Основы земельного права

ОСНОВЫ  ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА

1. Общая характеристика  земельного законодательства  Российской Федерации

    Земельные отношения всегда находились в центре внимания общественности, были и остаются актуальными для всех слоев населения - как обладающих, так и не обладающих земельными участками. Основной закон Российской Федерации - Конституция - содержит ряд положений, которые являются отправными для земельного законодательства.

    Так, непосредственно на регулирование  земельных отношений направлены следующие статьи Конституции:

    ст.9 - о земле и иных природных ресурсах, находящихся в различных формах собственности;

    ст.36 - о праве частной собственности  на землю и регулировании условий  и порядка пользования ею на основе федерального закона;

    ст.42 - о праве каждого на благоприятную окружающую среду;

    ст.58 - об обязанности каждого сохранять  природу, бережно относиться к ее богатствам;

    ст.72 - об отнесении к совместному ведению  Федерации и ее субъектов земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах, об охране окружающей среды.

    Статья 36 (ч.2), например, устанавливает, что  владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем, в общественных интересах  указанная статья вводит ограничения хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы при этом не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц.

    В то же время ст.72 определяет, что  в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится земельное законодательство (п."к"), а также вопросы владения, пользования и распоряжения землей (п."в").

    Несомненную значимость для регулирования земельных  правоотношений, представляют собой  также положения Конституции  РФ:

    о гарантировании единства экономического пространства, поддержки конкуренции, свободы экономической деятельности (ст.8); о равенстве всех перед законом и судом (ст.19);

    об  обязанности каждого платить  законно установленные налоги и  сборы (ст.57) и некоторые другие.

    Вступивший  в силу 30 октября 2001г. Земельный кодекс РФ вслед за Гражданским (ст.3 ГК РФ) исходит из понятия законодательства в узком смысле, определив в  п.1 ст.1, что земельное законодательство представляет собой совокупность Земельного кодекса, федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации.

    Земельный кодекс 2001г. является головным отраслевым законом, обладающим приоритетом в  регулировании земельных отношений. Его принятие стало важным событием в жизни Российской Федерации. Прежний  Земельный кодекс РСФСР 1991г. давно не отвечал потребностям современных общественных отношений, более половины его статей была отменена еще в 1993г. при приведении законодательства в соответствие с Конституцией РФ. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами. Отныне содержавшие нормы земельного права законодательные акты Союза ССР в соответствии со ст.5 Федерального закона от 25 октября №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие нового Земельного кодекса не применяются.

    Новый Земельный кодекс разграничил полномочия Российской Федерации и ее субъектов  в области регулирования земельных  отношений, определил виды прав на землю, основания их возникновения и  прекращения, установил особенности оборота земельных участков, зафиксировал правовой режим каждой из категорий земель.

    Разграничив компетенцию Российской Федерации  и ее субъектов, Земельный кодекс в ст.9 отнес к ведению Федерации:

    установление  основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

    установление  ограничений прав собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных  участков, а также ограничений  оборотоспособности земельных участков;

    государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра;

    установление  порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для  государственных и муниципальных нужд;

    изъятие для нужд Российской Федерации земельных  участков, в том числе путем  выкупа;

    разработку  и реализация федеральных программ использования и охраны земель;

    управление  и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственности);

    иные  полномочия, отнесенные к полномочиям  Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, федеральными законами.

    Упоминаемые в ст.9 иные полномочия, отнесенные к  ведению Российской Федерации другими федеральными законами, закреплены, в частности, в Водном кодексе 1995г., Лесном кодексе 1997г., Законах об охране окружающей среды 2002г., о плате за землю 1991г., об основах градостроительства в Российской Федерации 1992г., о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах 1995г., об особо охраняемых природных территориях 1995г., о мелиорации земель 1996г., о государственном регулировании агропромышленного комплекса 1997г., о безопасном обращении с пестицидами и ядохимикатами 1997г.

    Субъекты  Федерации на основании ст.10 Земельного кодекса, наделены полномочиями:

    по  изъятию, в том числе путем  выкупа, земель для нужд субъекта Российской Федерации;

    по  разработке и реализации региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации;

    по  управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в собственности  субъектов Российской Федерации;

    иными полномочиями, не отнесенными к полномочиям  Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

    Очевидно, что наряду с самостоятельной  компетенцией, указанная статья предусматривает  и остаточную.

    Среди нормативно-правовых актов, принятых субъектами Российской Федерации в области  регулирования земельных отношений в рамках указанной компетенции, можно назвать Закон Свердловской области о регулировании земельных отношений от 6 декабря 1995г.; Закон Воронежской области о регулировании земельных отношений от 25 мая 1995г.; законы "О земле", "О земельной реформе", "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" Республики Дагестан; Временное положение о регулировании земельных отношений в Тверской области, принятое 25 июля 1996г. Законодательным Собранием Тверской области.

    Наконец, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений Земельный кодекс (ст.11) относит:

    изъятие, в том числе путем выкупа, земельных  участков для муниципальных нужд;

    установление  с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;

    разработку  и реализацию местных программ использования  и охраны земель;

    управление  и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности;

    иные  полномочия на решение вопросов местного значения в области использования  и охраны земель.

    Наибольшие  полномочия в области земельных  отношений принадлежат органам  местного самоуправления на землях поселений (гл.15 Земельного кодекса).

    Вместе  с тем необходимо иметь в виду, что имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними являются по существу гражданско-правовыми, и  регулируются гражданским законодательством (ст.3 Земельного кодекса). Например, к ст.10 непосредственное отношение имеет ст.129 ГК РФ, согласно которой "земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах".

    В связи с тем, что Земельным  кодексом регулируется оборот лишь около 2,5% земель Российской Федерации, важная роль в земельном законодательстве отводится специальному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", принятый Государственной Думой 25 июня 2002г.и вступивший в силу 25 января 2003г. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (ст.1).

    Принятие  субъектами Российской Федерации законов  и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

    При этом Закон определил следующие  принципы, на которых должен основываться оборот земель сельскохозяйственного назначения:

    сохранение  целевого использования земельных  участков;

    установление  размера общей площади земельных  участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

    преимущественное  право субъекта Российской Федерации  или в случаях, установленных  законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

    преимущественное  право субъекта Российской Федерации  или в случаях, установленных  законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездием отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

    установление  особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

    предоставление  гражданам и юридическим лицам  в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.