Договор аренды

Между тем часть помещения, не выделенную в натуре, сложно обособить и признать самостоятельным объектом недвижимости – индивидуально-определенной вещью (объектом договора аренды недвижимости может быть только индивидуально-определенная вещь – коммент к ГК).

Кроме того, в соответствии с п. 23 Правил ведения единого гос. реестра  прав на недвижимое имущество с сделок с ним, утвержденных Пост. Прав-ва, подраздел 1 единого гос. реестра прав (ЕГРП) содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Часть помещения не является объектом учета указанных органов в связи и с тем, что учету подлежат помещения в здании как объекты недвижимости, соответственно, внести о ней информацию в реестр на практике достаточно проблематично.  Это связано со сложностями в работе регистратора при внесении информации в ЕГРП об объекте права для последующего отражения полной информации о зарегистрированных правах на ту или иную недвижимости, так как часть помещения не идентифицируется на техническом плане объекта недвижимости.

Однако, приведенные нормы, препятствующие гос. рег., носят технических характер. Если обратиться к теории гражданского права и исследовать этот вопрос с точки зрения гражданско-правовой науки, то препятствий к осуществлению правомочий собственника в отношении части помещения быть не должно. Прежде всего это связано с понятием вещи как объекта гражданского оборота.

Г.Ф. шершеневич характеризовал вещи как «ограниченные части материального мира», Д.И. Мейер видел вещь как имущество, представляющее определенный экономический интерес и находящееся в действии права, являющееся объектом права, А.П. Сергеев определил вещь как материальный предмет внешнего по отношению к человеку окружающего мира.

На основании изложенного представляется, что как основные признаки вещи можно  выделить физическое выражение и  определенную экономическую ценность объекта. Если говорить о недвижимости в понимании ГК РФ и Закона, то это объект мат. мира, представляющий определенную экономическую ценность, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Часть помещения, безусловно, невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба ее назначению, она материальна и представляет определенную экономическую ценность. Сказанное позволяет сделать вывод, что часть помещения является объектом гражданского оборота.

Отдельный участок пола в помещении  вещь определенная не родовыми признаками, она индивидуально-определена, она не может характеризоваться весом, числом, иными единицами измерений. Юридический способ индивидуализации участка пола участники гражданского оборота избрали выделение на поэтажном плане, выданном органами ТБТИ, красными линиями части арендуемого помещения. Этот способ позволяет однозначно определить предмет при заключении договора аренды части помещения.

Т.о. возможно заключение договора аренды части помещения. но это не позволяет  сделать сложности, связанные с определением части помещения как объекта в Едином гос. реестр прав на недвиж. имущество регистрирующим органами при гос. регистрации в связи с несовершенством действующих в настоящий момент правовых инструментов. регулирующих порядок внесения информации в ЕГРП, что приводит к негативным последствиям.

(«О возможности гос. рег. договора  аренды части помещения» А.В.  Кудухов, журнал Рос. юстиция,  №8, 2006)

 

Гос. рег

В вопрос о необходимости гос. рег. договоров аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года. решена в инф. письме президиума ВАС от 01.00 №53.Согласно данным Президиума ВАС рекомендациям помещение (жилое, нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того, что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и того, что в законодательстве отсутствует какие-либо специальные нормы о гос. рег. договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п.2 ст. 651 ГК РФ о необходимости  регистрации договора аренды, срок которых превышает один год.

Однако следует отметить, что  данное письмо не является нормой права, а содержит только рекомендации для  разрешения судебных споров. При наличии  заявления о регистрации договора краткосрочной аренды нежилого помещения учреждения юстиции по гос. рег прав на недвиж. иму-во и сделок с ним  не имеет законных оснований для отказа  в гос. рег.. поскольку требование ст. 609 ГК РФ о необходимости гос. рег. договоров аренды любой недвижимости независимо от срока формально распространяется  и на нежилые помещения. Учреждение юстиции не вправе применять аналогию закона – п. 2  ст.  651 ГК РФ в случае аренды нежилого помещения, применение права по аналогии – это компетенция судебных органов. Таким образом, арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на срок менее года и не зарегистрировавший договор, может пользоваться арендованным помещением. А в случае спора с налоговым органами о неправомерности отнесения уплаченной по незарег. договору арендной платы на себестоимость арбитражные суды будут выносить решение, арбитражные суды будут выносить решение, руководствуясь рекомендациями ВАС РФ.

 

 

«Гос. рег. прав на недвижимость», М., 2003  М.Г. Пискунова  «Гос. регистрация  аренды недвижимости» стр. 111.

 

¹ В.В. Витрянский. «Договор аренды и его виды», М., 1999, стр. 76

² Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Е. Ю. Валявина [и др.]; под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2005

³ В.В. Витрянский. «Договор аренды и его виды», М., 1999, стр. 79

⁴ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Е. Ю. Валявина [и др.]; под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2005

⁵ Гражданское право, том II / полутом I  под ред.  Е.А. Суханова

⁶ Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 233

⁷ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче ...с. 469

⁸ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 11.01.2002 N 66

Обзор судебной практики от 11.01.2002 N 66, п. 9

⁹ Брагинский М.И.,  Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договор о …. С. 469

¹⁰ В.В. Витрянский. «Договор аренды и его виды», М., 1999, стр. 89

¹¹ Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1997. - С. 156

¹² Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 2002. - С. 369

¹³ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. - М.: Издательство «Статут», 2002. - С. 442

¹⁴ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №3.

¹⁵ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Е. Ю. Валявина [и др.]; под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.  М., 2005

¹⁶ Вестник ВАС РФ. 1998. № 11. С. 45-46

¹⁷ Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С.185.

¹⁸ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. - М.: Издательство «Статут», 2002. С. 522

¹⁹ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. - М.: Издательство «Статут», 2002. С. 526

²⁰ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Е. Ю. Валявина [и др.]; под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого.  М., 2005

²¹ Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 187.