Договор аренды

      Статус титульного владельца позволил законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования. Эта идея реализована путем включения в ГК специальной нормы, определяющей судьбу аренды при переходе права собственности на арендованное имущество.  Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

      Предоставление  арендатору вещно-правовой защиты иногда расценивается как основание отнесения этого права к числу вещных прав. Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды. В целом же он сохраняет свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды носит не абсолютный, а относительный характер. Основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам.

      В-третьих, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. В этих целях как бы «вынесены за скобки» и объединены в § 1 («Общие положения об аренде») гл. 34 правила, охватывающие все виды договора аренды. Вместе с тем детальная регламентация арендных отношений не означает ограничение действия в этой сфере принципа свободы договора. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору - форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.

      В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. Практика применения ГК подтверждает эти опасения, в частности применительно к договорам аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем, в том числе и в судебной практике.

      Договор проката выделен в отдельный  вид договора аренды, исходя, прежде всего, из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).

      Договор аренды (фрахтования на время) транспортного  средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.

      Что касается договора лизинга (финансовой аренды), то основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять его как самостоятельный вид договора аренды, состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.

      С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

      Договор аренды является консенсуальным, поскольку  считается заключенным с момента  достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного  имущества арендатору.  Собственно  передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

      Договор аренды является возмездным, поскольку  арендодатель исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и  пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

      Договор аренды является двусторонним, поскольку  каждая из сторон (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны. Также каждая из сторон считается одновременно и должником и кредитором другой стороны, т.к. обе стороны обязаны сделать и имеют право требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

      Поэтому договор аренды является договором  синаллагматическим. 
 

1.2. Содержание договора аренды. 
 

      Рассматривая  содержание договора аренды необходимо обратиться к обязанностям арендодателя и арендатора⁵.

      Арендодатель  во исполнение заключенного договора обязан:

       1) предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

        Имущество должно быть передано  в аренду в указанный в договоре срок. Если срок  не был установлен, то имущество подлежит передаче в разумный срок.

      Надлежащее состояние имущества должно быть обеспечено на протяжении всего срока аренды. По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением оговоренных арендодателем или заранее известных арендатору.

      2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся, в числе других, сервитуты и права залога.

      3) производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду  имущества, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или договором аренды.

      Срок  проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если срок не установлен, то – в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. 

       4) возместить арендатору стоимость  неотделимых улучшений, произведенных  с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

      Арендатор обязан:

      1) пользоваться самостоятельно арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

      2) своевременно вносить арендную плату, размер, порядок, условия и сроки которой определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким – либо нормативным актом, то в договоре должна быть ссылка на него.

      3) при прекращении договора аренды  вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором⁶.

      Требования  к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, аналогичные требованиям  арендодателя. Вместе с имуществом арендодателю передаются все его принадлежности и документы, которые ранее были получены арендатором.

      4) поддерживать арендованное имущество  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт  и нести расходы на содержание  имущества, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды.

      От  текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.

      5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.

      Договор субаренды может быть заключен арендатором  с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

      Досрочное прекращение договора аренды,  влечет и прекращение  договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

      Кодекс  называет основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

         а) арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;

         б) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается непригодном для пользования;

          в) арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту; имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель.

        Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

      Арендатор, надлежаще  исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора, имеет  преимущественное  право на его возобновление.

      Особого рассмотрения заслуживает вопрос о  выкупе арендованного имущества. Кодекс предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

      Примером  выкупа имущества в силу закона или  договора могут служить имеющие  широкое распространение факты  приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями  в собственность арендуемых ими  помещений. 

      Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, установлено,  что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды – сроком не менее 15 зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.

      Во  всех случаях обязательным условием для реализации права на выкуп  является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений. 
 
 
 
 

II. Виды договора аренды

      К числу  договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга). Выделение названных видов договора аренды служит, прежде всего, целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, по которому к таким договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор аренды (ст.625). Такой подход избавил законодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором аренды самостоятельного характера.