Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Ноября 2017 в 10:01, курсовая работа
Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей стране право гражданина на жилище было впервые установлено в Конституции СССР 1977г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в других жилищных законах.
В Конституции РФ 1993г. провозглашается и гарантируется охрана права на жилище (ч. 1 ст. 40): «Никто не может быть произвольно лишен жилища»; часть вторая ст. 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище; согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ жилье предоставляется бесплатно (или за доступную плату) только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (например, военнослужащие; лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств; участников ВОВ и приравненных к ним лиц; инвалидов и некоторых других категорий граждан.
Еще одним основанием подобного выселения может явиться признание ордера на вселение в жилое помещение недействительным ( ст. 100 ЖК РСФСР ), в таком случае предусматривается два варианта выселения граждан из жилых помещений:
а) без предоставления другого жилого помещения (если проживающие в жилом помещении лица допустили неправомерные действия при получении занимаемого жилого помещения);
б) с предоставлением другого жилого помещения (в других случаях признания ордера на жилое помещение недействительным).
При этом следует иметь в виду, что во всех случаях признания ордера недействительным гражданам предоставляется (возвращается) жилое помещение, которым они ранее пользовались в доме государственного или муниципального жилищного фонда, или другое жилое помещение (если в ранее занимаемое жилое помещение они по каким-либо причинам не могут быть вселены).
Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 N 5; от 21.12.93 N 11; от 25.10.96 N 10)37 разъяснил, что при решении вопроса о принятии заявления о выселении с предоставлением другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 100 ЖК , т.е. в связи с признанием ордера недействительным, следует иметь в виду, что истец должен указать в заявлении конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемым, только в том случае, когда на нем самом лежит обязанность по его предоставлению. Если же предоставить жилое помещение выселяемым должно другое лицо, например, когда предъявляется иск о признании ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, либо когда в суд с заявлением о признании ордера недействительным обращается прокурор в интересах другого лица, то судья не вправе требовать указания в заявлении конкретного жилого помещения для предоставления выселяемым гражданам; в таких случаях судья привлекает к участию в деле предприятие, учреждение, организацию, на которых, в случае удовлетворения иска, должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.
Глава 3 Договор коммерческого найма жилого помещения.
Существенным отличием данного вида договора от договора социального найма жилого помещения является его коммерческий характер, кроме этого имеется еще целый ряд существенных отличий, которые будут рассмотрены далее.
Для договора коммерческого найма законодатель предусмотрел обязательную письменную форму, т.к. в отличии от договора социального найма- именно сам договор будет являться в данном случае основание для возникновения жилищных правоотношений. Однако, учитывая положения ст.162 ГК РФ, несоблюдение письменной формы не влечет недействительность договора. а лишь лишает стороны в судебном порядке ссылаться на свидетельские показания.
Заключению договора коммерческого найма жилого помещения предшествует процедура преддоговорных контактов, которая, в отличие от других договоров, имеет свою специфику. В целом процесс переговоров по заключению договора начинается с момента, когда необходимость в передаче в наем помещения и принятия его во временное пользование уже осознана сторонами, т.е. просчитана экономическая эффективность и коммерческая выгода будущей сделки и стороны обладают достаточной информацией друг о друге как о будущих контрагентах38. Вместе с тем совсем не обязательно, чтобы каждая из сторон имела свой проект будущего договора для его дальнейшего обсуждения и выработки приемлемого варианта. Но в пользу именно этого варианта существует несколько весомых аргументов: во-первых, это старые традиции: практика заключения договора социального найма жилья на основании ордера еще оказывает свое влияние; во-вторых, на переговорах, которые происходят конфиденциально, проекты удобно использовать в процессе согласования, чтобы следовать прямо их условиям.
Особое внимание следует уделить юридически грамотному оформлению договора. Целесообразно было бы порекомендовать сторонам для решения этих технических вопросов обратиться к помощи квалифицированных специалистов - адвоката, нотариуса.
Следующее отличие от договора социального найма проявляется в том, что данный договор носит срочный характер. Его продолжительность устанавливается соглашением сторон , но если в договоре срок не указан, он считается заключенным на пять лет ( ст. 683 ГК РФ).
В договоре коммерческого найма предусмотрено два вида сроков - до года и до пяти лет. Долгосрочный договор предполагает определенную устойчивость в положении нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор заключается на максимально допустимый законодательством срок - 5 лет. Для расторжения подобного долгосрочного договора по окончании его срока наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе в продлении договора. Если первый не выполнит своей обязанности, а второй не откажется от своих прав договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора, то в течении года он не имеет права нарушать это обязательство. При нарушении данного законодательного запрета наниматель вправе требовать признания договора с другим лицом недействительным и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор ( ст. 684 ГК РФ )39
В п.2 ст.683 ГК РФ дается понятие краткосрочного найма жилого помещения. Его анализ позволяет указать на ряд характерных признаков этого договора:
Однако стороны в договоре краткосрочного найма могут предусмотреть другие условия40.
Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилой площадью вместе с нанимателем.
При регулировании отношений по коммерческому найму законодатель отказался от привычного термина, который присутствует в жилищном законодательстве " члены семьи нанимателя ", заменив его категорией постоянно проживающих граждан ( ст. 677 ГК РФ ). При этом Гражданский кодекс не требует, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство и, таким образом, были членами его семьи, не устанавливает никаких критериев для определения этого круга лиц. По существу, их определяет сам наниматель, но для того, чтобы лицо, проживающее с ним, подпадало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре найма жилого помещения ( либо при его заключении, либо в любой другой момент в течении срока действия).
Договор найма жилого помещения на коммерческой основе может заключаться во все других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах. Но чаще всего договор коммерческого найма применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения ( наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.
Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его в наем на условиях, определенных соглашением сторон. При этом подобные граждане утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.
В качестве наймодателя по данному виду договора могут быть и организации, образованные как частные собственники.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено в владение и пользование на основании договора аренды или иного договора.
Характерным для этого вида договора является и то. Что для нанимателя законодатель не предъявляет специальных требований к нанимателю ( в том числе нуждаемости в улучшении жилищных условий), кроме одного - им может быть только физическое лицо.
По договору найма жилого помещения в качестве объекта выступает свободное изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.
В отличии от договора социального найма, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР ), ГК РФ не предъявляет такого требования; достаточно, чтобы помещение было пригодно для постоянного проживания ( ст. 673 ГК РФ ).
Однако, соглашением сторон может быть оговорено, что в наем передается благоустроенное жилое помещение. что чаще всего и делается на практике.
Учитывая, что договор коммерческого найма жилого помещения двусторонний, у сторон возникают взаимные права и обязанности, которые как правило оговариваются соглашением сторон.
Согласно определению договора коммерческого найма жилых помещений (п. 1 ст. 671 ГК РФ) основной и первоочередной обязанностью наймодателя является передача нанимателю жилого помещения во временное владение и пользование для проживания в нем. Эта же обязанность более подробно охарактеризована в ст. 676 ГК РФ, в которой говорится о том, что "наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания". Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, сам собственник, но необходимо, чтобы оно было "свободным" юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Жилое помещение обязательно должно быть пригодным для проживания в нем. Во-первых, оно должно быть изолированным, во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.
Наряду с обязательством по передаче помещения наймодатель также обязан "осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение", а именно содержать и ремонтировать жилой дом, обеспечивать бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. С указанным обязательством тесно связана другая обязанность собственника - производить капитальный ремонт. Представляется, что перед тем как передать нанимателю жилье, он должен произвести и текущий его ремонт, с тем чтобы помещение отвечало предъявляемым к нему требованиям.
Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения. Если же сдаваемое внаем жилье находится, например, в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров. В отличие от договора социального найма законодатель ввел правило, защищающее интересы обеих сторон в договоре. Это правило касается одностороннего изменения размера квартирной платы. Видимо, имеется в виду либо увеличение платы наймодателем, либо ее уменьшение нанимателем. Изменение размера платы за жилье может быть произведено как по закону, так и по договору.
Наниматель же в свою очередь обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Причем, он не вправе производить реконструкцию и переустройство жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если в договоре не оговорено иное, то наниматель самостоятельно обязан вносить коммунальные платежи, что опять же является характерной чертой договора, где наймодателем является или гражданин или организация, владеющая помещением на праве частной собственности.
Следующая обязанность нанимателя - производить текущий ремонт жилого помещения, если другое не предусмотрено самим договором.
К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также вселение временных жильцов. Причем, это право закреплено только за нанимателями, проживающими в жилом помещении на основании договора долгосрочного найма.
По договору поднайма жилого помещения наниматель передает на срок в пользование поднанимателю часть занимаемого им жилого помещения, при временном выезде все помещение. При этом поднаниматель не приобретает права самостоятельного пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Сдача жилого помещения в поднаем не допускается: