Приватизация земельных участков

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                    ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ    

ФГОУ  СПО

Сибирский Государственный  Межрегиональный  Колледж Строительства  и Предпринимательства 

Специальность 120304

Градостроительный Кадастр 
 

Курсовая  работа

по  дисциплине: «Градостроительный кадастр»

на тему: Приватизация земельных участков 
 
 
 

Выполнили студенты гр. 4151:

Банщикова А.В., Нагибин В.В.

Проверил  преподаватель:

Огородникова  А. И. 

Иркутск 2008 г. 

Содержание. 

  Введение……………………………………………………………………..

1.Приватизация  земельного участка………………………………………...                                           1.1 Основания приватизации земли………………………………………… 

     1.2 Отказ в приватизации земли  ………………………………………..

     1.3 Обжалование отказа в приватизации земли ………………………..

     1.4 Приватизируемые земельные участки  ……………………………..

     1.5. Какие земельные участки нельзя  приватизировать ……………… 

2. Общий  порядок приватизации земельного  участка …………………… 

3. Регистрация  прав на земельный участок  ………………………………..

4. Особенности  приватизации различных земельных  участков………….

5. Приватизация  земли: условия и спорные вопросы  …………………….

6. Приватизация  городской земли ………………………………………….

7. Приватизация  земельных участков в городах  и иных поселениях: начало и развитие процесса…………………………………………………  

Заключение  …………………………………………………………………..

Список  используемой литературы …………………………………………

Введение.

 
   Актуальность темы исследования. Важнейшими направлениями формирования  рыночной экономики России являются поддержка предпринимательства, разгосударствление, приватизация и развитие конкуренции.  В этой связи, в условиях перехода России к многоукладной экономике, потребовалось преобразование государственной собственности на основе ее приватизации и разгосударствления, что явилось важным условием формирования рынка. В этих условиях складывается необходимость понять и проанализировать процессы приватизации, проходившие в России, выявить задачи и особенности российской приватизации, ее проблемы, перспективы и допущенные ошибки.  
   Экономическая реформа в России (структурная, ценовая, финансовая), проводится в каждой сфере как бы в разных временных потоках, с разной скоростью и интенсивностью. Приватизация государственного и муниципального имущества являющаяся сердцевиной экономической реформы, проходила быстро, последовательно и стала (наряду с либерализацией цен) самым ощутимым проявлением изменений в экономике.  
   Анализ теории и практики приватизационного процесса занимает все более важное место в отечественной экономической науке. Это обусловлено тремя причинами. Во-первых, необходимостью осмысления происходящих в экономиках различных стран изменений при переходе от административно-командной к рыночной экономике; во-вторых, постоянным вниманием российских исследователей к проблемам развития отношений собственности; в-третьих, использованием «карты» приватизации в острой политической полемике и вовлечением всего населения в процесс обсуждения ее хода и результатов.  
  В теории приватизации и обобщении ее практики сохраняется множество дискуссионных и нерешенных проблем как методологического, так и прикладного характера. Более того, в условиях перехода России к рыночной экономике появляются новые моменты, имеющие важное значение для дальнейшего развертывания приватизационного процесса.  
  Следует иметь в виду, что до сих пор по-разному трактуется даже само понятие «приватизация», его соотношение с категориями «частная собственность», «разгосударствление». Особенно остры дискуссии о месте приватизации в экономической реформе; об очередности или одновременности приватизации, либерализации цен и структурной перестройки; о целях приватизации; наконец, о сочетании экономической эффективности и социальной справедливости, платности и бесплатности в используемых моделях приватизации.           Самостоятельными проблемами остаются критерии выбора способа приватизации, определение ее темпов, приоритетов.  
 
 
 
 
 

1. ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ 

    Регулирование  отношений в области владения, пользования и распоряжения землей, несмотря на достаточно долгий период действия нового законодательства о земле, является одной из наиболее сложных и отягощенных многочисленными ведомственными актами проблем законодательства. Не меньше вопросов вызывает и приватизация земельных участков.  

    Вступивший  в силу в апреле 2002 года Федеральный  закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О  приватизации государственного  и муниципального имущества" (с  изменениями от 27 февраля 2003 г.)[1]  (далее - Закон о приватизации) создал необходимые основы для включения земельных участков в гражданский оборот. Несмотря на то, что Закон о приватизации, как следует из п.2 ст.3, распространяется только на случаи отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, следует признать его появление значительным шагом в развитии российского законодательства, поскольку действие Федерального закона N 123-ФЗ от 21.07.97 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" не распространялось на приватизацию земли. Приватизация земельных участков, составляющих единый имущественный комплекс с объектами приватизации, должна была регулироваться другими федеральными законами. 

    Предпосылкой  для появления подобной новеллы в новом Законе о приватизации явилась норма пункта 7 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно последней со дня введения в действие Земельного кодекса РФ - 30.10.2001 - приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в нем. 

Определение состава земельных участков, подлежащих приватизации, регулируется, прежде всего, ст.28 Закона о приватизации. Пункт 2 этой статьи устанавливает, что приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: 

·        находящихся у унитарного предприятия  на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; 

·        занимаемых зданиями, строениями и  сооружениями, а также объектами, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов. 

   Из этой  нормы видно, что ее действие, строго говоря, распространяется только на случаи продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, но не на такой способ приватизации, как преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество. Очевидно, что не существует особых проблем с приватизацией тех земельных участков, на которых расположены приватизируемые объекты недвижимости, входящие в имущественный комплекс, поскольку здесь возможно применение п.1 ст.28 Закона о приватизации. Пункт говорит об отчуждении земельных участков лицу, приобретающему объекты недвижимости, расположенные на этом участке, безотносительно к основаниям такого приобретения. 

   В то  же время остается открытым  вопрос о том, следует ли  включать в состав приватизируемого  имущественного комплекса унитарного  предприятия, преобразуемого в открытое акционерное общество, земельные участки, на которых не находятся объекты недвижимости, не являющиеся необходимыми для использования этих объектов, но принадлежащие унитарному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды. С одной стороны, можно сделать вывод о том, что законодатель специально ограничил приватизацию незастроенных земельных участков только случаями продажи имущественного комплекса унитарного предприятия, с другой - нельзя не видеть однородность отношений, возникающих при продаже имущественного комплекса унитарного предприятия и при преобразовании унитарного предприятия в открытое акционерное общество[2]. 

   Действительно,  в обоих случаях в основе  этих отношений лежат сделки  с имущественным комплексом - предприятием, как этот термин раскрыт в ст.132 ГК РФ. В первом случае имущественный комплекс переходит к новому собственнику на основе договора купли-продажи, во втором - в результате преобразования унитарного предприятия. Подобная дифференциация только подчеркивает единые основания этих сделок, что требует и единства правового регулирования. Соответственно нормы п.2 ст.28 Закона о приватизации могут применяться и к случаям преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество. 

   Следует  также отметить, что в обоих  случаях состав имущественного  комплекса определяется в соответствии  со ст.11 Закона о приватизации. С учетом состава имущественного  комплекса вычисляется балансовая  стоимость подлежащих приватизации  активов унитарного предприятия. А на основании этой балансовой стоимости устанавливается способ приватизации (п.2 ст.13 Закона о приватизации). 

   Таким  образом, определяя состав имущественного  комплекса, подлежащего приватизации, мы должны заранее включать  или не включать в него незастроенные земельные участки, принадлежащие унитарному предприятию на праве собственности или на праве аренды. Но прежде должен быть определен этот состав и выбран способ приватизации. В результате мы приходим к логическому противоречию, доказывающему необходимость единообразного подхода к определению состава земель, приватизируемых в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, независимо от способа приватизации[3]. 

   Логичен  вывод о том, что позиция,  в соответствии с которой при преобразовании унитарного предприятия в открытое акционерное общество подлежат приватизации незастроенные участки, принадлежащие унитарному предприятию на праве собственности, представляется более обоснованной. Тем не менее, следует признать, что скорейшее создание законодательной определенности по данному вопросу было бы весьма желательным. 

   Анализируя  Закон о приватизации, необходимо  четко осознавать, что подавляющее  большинство хозяйствующих субъектов,  предприятия которых были приватизированы  в 90-х годах прошлого века, волнует не то, каким образом включать земельные участки в состав приватизируемых имущественных комплексов, а более практичные вопросы, связанные с тем, что в настоящее время подавляющая масса земельных участков, на которых расположены приватизированные здания и сооружения, принадлежит собственникам этих объектов либо на праве аренды, либо на праве постоянного пользования. В результате практический интерес представляют два вопроса:    что произойдет с земельными участками, принадлежащими на праве бессрочного пользования земельным участком, и есть ли правовая возможность приватизировать земельный участок, находящийся в аренде? 

   Пункт  3 ст.28 Закона о приватизации устанавливает,  что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Оставляя в стороне вопрос о неудачной формулировке, использованной в законе, статья 222 ГК РФ делает затруднительным приобретение права собственности на самовольную постройку - мы видим, что Закон о приватизации не устанавливает четкого срока для совершения вышеуказанной сделки с земельным участком (аренда или выкуп).