граждан и юридических лиц. Вместе с тем
этот рынок представляет собой перспективную
сферу вложений капитала, ума и энергии.
Все перечисленные особенности
недвижимости, проявляются в разной
степени на всех сегментах рынка
недвижимости, и детальный учет их влияния
на сделку в сочетании с действующим законодательством
в каждом конкретном случае будет способствовать
принятию более выверенного и обоснованного
решения.
Начало формирования рынка
земли связано со снятием ограничений
на индивидуальное загородное строительство
и появлением строительных, производственных
и посреднических кооперативов. Правовой
основой для создания рынка послужили
Закон о собственности, Земельный кодекс,
другие законы и нормативные акты. С принятием
в декабре 1993 г Конституции Российской
Федерации они обрели новое звучание в
связи с усилением права частной собственности
на землю. В результате формы владения,
пользования и распоряжения землей должны
соответствовать нормам гражданского
права, то есть собственность, имущественный
найм (пользование) и аренда. Земля переводится
из-под административно-государственного
регулирования под гражданско-правовое
ведение по договорам купли-продажи, залога,
наследования, аренды, мены и т.д.