Договор найма жилого помещения

Статья 85 упомянутых Основ гласит: " По договору аренды ( имущественного найма) арендодатель ( наймодатель )обязуется  предоставить арендатору ( нанимателю  ) имущество во временное владение либо пользование за плату для  самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей" 

Представляется,  что указанные цели арендных  отношений  не  могут охватывать проживание граждан. При этом нельзя не прийти к  более  важному  заключению:  если следовать  логике  данной  статьи  Основ,  то  становится понятным выделение договора найма жилого помещения,  призванного обеспечить     реализацию   потребности  населения  в  жилье.  Однако  устранение      условия,  касающегося цели предоставления имущества в аренду  (ст.606  ГК  РФ),  вызвало  необходимость выработки иного критерия для разделения арендных и наемных обязательств по предоставлению жилых  помещений.

Итак, с любой точки зрения,  деление договоров найма и  аренды жилого  помещения  в  зависимости  от преследуемой цели видится не  вполне обоснованным,  так как оба  вида  обязательств  в  качестве   конечной   цели   использования   жилого  помещения  указывают  на проживание граждан.  В роли альтернативного критерия был  выдвинут субъектный  состав  правоотношений,  складывающихся  вокруг  жилых помещений. Исходя  из  того,  что  по  договору  найма  имущество передается   в  пользование,  приходим  к  следующему  заключению: поскольку жилое помещение предназначено только для проживания,  то      пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным. Итак, законодатель исключил понятие аренда жилого помещения, оставив в законодательстве лишь договор найма жилого помещения, который может быть двух видов: договор социального найма жилого помещения ( ст.672 ГК РФ) и договор коммерческого найма жилого помещения. Что  касается самого названия "коммерческий наем",  то оно   употребляется   только   в    юридической    литературе,    а    в      законодательстве  этот  договор называется "договором найма жилого помещения".

 Разница между социальным и коммерческим наймом, помимо целевой направленности, состоит в том. Что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде и предоставлен только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде о осуществляется в домах ( квартирах )граждан  и в домах коммерческих организаций, сдающих жилье с целью получения дохода, находящееся у них на праве собственности.  При  этом      порядок  владения и пользования жилым помещением,  предоставляемым  по  договору  коммерческого  найма,  в  основном  определяется  по соглашению  сторон  (наймодателя - собственника жилого помещения и нанимателя - гражданина). Однако, в сравнении с нанимателем по договору социального найма жилого помещения , наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения менее защищен сравнению. В частности, договор коммерческого найма носит  срочный  характер  (может  быть заключен на срок не более 5  лет),  и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения   по   окончании  срока  договора  законодательством  не предусмотрено.  Кроме  того,  плата  за  жилье  в  домах  частного жилищного   фонда  устанавливается  по  соглашению сторон,  и она, как правило, значительно выше, чем по договору      социального    найма.    Следует   также   иметь   в   виду,   что      законодательством разрешается и в государственном и  муниципальном   жилищном  фонде  выделять  часть  жилья  для  использования  жилых помещений на условиях договора коммерческого  найма.  Однако,  как   указывалось выше,  заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для  частного  жилищного  фонда. 

Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма - главным образом жилищным законодательством.  Оба вида договора имеют одну направленность - обеспечение потребности граждан в жилье. Совпадает в общих чертах содержание порождаемого ими обязательства - наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату  во владение и пользование для проживания в нем. А наниматель - использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность  и своевременно вносить квартплату. Общие для  социального  и  коммерческого  найма  правила прямо указаны в пункте 3 статьи 672 ГК.

 Во-первых, установлено  требование о заключении  всех договоров  найма жилого помещения в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ). В данном случае нарушение письменной формы  не влечет недействительность договора( ст. 167 ГК РФ), однако лишает стороны в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства ( ст.162 ГК РФ )..Чаще всего, именно договор социального найма жилого помещения заключается в устной форме. Однако заключение письменного соглашения по ряду причин является более целесообразным:

• На необходимость заключения договора найма жилого помещения прямо указывает закон (ст. 674 ГК РФ )
• В письменном договоре можно четко отразить, на какое помещение и на какой срок он заключается, в каком состоянии передается помещение, кто, когда и какой ремонт должен осуществлять. Ответственность сторон и т.п.

 Отказ от  заключения договора в письменной форме, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих, ставит эти лица, в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре. Следует отметить. Что если письменный договор заключается до вселения в жилое помещение. То правоотношения по нему возникают в момент заключения договора ( а не в момент фактического вселения гражданина в квартиру).

 Во-вторых, гарантируется   сохранение   договора   найма   при переходе   права   собственности   (хозяйственного   ведения   или    оперативного   управления)  на  жилое  помещение.  При  отчуждении собственником  (обладателем  права  хозяйственного  ведения   либо  оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится  наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий  собственник  (ст.  675).  В  случае  нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель  имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, статьей  678 ГК РФ устанавливаются   общие   обязанности нанимателей жилых помещений (использование жилого помещения только по назначению, обеспечение его сохранности, своевременное внесение  платы за помещение и др.). Причем, обязанность использовать жилое помещение по назначению возлагается не только непосредственно на нанимателя, но и на лиц, постоянно проживающих с ним.  Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии пригодном для проживания ( ст.676 ГК РФ), наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии ,воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт, повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования. Не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения.12 Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора( ст.687 ГК РФ) .

В-четвертых, как и  ранее  в  законодательстве,  нанимателю  и      постоянно  проживающим  с ним гражданам при их взаимном согласии и уведомлении  наймодателя  дано   право   разрешить   безвозмездное проживание временным жильцам (ст.  680).  При этом ГК ограничивает такое право сроком  до  шести  месяцев  и  соблюдением  требований законодательства   о   норме   жилой   площади  на одного человека(ст.  680).

В-пятых к социальному и коммерческому найму применяются также  положения о поднайме жилых помещений, устанавливающие, что поднаем   является   возмездным,   может   имеет   место  только  с согласия наймодателя  и при  соблюдении требований законодательства о норме   жилой площади (п. п. 1 - 3 ст. 685).

В-пятых, статья  681  ГК  воспроизводит  традиционные для всех  видов  жилищного  найма  нормы  о  распределении  между  сторонами обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения. По общему  правилу,  которое,  однако, может быть изменено договором, текущий  ремонт помещения - обязанность нанимателя,  а капитальный ремонт -  наймодателя.    Сохранено    и     предусмотренное     действующим    законодательством  правило,  разрешающее  переоборудование  жилого  помещения, существенно изменяющее условия пользования им, только с согласия наймодателя.

  Наряду  с общими для всех  видов  жилищного  найма  нормами  ГК  установил  правила,  действующие в отношении коммерческого найма и применяемые к социальному найму лишь постольку,  поскольку иное не предусмотрено  жилищным  законодательством.  С  учетом  того,  что   существуют различия в регулировании  коммерческого  и  социального  найма, к договорам социального найма жилого помещения следует применять,  в  частности,  нормы  ГК  об  объекте договора найма жилых помещений (ст.  673),  составе  лиц,  имеющих право пользования жилым помещением (ст.  677, 679), плате за жилое      помещение (ст.  682),  сроках  действия  договора  и  порядке  его      заключения   на   новый   срок  (ст.  684),  расторжении  договора      (ст. 687).

Объектом   договоров   найма   жилого   помещения  может  быть помещение, отвечающее ряду формальных требований. Перед непосредственным рассмотрением вопроса об объекте договоров найма, считаю уместным, определить, что же все-таки понимается под категорией жилое помещение.

Необходимо отметить, что понятие '' помещение'' законодатель использует двояко. Во - первых, как обобщающее. Рассматривая дом, квартиру, их части, как разновидности жилых помещений ( ст.673 ГК РФ); во - вторых, под помещением понимается часть, единица дома или квартиры ( ст.46 ЖК РФ ). В контексте данной работы все же понимается первое определение.

Итак, признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием '' постоянное проживание''. ЖК РФ и сложившаяся судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве  служебных жилых помещений и общежитий. 13Таким же образом, исходя, из предназначенности    для постоянного проживания, определяет понятие жилого помещения Федеральный закон от 16 июля 1998 г '' Об ипотеке ( залоге недвижимости )'' ( ст.74)14. Того же критерия придерживается законодатель, давая понятие жилого помещения в Федеральном законе ''Об основах федеральной жилищной политики'' ( ст.1) 15и в ГК РФ (ст.673)16. Положение же о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. объектом государственного учета называет жилые помещения, пригодные для  проживания.

В свете всего выше сказанного хотелось бы привести пример из практики : Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ признала жилым щитовой сборно - разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный сборно - разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв.м. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда пришел к выводу, что снесенный дом был построен и  использовался, как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст. 92 ЖК РФ.17

Итак, значит основным критерием отнесения помещения к статусу жилого, является пригодность его для проживания граждан.

Кроме того, жилое помещение должно  соответствовать  требованиям  строительных  норм и правил, противопожарным  нормам,  санитарно  - гигиеническим требованиям и т.д.  Кроме  того,  дома  (помещения)  после их строительства либо переоборудования  регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами.  В настоящее время такими органами  являются  бюро технической инвентаризации.  Жилое помещение должно быть  изолированным  и пригодным  для проживания (п.  1 ст.  673). Будучи изолированным ,оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем , что отличает жилье от нежилого помещения, места жительства и место пребывания. Например, пригодность к проживанию в течении всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного или садового домика. Такие помещения могут выступать объектом договора аренды и регулирование  при  этом, будет  осуществляться  главой   34   ГК.

Пригодность для проживания, определяемая в соответствии с жилищным законодательством, характеризует минимум требований, установленных для объекта коммерческого найма.  Для жилых помещений, выступающих объектом    социального    найма,     жилищное    законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения  применительно  к  условиям  данного  населенного пункта   (ст. 40 ЖК РФ). В соответствии с Положением по оценке  непригодности жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное Приказом Министерства жилищно - коммунального хозяйства РФ от 5 ноября 1985 г. № 529 непригодные для постоянного проживания дома делятся на две группы:

1. пригодные для постоянного проживания, но в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции проживание в которых временно невозможно;
2. непригодные помещения для постоянного проживания. Дефекты, которых не могут быть устранены технически или их устранение экономически не целесообразно.

Формулировка предмета договора социального найма по жилищному законодательству, тождественна понятию, данному в ГК РФ, согласно  ч.  1  ст.  52 ЖК РФ в  качестве   предмета   договора      социального  найма может быть только изолированное жилое помещение (отдельная квартира или комната (комнаты)). Предметом договора социального найма по ЖК РФ не могут быть  смежные комнаты (связанные общим входом,  т.е.  не изолированные комнаты), подсобные помещения (кухни,  коридоры,  ванные и др.), исходя из аналогии права, считаю уместным распространить указанное выше положение и на договор коммерческого найма жилого помещения. Конечно, не  может   рассматриваться   как   жилое   помещение,  которым  можно  пользоваться по  договору  найма,  часть  комнаты.  Вместе  с  тем  разрешается  сдача  в  поднаем  гражданам и части жилого помещения  (ст. 76 ЖК).