Автор работы: Пользователь скрыл имя, 31 Марта 2015 в 19:02, реферат
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Следующим этапом является расчет средневзвешенной загрузки. Для этого приведена таблица 5,опираясь на данные суммарной стоимости единиц продукции и удельного уровня загрузки.
Таблица 5 – Уровень загрузки проектных мощностей ОАО «АВС»
№ п/п |
Наименование продукции |
Проектная мощность, т. |
Объем выпуска за последний год, т. |
Стоимость единицы продукции, р. |
Удельный уровень загрузки ((4)/(3))×(5) | |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |
1 |
Товар №1 |
128 |
80,75 |
250 000 |
157714,844 | |
2 |
Товар №2 |
8000 |
4000 |
28 000 |
14000 | |
3 |
Товар №3 |
200 |
134,81 |
95 000 |
64034,75 | |
4 |
Товар №4 |
350 |
178,63 |
16 000 |
8165,94286 | |
5 |
Товар №5 |
200 |
34,81 |
64 325 |
11195,7663 | |
6 |
Товар №6 |
250 |
127,42 |
83 400 |
42507,312 | |
7 |
Товар №7 |
700 |
498,51 |
220 000 |
156674,571 | |
8 |
Товар №8 |
330,91 |
- |
0 | ||
9 |
Товар №9 |
4000 |
178,15 |
40 000 |
1781,5 | |
10 |
Товар №10 |
500 |
152,76 |
46 730 |
14276,9496 | |
11 |
Товар №11 |
6000 |
75 |
32 633 |
407,9125 | |
12 |
Товар №12 |
140 |
30,44 |
346 000 |
75230,2857 | |
13 |
Товар №13 |
420 |
334 |
22 200 |
17654,2857 | |
14 |
Товар №14 |
100 |
62,3 |
400 000 |
249200 | |
15 |
Товар №15 |
20 |
5,6 |
32 000 |
8960 | |
16 |
Товар №16 |
5000 |
130,27 |
16 000 |
416,864 | |
17 |
Товар №17 |
20000 |
115,73 |
13 268 |
76,775282 | |
18 |
Товар №18 |
9000 |
4343 |
9 000 |
4343 | |
19 |
Товар №19 |
2000 |
500,24 |
51 300 |
12831,156 | |
ИТОГО: |
1 765 856 |
839471,915 | ||||
Средневзвешенная загрузка: |
48 | |||||
Средневзвешенная загрузка =∑удельный уровень загрузки/∑стоимость единиц продукции
Средневзвешенная загрузка =839472/1765856=48%
Как видно из таблицы 5, на момент оценки имущество предприятия используется на 48 %. В этом факте находят проявление функциональный и внешний износы. Численно функциональный и внешний износы определяется по формуле:
Функциональный и внешний износ = [ 1 – (р/Р)n ]× 100% = [ 1 – (48/100)0,7]× 100%=40 %,
где: Р – проектная мощность предприятия, принятая за 100%,
р – загрузка предприятия на дату оценки, расчетная величина 48 %,
n – коэффициент «торможения цены» = 0,7.
Найденный накопленный износ позволил определить экспертную остаточную стоимость замещения основных средств, находящихся на балансе предприятия (таблица 6).
Для расчета остаточной стоимости замещения основных средств используется восстановительная стоимость, которая рассчитана выше в таблице 3 и остаточная стоимость.
Таблица 6 – Расчет остаточной стоимости замещения основных средств
п/п |
Наименование основного средства |
Восстановительная стоимость, р. |
Физический изно с, % |
Функциональный и внешний износы, % |
Накопленный износ, % |
Остаточная стоимость |
1. Основные средства с | ||||||
1 |
Здания |
438574209 |
40 |
40 |
64 |
157886715 |
2 |
Сооружения |
289196980 |
56 |
40 |
74 |
751912145 |
3 |
Машины и оборудование |
377957205 |
62 |
40 |
77 |
86930157 |
Продолжение таблицы 6 | ||||||
4 |
Транспортные средства |
9585676 |
65 |
40 |
79 |
2012992 |
5 |
Производственный и хоз. инвентарь |
330344 |
64 |
40 |
78 |
72676 |
6 |
Прочие ОС |
199093 |
20 |
40 |
52 |
95565 |
Итого: |
115843507 |
- |
- |
- |
322189320 | |
7 |
2. Основные средства с нулевой остаточной стоимостью | |||||
8 |
Здания |
577818 |
95 |
40 |
97 |
17335 |
9 |
Сооружения |
185940101 |
95 |
40 |
97 |
5578203 |
10 |
Машины и оборудование |
359484903 |
85 |
40 |
91 |
32353641 |
11 |
Транспортные средства |
12233803 |
85 |
40 |
91 |
1101042 |
12 |
Производственный и хоз. инвентарь |
752988 |
100 |
40 |
100 |
0 |
Итого: |
556989613 |
- |
- |
- |
39206221 | |
Всего: |
1674833120 |
- |
- |
- |
361239541 | |
Остаточная стоимость определятся через накопленный износ, по формуле:
Сост=Свост*Ин
Ин=1-(1-Ив)×(1-Иф)×(1×Ифиз)
Таким образом, остаточная стоимость равна 322189320 р, остаточная стоимость основных средств с нулевой остаточной стоимостью 39206221 р. Итого остаточная стоимость замещения основных средств равна 361239541 р.
Далее определяем затраты предприятия с начала строительства по имеющимся 15 объектам.
Таблица 7 – Капитальные вложения в реконструкцию и объекты нового строительства
№ сметы |
Наименование объекта |
Общие затраты с начала строительства, р. |
Затрата с начала строительства на объекты, подлежащие списанию, р. |
Затрата с начала строительства на объекты, подлежащие вводу, р. |
|
Объект 1 |
8 184 049,20 |
- |
8 184 049,20 |
Объект 2 |
8 091 475,32 |
8 091 475,32 |
- | |
Объект 3 |
726 201,94 |
- |
726 201,94 | |
Объект 4 |
386 968,22 |
- |
386 968,22 | |
Объект 5 |
298 448,39 |
- |
298 448,39 | |
|
Объект 6 |
25 900,43 |
- |
25 900,43 |
Объект 7 |
97 901,38 |
- |
97 901,38 | |
Продолжение таблицы 7 | ||||
|
Объект 8 |
716 136,93 |
716 136,93 | |
|
Объект 9 |
651 976.79 |
- |
651 976.79 |
|
Объект 10 |
195 767,45 |
195 767,45 |
- |
Объект 11 |
1 109 335,62 |
1 109 335,62 |
- | |
|
Объект 12 |
1 629 716,78 |
- |
1 629 716,78 |
Объект 13 |
- |
- |
- | |
|
Объект 14 |
27 171,20 |
- |
27 171,20 |
|
Объект 15 |
43 950,35 |
- |
43 950,35 |
Итого: |
22185000 |
9396578,39 |
12788422 | |
Итого общие затраты с начала строительства 22185000 р, затраты с начала строительства на объекты, подлежащие списанию 9396578,39 р, затраты с начала строительства на объекты, подлежащие вводу 12788422, они также отражены в таблице 15 как незавершенное строительство.
Структура дебиторской задолженности организации состоит из: организаций, финансируемые из бюджета, дочерние фирмы, задолженность по энергетике и прочие организации. Планируемый возврат который, в течение 3 месяцев, 1 месяца и безнадежный.
Таблица 8 – Структура дебиторской задолженности
Организация |
Сумма, р. |
Задолженность, возврат которой ожидается: | ||
В течение 3 мес. |
В течение 1 года |
безнадежная | ||
Организации, финансируемые из бюджета | ||||
20 706 000 |
6 987 886 |
10 222 635 |
3 497 000 | |
Дочерние фирмы | ||||
10 690 042 |
3 010 582 |
7 447 596 |
233 000 | |
Задолженность по энергетике | ||||
881 716 |
182 642 |
260 704 |
439 000 | |
Прочие организации | ||||
8 988 613 |
2 554 088 |
5 371 052 |
1 063 000 | |
Всего по балансу: |
41 266 000 |
12 735 198 |
23 301 987 |
5 232 000 |
Дисконтированный множитель |
1,0 |
1,0 |
0,929 |
0 |
ИТОГО: |
41 266 000 |
12735198 |
21647546 |
0 |
ВСЕГО |
34382744 |
|||
Не дисконтирует. По безрисковой ставке Не учитывается
Для расчета задолженности используем дисконтируемый множитель, который приведен в таблице 8, путем увеличения итоговой суммы на его величину. В результате проведенных расчётов, задолженность в течение 3 месяцев равна 12735198 р, в течение 1 месяца 21647546 р, безнадежная нулю. Всего дебиторская задолженность организации «Капитал» составила 34382744 р.
Кампания «Капитал» имеет долгосрочные финансовые вложения в восьми ЗАО, которые предствлены в таблице 9.
Наименование ЗАО |
Долгосрочные финансовые вложения, р. |
Вид деятельности |
Уставный капитал, р. |
Доля ОАО «АВС» в уставном капитале |
«АВСсбыт» |
8 000 |
Снабжение сырьем и реализация готовой продукции материн. компании |
10 000 |
80% |
«Электрон-Сервис» |
19 200 |
Техническое обслуживание вычислительной техники. |
80 000 |
24% |
«Люминофор» |
71 100 |
Производство химической продукции |
590 000 |
12,0% |
«Бытхим» |
64 000 |
Производство хим. Товаров народного потребления |
80 000 |
80% |
«Биоресурс» |
25 500 |
Воспроизводство биологический ресурсов |
50 000 |
51% |
«Отдых» |
67 200 |
Организация отдыха работников |
84 000 |
80% |
«АВСтранс» |
64 000 |
Транспортные услуги |
80 000 |
80% |
«Полиграф» |
70 000 |
Полиграфические работы |
88 000 |
80% |
ИТОГО: |
389 000 |
Долгосрочные финансовые вложения ОАО «КАПИТАЛ» формируются в зависимости от доли в уставном капитале организаций ЗАО. Итого долгосрочные финансовые вложения организации составили 389 000 р.
Таблица 10 – Результаты деятельности дочерних компаний ОАО «КАПИТАЛ» на дату оценки
Наименование ЗАО |
Валюта Баланса на дату оценки, р. |
Собственный капитал предприятия, р. |
Чистая прибыль на дату оценки, р. |
Собственный капитал/чистая прибыль, приходящаяся на ОАО, р. |
«АВСсбыт» |
66 902 000 |
1 261 000 |
331 000 |
1008800/264800 |
«Электрон-Сервис» |
1 032 000 |
- 163 000 |
9 000 |
-/21160 |
«Люминоформ» |
2 788 000 |
945 000 |
278 000 |
113400/33360 |
«Бытхим» |
5 398 000 |
- 1 126 000 |
140 000 |
-/112000 |
«Биоресурс» |
599 000 |
29 000 |
21 000 |
14790/10710 |
«Отдых» |
330 139 |
- 141 268 |
- 140 448 |
- |
«АВСтранс» |
5 811 000 |
- 1 475 000 |
- 784 000 |
- |
«Полиграф» |
129 000 |
32 000 |
- 10 000 |
25600/- |
Собственный капитал и чистая прибыль ОАО «КАПИТАЛ» формируются в зависимости от доли ОАО «КАПИТАЛ» в дочерних компаниях. Из представленных 8 фирм, только 3 имеют чистую прибыль и собственный капитал ( со знаком +), а именно «АВС сбыт», «ЛЮМИНОФОРМ», «Биоресурс».
Производится корректировка долгосрочных финансовых вложений, которая позволит оценить их рыночную стоимость.
Таблица 11 – Корректировки долгосрочных финансовых вложений
Наименование ЗОАО |
Долгосрочные финансовые вложения, р. |
Собственный капитал предприятия, р. |
Чистая прибыль на дату оценки, р. |
Доля ОАО «АВС» в уставном капитале |
Рыночная стоимость финансовых вложений |
«АВСсбыт» |
8 000 |
1 261 000 |
331 000 |
80% |
1008800 |
«Электрон- Сервис» |
19 200 |
- 163 000 |
9 000 |
24% |
19200 |
«Люминофор» |
71 100 |
945 000 |
278 000 |
12,0% |
113400 |
«Бытхим» |
64 000 |
- 1 126 000 |
140 000 |
80% |
64000 |
«Биоресурс» |
25 500 |
29 000 |
21 000 |
51% |
14790 |
«Отдых» |
67 200 |
- 141 268 |
- 140 448 |
80% |
0 |
«АВСтранс» |
64 000 |
- 1 475 000 |
- 784 000 |
80% |
0 |
«Полиграф» |
70 000 |
32 000 |
- 10 000 |
80% |
25600 |
ИТОГО: |
389 000 |
1245790 |