Основы земельного права

    Также собственники и владельцы участков имееют право:

    возводить жилые, производственные, культурно-бытовые  и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

    проводить в соответствие с разрешенным  использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

    другие  права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

    Земельный кодекс также устанавливает, что  собственник земельного участка  имеет права собственности на:

    посевы  и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. В последней ситуации это право принадлежит арендатору, землевладельцу, землепользователю;

    право собственности распространяется также  на расположенные на земельном участке  многолетние насаждения, за исключением  случаев, установленных Лесным кодексом РФ. Согласно ст.20 Лесного кодекса РФ древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности граждан или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарной растительностью осуществляется собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства РФ и законодательства РФ о растительном мире. Древесно-кустарная растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

    Порядок залога земельного участка регулируется Гражданским кодексом (общие положения залоговых отношений распространяются и на залог земельного участка) (ст.ст.334, 340 и другие статьи ГК РФ).

    Как и другое имущество, земельный участок  является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

    Договор о залоге должен быть заключен в  письменной форме и удостоверен  нотариально. Кроме того, он должен быть зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

    Право дарения земельного участка имеют  собственники земли (граждане и юридические  лица) на основании Указа Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (п.2). Общие положения о дарении, также как и при регулировании иных гражданско-правовых сделок, содержатся в гражданском законодательстве.

    Для обеспечения заключения договоров дарения, так же как и договоров мены, Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству была разработана форма договора дарения земельного участка6.

    Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей.

    Основания прекращения права собственности  на земельный участок изложены в  ст.44 Земельного кодекса: при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

    Указанная статья в целом соответствует  нормам Гражданского кодекса, с учетом особенностей земельных участков как  имущества. В частности, в ней  не упоминается о прекращении  права собственности в случае гибели или уничтожения земельного участка, поскольку сама по себе такая ситуация невозможна: даже в случае деградации земли, нарушения почвенного покрова непосредственно земельный участок никуда не исчезает.

    В соответствии со ст.52 Земельного кодекса  отчуждение собственником земельного участка осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограничения оборотоспособности земельных участков.

    Условия и порядок отказа собственника от права на земельный участок регулируются ст.53 Земельного кодекса.

    Основания принудительного лишения собственника земельного участка регламентированы гражданским законодательством. Кроме случаев, перечисленных в ст.235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается.

    Среди таких случаев в указанной  статье названы выкуп у собственника земельных участков для государственных или муниципальных нужд, основания и порядок которого регламентированы ст.49 и 55 Земельного кодекса; реквизиция и конфискация, порядок осуществления которых в отношении земельных участков регулируются соответственно ст.50 и 51 Земельного кодекса.

    Иными словами лишения собственника прав на земельный участок в соответствии с гражданским законодательством  могут быть:

    обращение взыскания на имущество по обязательствам. По российскому законодательству гражданин  отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (ст.24 ГК РФ);

    гражданин, являющийся индивидуальным предпринимателем, если он не в состоянии удовлетворить требования кредиторов, связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности, может быть признан несостоятельным по решению суда, и требования кредиторов в этом случае удовлетворяются за счет принадлежащего должнику имущества (ст.25 ГК РФ);

    юридические лица, кроме финансируемых собственником  учреждений, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (ст.56 ГК РФ).

    Согласно  ст.278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (в то время как для другого имущества в соответствии со ст.237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания).

    Право собственности на имущество (в том  числе земельный участок), на которое  обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество:

    отчуждение  имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу. В отношении земельного участка это может быть, например, случай, когда участок из земель сельскохозяйственного назначения поступил в силу наследования по завещанию в собственность юридического лица или гражданина, который не ведет сельскохозяйственное производство и не входит в перечень субъектов, которым такой участок мог бы быть предоставлен. В соответствии со ст.238 ГК РФ в этом случае собственник обязан произвести отчуждение такого участка в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Если участок в установленный срок собственником не отчужден, он подлежит по решению суда принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом; при этом вычитаются затраты на отчуждение имущества;

    отчуждение  имущества, в том числе земельного участка в случаях: выплаты участнику  долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре в силу п.4 ст.252 ГК РФ; решения суда о признании права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором эта недвижимость расположена, в силу п.2 ст.272 ГК РФ.

    Земельный участок может быть также изъят у собственника без выплаты его стоимости при надлежащем использовании этого участка в случаях:

    если  использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального  использования земли, установленных  земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки (ст.284 ГК РФ);

    если  участок предназначен для сельскохозяйственного  производства либо жилищного или  иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение  трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст.284 ГК РФ). В  этот период не включается время, необходимое для освоения участка, и время, в течение которого участок не может быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование.

    Поскольку специальных норм в отношении процедуры лишения права собственности на земельный участок при нарушении земельного законодательства пока не установлено, а ст.286 ГК РФ отсылает к земельному законодательству, следует ориентироваться на нормы ст.54 Земельного кодекса, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и землепользователей.

    В частности, к лишению права собственности  вполне применимы нормы об исключительно  судебном порядке принятия решения  об изъятии земельного участка, об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, с установлением срока для устранения нарушения.

    Наконец, прекращение прав собственности  на землю может произойти в результате приватизации и национализации.

    При приватизации земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, по решению самого собственника отчуждается в собственность  граждан и юридических лиц  в порядке, предусмотренном законодательством.

    При национализации, наоборот, происходит обращение в государственную  собственность земель, находящихся  в собственности граждан и  юридических лиц. Это возможно только на основании специального закона. При этом должно производиться возмещение стоимости земельных участков и других убытков в порядке ст.306 ГК РФ.

    Землепользование, землевладение и аренда земельных  участков. В Земельном кодексе  закреплена следующая система прав на землю лиц, не являющихся собственниками:

    постоянное (бессрочное) пользование земельными участками;

    пожизненное наследуемое владение земельными участками;

    аренда  земельных участков;

    право ограниченного пользования чужим  земельным участком (сервитут);

    безвозмездное срочное пользование земельными участками.

    Существовавшие  до принятия Земельного кодекса и  несоответствующие его положениям права на земельные участки (право  хозяйственного ведения, право оперативного управления и др.) в соответствии со ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в целях упорядочения видов прав на землю, подлежат переоформлению со дня введения Кодекса в действие.

    Земельный кодекс предусматривает льготные условия  по пользованию землей на праве бессрочного  постоянного пользования только для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления. Гражданам, хозяйственным обществам и товариществам, производственных кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, основанным на праве хозяйственного ведения, земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Хотя за теми из них, которым такое право было предоставлено ранее, Земельный кодекс его сохраняет.

    Лица, пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, не имеют  права распоряжаться земельными участками, в том числе его  внесения в уставный (складочный) капитал (п.6 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Однако Земельным кодексом предусмотрены разные возможности граждан и юридических лиц по дальнейшему использованию земельных участков на этом праве. Граждане могут продолжать использовать участки на указанном праве и их возможность переоформить его на право собственности сроком не ограничена. Юридические лица, за исключением названных в п.1 ст.20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участи в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами ст.36 Земельного кодекса.