Недвижимые вещи как объекты гражданских прав

   Смешение  правового режима объектов вещных и  обязательственных прав во многом объясняется  влиянием англо-американских правовых представлений. В этом правопорядке принято различать "вещи во владении" (choses in posession), т.е. вещи, которыми можно  физически обладать, и "вещи в  требовании" (choses in action), т.е. различные  права (что, в свою очередь, можно  считать буквальным использованием понятия "нетелесных вещей" (res incorporales), известного римскому частному праву). Однако в европейской континентальной правовой системе режим вещей и прав четко различается. Так, §90 Гражданского кодекса Германии прямо указывает, что вещами могут быть только "телесные предметы".

   Кроме того, при таком подходе всякому  объекту, имеющему экономические свойства товара, пытаются придать юридический  режим вещи, объявляя его объектом вещного права (обычно - права собственности), не учитывая, что свойствами товара обладает гораздо более широкий круг объектов, нежели вещи. Вещами, в частности, не являются объекты так называемой "интеллектуальной собственности" - нематериальные результаты творческой деятельности, а также средства индивидуализации товаров и их производителей (так называемые "промышленные права", или "промышленная собственность") (ст.138 ГК) и коммерческая информация, составляющая служебную или коммерческую тайну (ст.139 ГК).

   Правовой  режим разных групп вещей не может  быть одинаковым и зависит целей  применения, свойств и экономических  характеристик этих вещей. Правовой режим вещей является основой  для их классификации на следующие  группы:

   1. Средства  производства и предметы потребления. 2. Недвижимое имущество - движимое  имущество. 3. Индивидуально определенные - определенные родовыми признаками. 4. Отдельные вещи, их совокупности  и комплексы. 5. Вещи делимые и  неделимые. 6. Вещи потребляемые и  непотребляемые. 7. Плоды и доходы. 8. Заменимые и незаменимые вещи. 9. Вещи допущенные к гражданскому  обороту и ограниченные или  изъятые из оборота. Деление  вещей на средства производства  и предметы потребления основано  на их различии по экономическим  характеристикам, физическим свойствам  и целевому назначению. Средства  производства подлежат отражению  на балансах юридических лиц,  в бухгалтерском учете, требуют фиксации их принадлежности определенному субъекту и определения их стоимости. Их стоимость определяется как остаточная, балансовая, рыночная или иная.  Для предметов потребления, по общему правилу, гражданское законодательство таких требований не устанавливает.

   Деление вещей на движимые и недвижимые осуществляется в силу ст. 130-131 ГК РФ путем перечисления, какие вещи являются недвижимыми и  движимыми. В состав недвижимых вещей  включены земельные  участки, участки  недр, обособленные водные объекты и  все, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние  насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические  объекты. Этот перечень является открытым. Все недвижимые вещи подлежат государственной  регистрации. К движимым вещам законодателем  отнесено имущество  по остаточному принципу: все те вещи, включая  деньги и ценные бумаги, которые не вошли  в состав недвижимости.

   Последствия деления вещей  на движимые и недвижимые заключаются в  следующем:  1. Установлен особый порядок и  форма совершения сделок с недвижимостью. Прежде всего требуется  государственная  регистрация прав и перехода недвижимости от одного лица к  другому.  2. Сдача  в аренду недвижимости, которая находится  в государственной  собственности, осуществляется с согласия государственного комитета имущества, либо территориальных  органов этого  комитета в зависимости  от вида и местонахождения  этого имущества.

   Вещи  индивидуально определенные и определенные родовыми признаками.

   В ГК РФ не дано в явном виде такой классификации. Однако при этом использовано понятие  индивидуально определенных вещей, например, в ст. 398 ГК РФ предусмотрены  последствия неисполнения обязательства  передать индивидуально определенную вещь.

   Индивидуально определенными являются вещи единственные в своем роде, уникальные такие  как картина, дом и пр. Все остальные  вещи - это вещи, определенные родовыми признаками. Последние определяются числом, мерой или весом. Индивидуальная определенность вещей не является их естественным свойством, а возникает  в результате соглашения сторон. Из вещей, определенных родовыми признаками, может быть выделено определенное количество и они становятся индивидуально  определенными. Например, любой вид  товаров в магазине -это вещи определенные родовыми признаками. Отобранная для  оплаты покупателем вещь становится индивидуально определенной.

   Юридические последствия деления вещей не индивидуальные и родовые заключаются  в следующем:

   1. Предметами  аренды, имущества, найма, подряда  и ряда других договоров могут быть только вещи индивидуально определенные. Наоборот, предметами денежного займа могут быть только предметы, определенные родовыми признаками.

   Биржевые  сделки действительны только для  продукции массового производства, которая является единственным видом  биржевого товара.

   2. Индивидуально  определенные вещи юридически  незаменимы. Поэтому, в случае  гибели или порчи таких вещей  должник освобождается от исполнения  долга в натуре.

   В отличие  от них вещи, определенные родовыми признаками, являются юридически заменимыми и в случае их гибели или порчи  должник не освобождается от исполнения обязательства в натуре.

   При гибели такой вещи предъявляется не виндикационный иск, а иск о возмещении ущерба в связи с гибелью этой вещи.

   Среди вещей, как объектов гражданских  прав выделяют совокупности и комплексы, которые могут включать четыре разновидности:

   1. Совокупность  вещей и на отдельная вещь. 2. Главная вещь и принадлежности. 3. Составные части и запасные части. 4. Имущественные комплексы. Совокупность вещей - это группа однородных, либо

   разнородных вещей, которые выполняют свое экономическое, хозяйственное назначение не по отдельности, а совместно. Примерами совокупностей  являются мебельный гарнитур, сервиз, набор различных инструментов (слесарных, плотницких и др.). По общему правилу, эта совокупность рассматривается  как единый объект. Однако, допускается  заключение сделок по поводу отдельных  предметов из совокупности, например, распродажа мебели из гарнитура.

   В качестве совокупности выступают парные вещи - пара обуви, перчаток, лыж, лыжных палок  и т.п. Хотя они рассматриваются  единым объектом, в определенных случаях  возможно отчуждение одного предмета из пары.

   При уничтожении, или повреждении одной из вещей, входящих в совокупность, потерпевший  может требовать замены на новую  совокупность, либо замещения стоимости  не одной, а совокупности вещей.

   Классификация на главную вещь и принадлежности основана на том, что принадлежность предназначена для обслуживания главной вещи и призвана обеспечивать удобство и надежность использования главной вещи. Например, в совокупности часы и браслет - часы - главная вещь - браслет принадлежность. Юридические последствия такой классификации состоят в следующем:

   1. Принадлежность  следует судьбе главной вещи, если законом или договором  не установлено иное.

   2. При  купле-продаже принадлежность покупается  или продается с главной вещью  и безвозмездно, если другое не  установлено законом или соглашением  сторон.

   Деление вещей на составные части и  запасные части обусловлено тем, что они выполняют различные  функции по отношению к изделию  в целом. Составные части - конструктивно  связаны с основным объектом. Они  неразделимы в экономическом  и функциональном значении: Двигатель  автомобиля, его передние и задние подвески и пр. Юридически основной объект не может существовать без  составных частей. И технически, и юридически они нераздельны. В  том случае, когда допускаются  сделки с отдельными составными частями, весь объект рассматривается как  сумма запасных частей.

   Запасные  части - предназначены для замены некоторых составных частей. Юридическим  следствием выделения запасных частей в обособленную группу является то, что основной объект может существовать без запасных частей. Поэтому допускаются  отдельные самостоятельные сделки с запасными частями, как таковыми.

   Понятие недвижимости в гражданском  праве.

   Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском  праве и воспринято практически  всеми правовыми системами. Такое  деление имущества связано с  правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с  введением в  гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков.

   В состав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что  с ним физически и прочно связано  путем насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения назначения вещи.

   Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению  или самостоятельно, как например, животные, или при содействии посторонней  силы, как например, мебель, произведения искусства и тому подобное.

   В советском  законодательстве в связи с национализацией  земли сразу после Октябрьской  революции и изъятием ее из гражданского оборота, деление вещей на недвижимые и движимые потеряло смысл и практическое значение. После долгого перерыва термин «недвижимое имущество» появился сначала в Законе «О собственности  в РСФСР» от 24 декабря 1990 года1[1], а потом и в Основах Гражданского законодательства Союза ССР и республик2[2].

   Гражданский кодекс (далее - ГК) Российской Федерации, принятый Государственной Думой  РФ и введенный в действие в 1995 (Часть первая) и в 1996 (Часть вторая) годах, уделяет правовому регулированию  недвижимого имущества и сделок с ним много внимания.

   Согласно  ст.130 ГК к недвижимому имуществу  относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты, и  все, что прочно связано с землей , то есть объекты , перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Закон относит к недвижимому  имуществу и вполне движимые вещи, как то государственные воздушные  и морские суда, космические объекты, что объясняется целесообразностью  распространить на них специальный  правовой режим, установленный для  недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам  в ст.130 ГК не является универсальным  для всех национальных законодательств  и исчерпывающим. Законодатель может  расширить этот перечень и отнести  к недвижимости и иные объекты  для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости. Например, по Французскому гражданскому кодексу  к недвижимому имуществу относятся  земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также  права (ст.594 Французского гражданского кодекса - далее ФГК).

   Выделения недвижимости из остального имущества  объясняется не только важностью  для экономики страны имеющихся  природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся  наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной  регламентации их участия в гражданском  обороте, что находит отражение  в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость ив ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.

   Многие  из присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но в условиях рынка, расширения объемов торгового  оборота их значимость возрастает.

   Следует подчеркнуть, что правовой режим  отдельных видов недвижимого  имущества существенно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре данной работы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеет различия с режимом  недр или режимом строений и других объектов.