Основы земельного права

    Во-вторых, как собственники земельных участков. В этом случае они выступают на равных началах с иными участниками  отношений: гражданами и юридическими лицами (ч.2 ст.9, ст.10 и 11 Земельного кодекса).

    В имущественном отношении к земле, в качестве ее принадлежности, должны относиться почвенный покров и естественная растительность. Иногда в юридической  литературе можно встретить предложения  рассматривать в качестве принадлежности земли немигрирующие виды дикой фауны. В этом плане земельные правоотношения сближаются с гражданскими, среди которых давно известен институт "главная вещь и ее принадлежность". Принадлежностью земли являются также защитные и мелиоративные устройства и посадки - поскольку они не имеют особой от земли хозяйственной ценности или же их ценность значительно уступает ценности земли, которую они защищают и улучшают. Бесспорно, что принадлежностью земли являются результаты защитных и мелиоративных работ, полностью слившихся с землей (планировка поверхности земли, расселение засоленных угодий, химические мелиорации, террасирование склонов, уборка камня и др.).

    В силу различий природных свойств  земли и неодинакового хозяйственного ее использования могут возникать самые разнообразные земельные отношения.

    Земельные правоотношения могут возникать, изменяться или прекращаться на основании правомерных  и неправомерных действий (правонарушений). Так, например, при систематическом  нарушении земельного законодательства пользователь может быть лишен права на землю. Земельный участок может быть изъят (выкуплен) и при отсутствии нарушений, если он понадобился для государственных или общественных нужд.

    Изменения в содержании земельных правоотношений происходят при частичном изъятии земель, например, в случае соглашения сторон об изменении условий договора аренды, а также при некоторых других обстоятельствах, не приводящих к полному прекращению права пользования землей.

    Наконец, земельные правоотношения могут  различаться по степени взаимной обязанности их участников. Они могут быть отношениями равноправия (партнерские отношения) и отношениями подчиненности одной стороны другой. Как правило, равноправные земельные отношения возникают между теми или иными хозяйствами - пользователями земли. Так, согласование между соседями о порядке использования граничащих (смежных) участков осуществляется путем свободной договоренности. Одна сторона не может диктовать другой обязательных условий поведения, не учитывающих интересов соседа. Стороны этих отношений обязаны в равной мере воздерживаться от нарушения установленного порядка пользования землей. Устранение нарушений допускается не путем "самосуда", а компетентным органом государства (землеустроительной службой, судом, арбитражным судом). Партнерские отношения складываются между арендатором и арендодателем, в том числе при сдаче земельного участка в аренду, между колхозом, совхозом и коллективом, работающим на условиях внутрихозяйственного арендного подряда, поскольку участники этих отношений обязаны уважать права друг друга, добиваться взаимного согласия, не нарушать законных интересов другой стороны.

    При отношениях подчиненности складывается иной характер поведения субъектов  права пользования землей. В этих отношениях, как правило, одной из сторон является орган управления, который по закону правомочен давать те или иные указания землепользователю, добиваться от него тех или иных действий, контролировать его поведение и т.д. Так, должностное лицо землеустроительной службы может потребовать от всякой сельскохозяйственной организации прекращения работ, угрожающих порчей угодий, и землепользователь, собственник, землевладелец обязаны подчиниться этим законным требованиям.

    По  функциональному назначению земельные  правоотношения могут быть регулятивными и правоохранительными.

    Регулятивные  правоотношения - это такие отношения, которые урегулированы нормами  земельного права, и которые выражаются в совершении участниками данных отношений позитивных действий.

    Правоохранительные  земельные отношения, в отличие от регулятивных, вызываются отклонением в поведении участника земельных отношений от нормы закона. Они, как правило, возникают по поводу правонарушений, когда наступает необходимость юридического воздействия на нарушителя земельного законодательства. Названные отношения могут складываться и при отсутствии правонарушения, когда есть угроза его наступления. Поэтому, например, со стороны органов землеустроительной службы, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, могут быть приняты охранительные (предупредительные) меры, чтобы не допустить назревающего правонарушения.

    Земельные правоотношения могут быть классифицированы и по иным основаниям, широко используемым в гражданском праве:

    по  критерию содержания - на имущественные и неимущественные;

    по  критерию определенности состава субъектов - на абсолютные и относительные; и  т.д.

5. Правовой режим  земель

    Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в соответствии с требованиями п.1 ст.8 Земельного кодекса в следующем порядке:

    земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

    земель, находящихся в собственности  субъектов Российской Федерации, и  земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

    земель, находящихся в муниципальной  собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления.

    Земель, находящихся в частной собственности:

    земель  сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов  Российской Федерации;

    земель  иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

    В настоящее время целевое назначение и категории установлены для всех земель Российской Федерации. В связи с тем, что полномочия по переводу земель из одной категории в другую предоставлены всем субъектам, обладающим правами государственной или муниципальной собственности на землю, ст.8 Земельного кодекса переводит регулирование порядок перевода земель на уровень федерального закона. Такой закон в настоящее время находится в стадии разработки. Он должен будет установить основные принципы перевода земель из одной категории в другую, основания для изменения целевого назначения, полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в области перевода земель из одной категории в другую, права граждан и юридических лиц при осуществлении процедуры изменения целевого назначения земельных участков.

    Сегодня же указанный круг вопросов регламентируется лишь фрагментарно некоторыми из федеральных  законов РФ. Так, например, Лесной кодекс РФ содержит нормы, устанавливающие  порядок перевода лесных земель в  нелесные земли для использования  их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и (или) порядок изъятия земельного лесного фонда (ст.63) и порядок перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом (ст.64).

    Федеральный закон от 31 марта 1999г. №69-ФЗ "О  газоснабжении в Российской Федерации" (СЗ РФ 1999, №14, Ст.1667) устанавливает, что  в постоянное пользование организации - собственнику системы газоснабжения  передаются земельные участки для строительства технологических объектов по добыче и хранению газа, объектов магистрального газопровода с переводом таких участков в категорию земель промышленности и транспорта (ст.28).

    В основном регулирование рассматриваемых  отношений пока осуществляется на уровне подзаконных актов вплоть до ведомственных. Так, Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог (утверждено приказом МПС России от 15 мая 1999г. №26Ц, зарегистрировано в Минюсте РФ 27 июля 1999г. №1848/БНА ФОИВ, 1999, 16 августа, №33) устанавливает, что пересмотр границ и размеров полосы отвода, изъятие временно не используемых земельных участков и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на то органами по согласованию с железными дорогами в порядке, установленном законодательством РФ (п.5)4.

    Поскольку "категория" составляет основу правового  режима любого земельного участка, в  п.2 ст.8 Земельного кодекса уделено  особое внимание тому, в каких документах категория земель должна быть зафиксирована.

    Среди таких документов Кодекс, в частности, называет:

    акты  федеральных органов исполнительной власти, акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации  и акты органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков. К таким актам относится: Свидетельство на право собственности на землю, утверждено Указом Президента РФ от 27 октября 1993г. №1767, с изменениями и дополнениями от 24 декабря 1993г., от 25 января 1999г.;

    договоры, предметом которых являются земельные участки: Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержден Роскомземом 2 июня 1993г. №1-16/770, зарегистрирован в Минюсте РФ 10 июня 1993г. №275/БНА РФ 1993г. №9, а также Типовые формы договоров дарения и мены земельными участками - рекомендованы письмом Роскомзема от 19 октября 1994г. №2-16/1629;

    документы государственного земельного кадастра - Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утверждены Росземкадастром 10 апреля 2001г.;

    документы о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Правила ведения Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219, с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1999г.;

    иные  документы в случаях, установленных  федеральными законами и законами субъектов  Российской Федерации.

    В соответствии с Земельным кодексом (п.3 ст.8), нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую служит основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

6. Право собственности  на землю и иные  права

    Право собственности является наиболее полным по содержанию правом на имущество. По своей правовой природе - это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становится "имуществом" или "вещью" - тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки.

    Хотя  Конституцией РФ, помимо государственной, частной и муниципальной, установлена  возможность существования и "иных" форм собственности, земельное законодательство останавливается пока только на трех перечисленных.

    Особенностью  права собственности на землю  в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве "по субъекту". В зависимости  от субъекта, обладающего правами  на землю, устанавливается объем  прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю.

    Права всех субъектов права собственности  равны и защищаются способами, установленными законом. К субъектам правовых отношений, связанных с возникновением права  собственности на землю, относятся также лица, вступающие в отношения по поводу приобретения этого права. Граждане и юридические лица как субъекты объединены содержанием права частной собственности на землю, которое им предоставлено законодательством.

    В соответствии со ст.16 Земельного кодекса государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

    При этом разграничение государственной  собственности на землю на собственность  Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".

    Согласно  ст.214 ГК РФ государственной собственностью в России является имущество, принадлежащее  на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность) и имущество, принадлежащее на праве  собственности ее субъектам (собственность  субъекта Федерации).

    От  имени Российской Федерации и  ее субъектов права собственника реализуют органы государственной  власти в пределах их компетенции, установленной  актами, определяющими статус этих органов. Так, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18 июля 2000г. №536 Минимущество России осуществляет проведение единой политики в области земельных и имущественных отношений; приватизацию, управление и распоряжение государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей компетенции; регулирование деятельности на рынке недвижимости и при осуществлении оценочной деятельности; координацию в случаях, установленных федеральным законодательством, деятельности в области имущественных и земельных отношений иных федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.