Договор аренды

Ими являются:

1. условия о предмете договора,

2. условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида,

3. все те условия, относительно  которых по заявлению одной  из сторон должно быть достигнуто  соглашение.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1. ст. 432 ГК названо условие о предмете договора, т.е. в нашем случае договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Пункт 3 ст. 607 гласит «в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным». Данное правило дублирует норму, закрепленную абз. 2 п. 1 ст.432 ГК. Если соглашение о предмете не достигнуто, соответствующий договор считается незаключенным.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Надо заметить, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Другими словами, наряду с существенными условиями, которые были признаны таковыми по закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закон, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида¹⁰.

При определении существенных условий договора аренды, требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете аренды (ст. 607). Такого мнения придерживаются, например, А.А. Иванов¹¹ ; В.С. Ем¹².

В литературе высказано  мнение, что нелогично сводить  существенные условия договора аренды, признаваемые таковыми в силу закона, только к определению предмета аренды (имеются в виду договоры, не урегулированные специальными нормами). Исходя из характерных черт данного договора к числу существенных условий во всех случаях следовало бы относить также срок, на который имущество передается во владение и пользование арендатору, и размер арендной платы - с учетом возмезности договора¹³ ()

Подобная позиция заслуживает  поддержки, но на сегодняшний день она  не основана на законе.

Исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды предложил В.В. Витрянский путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы: «принимая во внимание легальное определение договора аренды, - пишет Витрянский - можно назвать условие о сроке аренды существенным, однако, несмотря на важное  значение срока при сдаче имущества во временное владение и пользование ГК не относит его к существенным условиям договора аренды, определенных законом».

Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК допускает  заключение договоров аренды без  указания срока их действия. Такие  договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Так, суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора Комитета по управлению имуществом (арендодатель) и общества с ограниченной ответственностью (арендатору) о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения, установил следующее установил, что «…Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд  с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого  им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной  инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в  суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.

Поскольку факты нарушений условий  договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства  в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены»¹⁴.

Таким образом, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Законом могут быть установлены  максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных видов  имущества. Так, в соответствии с  Лесным кодексом Российской Федерации  максимальный (предельный) срок аренды участков лесного фонда не может превышать 49 (сорока девяти) лет.

Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный  законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).

В зависимости от срока действия и сторон договор аренды может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. В устной форме договор аренды может быть заключен между физическими лицами сроком не более одного года. Обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды сроком более чем на один год, а также независимо от срока, если одной из сторон договора является юридическое лицо.

Условие об арендной плате ГК также не относит, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, к числу существенных условий в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Арендная плата не рассматривается  ГК как существенное условие всякого  договора аренды (изъятие установлено  для договоров аренды задний и  сооружений, о которых в данной работе будет говориться ниже). Если величина арендной платы в том или ином конкретном случае не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п.3 ст.424 ГК). Иными словами, уплате подлежит рыночная арендная плата.

Арендная плата - это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может  оказывать арендатору. Арендная плата - это доход арендодателя, определенное приращение его имущества, независимо от того, в какой форме она взимается - в денежной или натуральной. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ГК предоставляет сторонам полную свободу в установлении всех параметров внесения арендной платы¹⁵.

Перечень видов арендной платы, предложенный ГК (ст. 614 п.2) не является исчерпывающим или общеобязательным. Стороны в договоре аренды могут  предусмотреть сочетание указанных  форм арендной платы, а также иные формы оплаты аренды. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Изменения размера арендной платы могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.  По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества.

Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платы при заключении договора аренды. Например: «Общество с ограниченной ответственностью- арендатор- обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной  инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось  из материалов дела, комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

Согласно этой методике размер арендной платы определялся  по формуле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.

В соответствии с одним  из пунктов договора при принятии городской администрацией решения  об изменении базовой минимальной  ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая  истца об изменении базовой минимальной  ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в  соответствии с постановлением главы  администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях  и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах  суд первой инстанции пришел к  правильному выводу о том, что  по условиям договора в случае корректировки  элементов формулы расчета ставок платежа внесения соответствующих  изменений в договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование истца  о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором не предусмотрено  зачета излишне уплаченной суммы  в счет следующих периодов расчетов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего  Арбитражного Суда РФ отменил постановление  апелляционной инстанции и оставил  в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне  полученной суммы арендной платы»¹⁶

Вместе с тем важно подчеркнуть, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате, например, коммунальных услуг (в случае если объект аренды – здание) или бензина (в случае если объект аренды – транспортное средство). Такой договор носит уже характер безвозмездного пользования (или суды) и к нему применяются соответствующие положения ГК, или же договор считается незаключенным, т.к. при определении оплаты (существенного условия договора аренды) нарушен его возмездный характер.