Анализ и проектирование операций с недвижимым имуществом

     Как правило, для сдачи внаем  преимущественно используются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Кроме того, именно такие квартиры строятся для продажи квартир с поддержкой государства. Для продажи на коммерческой основе строятся все из указанных в таблице 28 квартир, но наибольший удельный вес все же приходится на продажу двух- и трехкомнатных квартир. 
 

Таблица 28. Требуемое  соотношение квартир в расчетном  периоде.

 

  Для реализации программы жилищного строительства  необходимо привлечение инвестиций. Емкость жилищного строительства в период с 2000 по 2002 год, по прогнозам, будет стабильно увеличиваться, поэтому необходимо увеличение с каждым годом объема инвестирования. Уже в конце 90-х годов большой объем строительства осуществлялся за счет средств населения. Строительство за счет других источников в последнее время значительно сократилось. Такая тенденция сохранится и на перспективу (таблица 29).

Таблица 29. Объем  требуемых инвестиций для реализации программы жилищного строительства  (в среднем 1м² – 250 долларов).

 

     На весь прогнозный период предполагается увеличение объема инвестиций, причем за счет средств населения и средств различных инвесторов.

     Таким образом, по прогнозам,  будут обстоять дела в ближайшее  будущее на рынке жилых помещений.

Прогнозирование операций с нежилыми помещениями

     Еще одним сегментом рынка  недвижимости, который затронут  происходящие изменения, является рынок нежилых помещений, поэтому необходимо провести  проектирование операций с нежилыми помещениями.

     При проектировании площадей нежилых помещений в основу были положены следующие тенденции (за весь прогнозный период):

- увеличение  количества предприятий и организаций  по отраслям экономики – на 5-10%

- средняя  площадь нежилого помещения остается  неизменной

- увеличение  общей потребности в нежилых помещениях на предприятия и организациях на 3%.

Таблица 30. Проектирование площадей нежилых помещений.

 

     Продажа предприятий как имущественных  комплексов не получила распространения в условиях продолжающегося экономического кризиса.

     Можно попытаться предсказать  развитие рынка промышленной  недвижимости по мере стабилизации  российской экономики и формирования  приемлемых условий для инвестиций.

   

Таблица 31. Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости.

 

     Таким образом, по прогнозам,  будут обстоять дела в ближайшее будущее на рынке нежилых помещений. 
 

ГЛАВА IV.

Эффективность операций с недвижимостью. 

     Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. Некоторые из них включают простую арифметику; другие носят более сложный характер.

     В данной главе рассматриваются следующие показатели:

- Период окупаемости (окупаемость)

- Валовой рентный  мультипликатор

- Общая ставка дохода

- Ставка денежных  поступлений на собственный капитал

- Чистый располагаемый  доход

- Общие годовые  поступления на собственный капитал

- Метод среднегодового  дохода.

- Чистая текущая  стоимость 

     Техника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств. Результат - временной период, а не ставка дохода. Техника периода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости.

     Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.

     Данный метод является одним  из широко применяемых Он прост  в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.

     Хотя он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако   в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.