Договор аренды

Например: «Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор  заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор  аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку  в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может  рассматриваться как устанавливающая  форму и размер арендной платы, поскольку  арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмезности договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к  договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно» (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №3.).

форма

Правила о форме договора аренды урегулированы ст. 606 ГК: «Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.  Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Здесь примечательно то, что в  статье 606 сформулировано специальное, по отношению к ст.161 ГК, правило - договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме.

Пункт 2 ст.609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п.1 ст.164 ГК). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст.131 ГК и Законом о государственной регистрации. Согласно ст.1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества  считается заключенным, т.е. порождает  права и обязанности сторон, с  момента его государственной регистрации.

соотношение договора аренды с догвором аренды задний и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть, что правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, а при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

В современной юридической  литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение», а также выделить их основные отличия, в частности в учебнике А.П. Сергеева дается такое определение: «… исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно»¹⁷. В соответствии же с мнением других авторов, попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий¹⁸ и закон различиям между зданиями и сооружениями какого-либо значения не придает

Регламентация в ГК аренды именно зданий и сооружений объясняется  скорее всего тем, что оборот земли и других природных ресурсов по мысли законодателя должен был регулироваться отдельно - в специальных кодексах (законах). Впрочем, на деле все вышло иначе, и для регулирования аренды земли и иных природных ресурсов приходится прибегать к нормам ГК.

Здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены. Поэтому  содержание договора аренды соответствующих  объектов осложнено дополнительными  правами и обязанностями, касающимися  земли, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения.

Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной  вещью, а право на земельный участок  выступает в качестве принадлежности этой вещи.

Сформулированные в ГК правила  применительны к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный  участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК).

Если земельный участок не принадлежит  на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Стабильности арендных отношений  и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК)¹⁹.

Применительно к договору аренды зданий и сооружений требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. В отношении данного договора установлено изъятие и правила ч. 3 ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания или сооружения не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). Таким образом, можно сделать вывод, что в отношении договора аренды задний или сооружений условие  о плате за аренду приобретает характере существенного в силу закона²⁰. Однако, по мнению Витрянского «предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения)... является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора. Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для договоров аренды иного имущества (не зданий и иных сооружения) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы»²¹.

Жесткое законодательное положение о цене договора аренды здания (сооружения), скорее всего, предопределено объективными экономическими предпосылками, а именно особенностями рынка недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости по своей природе локален, а каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность позволила законодателю исключить применение ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения.

Необходимо  отметить, что ст. 614 ГК РФ и ст. 654 ГК РФ подчеркивают различные проявления арендной платы. Очевидно, что форма арендной платы далеко не равнозначна ее размеру. В то же время ч. 1 ст. 654 ГК РФ содержит требование, в соответствии с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие ее форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы стороны обязаны указать ее денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор считается незаключенным.

Аренда  части помещения

Здесь одна из основных проблем обнаружилась при государственной регистрации. Регистрирующий орган в большинстве  случаев принимает решение об отказе в государственной регистрации  подобных договоров на основании  того, что предмет договора индивидуально не определен государственным органом по учету и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества в порядке пункта 4 статьи 18 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.97 №122-ФЗ. Часть помещения не выделена в отдельный объект недвижимости.

По мнению отдельных регистраторов, часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, ее невозможно определить и обособить  в пространстве. и она не относится  к категории вещей как объектов гражданских прав, соответственно, по их мнению, отсутствует предмет договора. Это вызывает значительные сложности в гражданском обороте недвижимости при заключении сделок с указанным имуществом.

В большинстве случаев такие  споры заканчиваются судом, при этом суд не разделяет мнения регистраторов и признает такой отказ, как правило, незаконным (решение арб. суда г. Москвы от 10.1.05 по делу № А40-48523/05-149-392// Архив арб. суда г. Москвы. Здесь заявитель оспаривал решение об отказе  регистрирующего органа – ГУ ФРС по Москве – в регистрации договора аренды на часть помещения. Судом удовлетворены заявленные требования в полном объеме. Решение в порядке апелляции или кассации не обжаловалось).

Так, по делу № А40-48523/05-149-392 ООО «ДК  Золотой Дворец» обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании незаконным отказала Главного управления ФРС по Москве (ГУ ФРС по Москве), оформленного письмом от 21.05.05 № 09/001/205-599, в государственной регистрации договора аренды от 28.12.04 №а-18-2812/04-ПХ.

В оспариваемом решении ГУ ФРС по Москве указало, что часть комнаты  (помещения) не является объектом недвижимости, в связи с чем в договоре отсутствует предмет аренды и  он по форме и содержанию не соответствует  действующему законодательству и на основании абз. 4 п. 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»не подлежит государственной регистрации.

А по мнению суда: «… комната в нежилом  здании представляет собой нежилое  помещение, а часть комнаты соответственно  - часть помещения и является объектом недвижимости, входящим в состав здания. Часть комнаты или комнаты в здании неразрывно связаны с ним, отделение или перемещение комнаты без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Кроме того, в соот. с п. 3 ст. 26 ФЗ «О гос рег» если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представленного на гос. регистрацию прав, прилагается поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обремените прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, вывод ГУ ФРС по Москве о том, что часть помещения не является недвижимым имуществом и не может передаваться в аренду, признается судом несостоятельным, поскольку противоречит  ГК РФ и Закон «О гос. рег».

Суд признал незаконным отказ  Главного упраовления ФРС по Москве оформленный  пиьсмом от ………..ПХ. Решение  в вышестоящие судебные инстанции не обжаловалось.

Анализ действующего законодательства показывает, что в соотвествии  с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны при устанолвении любых условий  договора, не противоречащих законодательству. Затронутые отношения регулируются главой 34 ГК РФ, при этом, как и в других гражданско-правовых договорах, необходимым условием заключенности и возможности порождения прав и обязанностей здесь является указание существенных условий договора (содержания), а также соблюдение установленной законом формы.

Одним из них в соответствии с  в п. 3 ст. 607 ГК РФ является указание данных, позволяющих определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендаторув качестве объекта аренды, - указание объекта недвижимости, наличие которого оспаривается при заключении договора аренды части помещения.